정부가 10일 윤석열 대통령 주재로 두번째 민생토론회를 개최하고 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표했다.
최근 주택시장의 근본적 안정과 국민의 안정된 주거생활을 위해서는 수요에 부응하는 충분한 주택공급을 위한 수급 균형이 필수적이며, 특히 1인가구 및 고령화 등 다변화되는 주택수요에 부응하기 위해 다양한 유형에 주택 공급이 활성화돼야 한다는 의견에 따른 것이다.
이번 보완방안은 주택공급 확대로 주거안정 기반을 강화하고 건설산업의 활력을 회복하기 위해 ▷도심 공급 확대 ▷다양한 유형의 주택공급 확대 ▷신도시 등 공공주택 공급 ▷건설경기 활력 회복 등 4가지 방향을 골자로 하고 있으며, 세부 내용은 아래와 같다.

◼ 도심 공급 확대
◇재건축·재개발 = 먼저 패스트트랙을 도입해 앞으로 준공 30년이 경과한 경우 안전진단 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하고, 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년 단축할 수 있도록 했다.
안전진단을 통과해야만 정비구역 입안이 가능하던 것을 사업시행인가 전까지만 통과하면 정비사업에 착수할 수 있도록 했으며, 안전진단 기준도 병행해 노후한 아파트의 불이익을 막도록 했다.
이와 더불어 준공 30년이 경과한 경우에는 추진위를 구성할 수 있도록 하며, 정비구역 지정 및 정비계획 수립과 조합 설립 추진을 병행할 수 있도록 했다.
뿐만 아니라 주민 전체회의에서 의결한 범위 내 시행사항은 추가 의결 없이 추진하고, 사업계획인가를 신청한 경우에는 전체회의 의결만 충족해도 되도록 주민 의사확인 절차를 간소화했다.
지금까지 신축빌라 혼재 등 부지 특성상 재개발 추진이 불가능했던 지역도 사업에 착수할 수 있도록 정비사업의 추진 요건을 완화한다. 이를 위해 재개발 노후도 요건을 현행 2/3에서 60%로 완화하고, 노후도가 높은 지역은 접도율, 밀도 등의 요건이 충족되지 않아도 사업을 추진할 수 있도록 했다.
또 정비구역 요건에 해당되지 않는 유휴지, 방치돼 있는 자투리 부지도 포함할 수 있도록 구역지정·동의 요건 등을 개선했다.
구역지정의 경우 입안요건에 부합하지 않는 지역도 20%까지 포함되며, 공유자 동의요건은 공유자 중 3/4 이상이 동의하면 토지등소유자 동의 인정이 가능하다.
관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자 제공 및 HUG 보증대상을 확대, 공공성 및 사업가능 여부 등을 심사해 초기사업비 융자에 나선다.
또 오는 3월부터 부담금 면제 초과이익 상향, 부과구간 확대, 1주택 장기보유자 감경 등 부담 경감을 위한 개정법을 시행한다.
부담금 산정 시에는 초과이익에서 제외되는 비용 인정을 신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용, 기부채납 토지 기여분 등으로 확대해 부담을 추가적으로 완화할 수 있도록 한다.
1월부터 원활한 공사비 조정 및 분쟁 예방을 위해 ▷공사비 조정시 사용 지수 ▷공사비 세부 산출내역 ▷공사비 조정 가능시기 등을 규정한 표준계약서를 배포한다.
또 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여해 실효성 제고 및 보다 신속한 갈등 해소 지원을 추진한다.
그 밖에도 재개발·재건축은 올해 상반기부터 LH, 부동산원 등 권역별 도시재창조센터 등을 통해 종합 컨설팅 등의 시행을 지원할 계획이다.

◇1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 = 국가 차원의 시책과 지침을 제시하고 도시의 재구조화 방향, 단계별 정비계획을 담은 도시별 청사진을 올해 하반기 제시한다.
같은 시기에 선두지구를 지정해 정비 모범사례를 제시하는 한편 2025년 특별정비계획을 수립해 본격적인 정비사업 절차를 밟는다.
통합 재건축 시 안전진단 면제, 용도지역 변경·용적률 상향 등을 통해 사업기간을 단축함으로써 사업성 개선에 나선다.
특히 2025년 12조원 규모의 ‘미래도시 펀드’를 조성, 신도시 정비 전용 보증상품을 출시해 보다 원활한 자금조달이 이뤄지도록 한다.
이와 더불어 주민이 조합이나 신탁 등 사업 방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 하고, 공공도 총괄사업관리자를 통해 각 단계마다 조합을 지원하며, 필요 시 각 방식의 장점을 접목한 새 사업모델을 발굴할 계획이다.
특별정비구역 공공기여금을 담보로 지자체가 채권을 발행하는 등 공공기여금을 유동화, 기반시설 설치비용을 적기에 조달하도록 한다.
또 2025년부터 1기 신도시마다 1개소 이상의 이주단지를 先 조성하며, 올해 상반기 국토교통부 내 도시정비기획단을 설치하고 LH·HUG·LX공사·부동산원 등을 지원기구로 지정해 각 지자체 및 주민들을 지원한다.
이를 통해 1기 신도시에 민간과 공공이 함께 참여하는 협력적 거버넌스를 구축, 주민의 뜻에 따라 정비가 이뤄지도록 공공이 체계적으로 지원토록 하겠다는 게 정부의 설명이다.

◇소규모 정비 및 도심복합사업 = 인접 도로 건너편까지 구역지정 허용, 노후도 요건 완화(現 2/3→60%, 관리지역 50%)로 사업대상지 확대로 사업요건을 개선하고, 사업성 부족으로 자력 개발이 어려운 경우 LH가 참여해 사업성을 보완, 올해 중 공모를 통해 신규사업지를 추가 선정할 계획이다.
또 조합설립 주민 동의율을 75%로 완화하고 통합심의 대상을 확대해 사업기간을 단축하며, 공공컨설팅 강화 및 지자체 관리계획 수립 지원 등으로 속도 제고에 나선다.
이와 더불어 토지주 우선공급일 합리화, 상가주 및 임대업자 보상 다변화(임대수입 지원, 상가주 토지보상 등)로 갈등 요소를 해소하고, 공공 도심복합사업은 오는 9월 일몰 연장을 추진할 계획이다.
뿐만 아니라 공공분양 및 시설 등 설치 시 용적률 및 기금융자의 인센티브를 제공하고, 기금융자 지원도 융자한도 구역당 300억원이던 것을 500억원까지 확대한다.
여기에 재정비촉진지구 내에서 진행되는 사업은 노후도 요건을 현행 2/3에서 50%로 완화해 사업추진을 확대하고, 올해 상반기 소규모정비 등을 중심으로 하는 중소규모의 신규 촉진 지구를 지자체와 합동 공모해 용적률 완화 등의 특례를 부여할 계획이다.
특히 사업성이 열악한 지역의 경우 LH 등 공공기관이 사업계획을 제안하고 직접 시행하는 신속 정비체계를 구축할 방침이다.

◼ 다양한 유형의 주택공급 확대
◇주택공급 여건 개선 = 현재 300세대 미만으로 규정돼 있는 도시형생활주택의 세대수 제한을 폐지하고, 도심 내 다양한 주거 수요에 유연하게 대응할 수 있도록 도시형생활주택 방 설치 제한 규제도 폐지한다.
도시형생활주택 내 공유차량 주차면수 설치 시 주차면수 1대당 일반 주차면수 3.5대를 적용해 주차장 기준을 완화하고, 중심상업지역의 경우 주상복합이 아닌 주택 100%의 단일 공동주택으로도 건축할 수 있도록 한다. 이를 통해 지금까지 오피스텔에 금지돼 있던 발코니 설치를 허용해 보다 쾌적한 주거여건을 갖추도록 할 계획이다.
향후 2년간 준공되는 60㎡ 이하 신축 주택의 경우 원시취득세를 최대 50% 감면하며, 도시형생활주택의 융자한도를 1년 한시적으로 상향하고 금리도 분양 3.0%, 임대 2.0% 등의 저금리로 지원한다.
이와 더불어 공사비 지원단가도 부동산원 표준단가를 적용화하고, 리츠를 통한 도시형생활주택 등의 공급을 촉진하고자 非아파트 융자심사기준을 신설한다.
나아가 도시형생활주택·오피스텔의 PF대출 보증한도를 80%까지 확대하고, 자기자본 선투입 요건도 시공순위 200위까지로 완화하는 등 공적보증 지원도 강화할 계획이다.

◇소형 주택 활용도 제고 = 앞으로 2년간 준공된 60㎡ 이하 신축 주택(수도권 6억원, 지방 3억원 이하)은 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택수에서 제외되며, 소형 기축 주택도 향후 2년간 구입·임대등록하는 경우 세제 산정 시 주택수에서 제외된다.
또 현재 10년인 임대의무기간을 완화한 단기 등록임대를 도입해 소형 임대주택의 공급 활성화에 나선다.
특히 지난 2020년 8월 폐지된 단기 등록임대 유형을 도입해 임대의무기간 및 대상, 세제혜택 등은 현재 시장 상황에 맞게 합리적인 수준으로 부여할 계획이다.
여기에 임대리츠가 보다 원활하게 설립되고 자금을 조달할 수 있도록 연기금･공제회･공단 등에서도 대출이 가능하도록 하는 한편, 기금이 투자하는 임대리츠는 심사기준을 개선하고 절차를 간소화하도록 했다.
또 주택가격 산정 시 공시가격 인정비율을 경직적으로 적용해 시세 반영에 어려움이 있었던 방식을 개선해 임대보증 가입 시 시세를 보다 적절히 반영할 수 있도록 했다.
이와 더불어 기업형 사업자는 등록임대 세제혜택 적용주택 대상을 확대하고 기금융자 한도를 2,000만원으로 상향하는 등 지원 확대에 나서며, 안정적 임대수익을 바탕으로 장기간 임대할 수 있도록 규제가 최소화된 기업형 장기 민간임대를 신규 도입할 계획이다. 이 경우 운영주체는 장기임대리츠로 한정하고, 임대수익 등으로 안정적인 수익구조가 가능토록 규제 최소화 및 세제지원 등을 실시한다.
특히 초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가제한 완화, 의무 임대기간 중 임차인 변경시 임대료 시세반영 가능 등의 규제완화와 더불어 고령자･청년 등에 특화된 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 장기 민간임대 사업모델도 마련하기로 했다.
뿐만 아니라 미분양 부담이 없는 공공의 신축 매입약정의 매입단가를 현실화하고, 그 물량 또한 3만호까지 확대하기로 했다.
공사비 상승분 등을 반영할 수 있도록 평가방식을 보완하고, 현재 기준단가의 120%인 매입 상한 단가 및 매입기준 등도 합리적으로 개선해 오는 2월 사업자 모집공고를 추진할 계획이다.
이와 더불어 신축매입 약정 주택에 대한 PF보증 도입, 법적한도의 1.2배까지 완화할 수 있는 용적률 인센티브 등을 실시할 계획이다.

◇전세사기 피해지원 및 예방 강화 = LH가 경공매 낙찰매입보다 먼저 피해주택을 협의매수해 보증금 반환을 조기화하고, 반환금액도 확대하도록 한다. 이는 임차인 외 다른 채권자가 없는 경우부터 우선 시행하며, 채권자가 다수인 경우에는 채권자 간 채권조정 협의를 거쳐 감정가 이내로 부채총액을 조정한 후 매입한다.
복잡한 권리관계로 협의매수가 곤란한 경우에는 우선매수권을 활용해 낙찰받을 수 있도록 경·공매 대행 및 저리금융 등을 지원할 계획이다.
이어 협의매수 및 우선매수권 활용 등이 곤란한 피해자의 주거안정을 위해 기존 공공임대 주거지원 사각지대를 보완한다.
이를 위해 전세임대 지원을 신설해 기존주택 매입임대→전세임대→대체 공공임대 등 맞춤형 3단계 지원체계를 구축하고, 기존 주택 시 통매입이 불가피한 다가구주택도 매입할 수 있도록 매입임대 요건을 피해자 전원동의로 완화한다.
주거용 오피스텔도 구입 대출을 지원하고, 경매 개시에 따른 피해자가 발생할 경우 계약만료 전이라도 전세대출의 저리대환을 조기화할 계획이다.
또 피해 지원방안의 분산된 접수창구를 전세피해지원센터로 일원화하는 시범사업을 실시해 피해자의 편의를 제고하며, 전세피해지원센터 인근에 금융상담 특화지점을 별도로 지정한다.
이와 더불어 전세사기로 인한 중개사의 손해배상책임 실효성 강화를 위해 공제한도 확대 및 소송 없이 지급절차 간소화를 진행하며, 오는 2월부터 임대인 체납, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인·설명토록 할 계획이다.
특히 임대관리업체 관리·감독 강화, 허위계약 검증 등을 통해 보증금 미반환과 사기계약 체결을 사전에 방지하며, 확정일자 확인 후 대출사업의 금융기관은 제2금융권까지 확대한다.
그 밖에도 주요사례 및 악성임대인 공개, 주택유형·임차인 상황별 주의사항 안내 등 정보제공도 강화하며, 보증료 지원도 236억원까지 늘리는 등 가입부담을 완화할 계획이다.

◼ 신도시 등 공공주택 공급
◇공공주택 공급 확대 = 올해 건설형 공공주택 공급(인허가)를 14만호 이상으로 확대해 물량 확충 및 민간참여 확대로 주택공급 회복을 견인한다.
미매각 토지 및 민간 매각 토지 중 반환 용지를 공공주택 용지로 전환해 공공주택을 추가로 공급하고, LH 택지 중 미매각 부지는 입지･수요 등을 검토해 전환하는 한편 토지리턴제 대상 확대 및 시행도 올해 12월까지 연장한다.
민간 참여도 확대한다. 택지 매수부담이 적은 민간 참여사업을 중장기적으로 LH 연간 물량의 최대 30%(인허가 기준)까지 확대 추진하고, 올해 상반기 민간 단독 사업시행 근거를 마련해 택지공급 기준 및 평가제도를 마련할 계획이다.
여기에 1월 중 LH 공급계획을 확정하고, 각 지방공사의 참여 확대 및 집행관리 강화 등을 통해 공급속도를 높여 적기 공급에 만전을 기한다.

◇3기 신도시 등 공공택지 = 지자체 GB 해제 가능 물량 및 유휴부지 등을 활용해 수도권 중심으로 신규택지를 2만호 발굴하며, 토지이용 효율화를 통해 올해부터 3만호 이상의 물량을 확충한다.
또 인력·자본을 추가 투입해 지구 착공을 6개월 이상 단축하며, 광명시흥지구 등의 사업속도를 높이고자 ‘신도시리츠’ 도입해 사업지역 지방공사 참여 확대 등을 추진할 계획이다. 이를 통해 지난 2018~2019년 발표한 3기 신도시 5개소는 올해 상반기 인천계양을 시작으로 내년 1월까지 착공, 부담가능한 공공공주택의 본격 공급에 나선다.

◼ 건설산업 활력 회복
◇자금조달 및 유동성 지원 = 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 공적 PF대출 보증 25조원을 차질 없이 공급하고, 사업장별 애로사항을 해소하는 데 나선다.
특히 HUG PF 보증을 통해 보증 없이 고금리로 PF 대출을 받은 사업장이 저금리 PF 대출로 대환하도록 하는 한편, 시행사-대출기관 간 정보비대칭 해소를 위해보증기관 상설협의체 구성해 PF 관련 정보를 주택관련 단체에 제공할 계획이다.
준공기한을 넘긴 시공사는 책임 분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무인수 시점 연장을 독려하고, 정상사업장에 대한 적시 유동성 공급과 함께, 필요 시 과도한 수수료 책정 등 불합리한 사항 시정을 유도한다.
또 PF 시장 위축에 따른 유동성 확보 부담을 덜고자 건설사가 보증한 PF-ABCP의 대출 전환을 5조원까지 확대하고, PF 대출시 부가되는 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대 및 비주택 PF 보증, 자금난을 겪는 건설사 대상 특별융자도 확대할 계획이다.

◇공공 지원 통한 민간 애로 해소 = 지방 준공후 미분양 주택에 대한 세 부담을 경감하고자 임대주택으로 활용 시 주택건설사업자 원시취득세를 1년 한시로 최대 50% 감면하도록 추진한다.
특히 준공후 미분양의 추이를 관찰, 분양가 할인 등 건설업계의 자구책 및 임대수요 등을 고려해 LH가 준공후 미분양 주택을 매입하는 방안도 검토 중이다.
구입자의 경우 앞으로 2년간 85㎡·6억원 이하의 준공후 미분양 주택을 구입 시 해당 주택을 세제 산정시 주택수에서 제외하며, 기존 1주택자도 1세대 1주택 특례를 적용할 계획이다. 인구감소지역 또한 마찬가지이다.
또 공공임대 사업에 참여한 민간 지분을 조기에 매각할 수 있도록 지분 양수 기준을 완화하며, 사업에 참여한 민간 지분 전체를 입주 즉시 양도 가능토록 개선할 방침이다.

◇사업장별 갈등 해소 = 공공 참여 사업장은 민관합동 PF 조정위원회를 통해 사업기한 연장, 지체상금·위약금 감면 등을 실시하며, 민간 사업장은 건설분쟁조정위원회의 조정 기능을 강화해 시공사-시행사 간 공사비 분쟁 등을 해소한다.
특히 사업 추진에 어려움이 있는 민간 사업장은 LH가 이를 매입해 정상화를 추진하고, 사업여건 악화가 나타난 경우에는 2.2조원 규모의 PF 정상화 펀드를 통해 재구조화에 나선다.

◇건설사업 관련 리스크 완화 = 구조조정 등으로 공사 중단시 기존 시공사의 계속 공사를 유도하되, 대체 시공사 선정이 필요할 경우 대체 시공사 풀(건설협회) 마련 등 원활한 시공사 교체 지원에 나선다.
또 주택 사업장이 신속하게 정상화(시공사 교체 등)될 수 있도록 지원하고 필요 시 분양대금을 전액 환급하며, 구조조정 등 발생 시 입주예정자 불안 해소를 위해 사업진행 상황 및 향후 절차 등을 전체 수분양자에게 주기적으로 안내할 계획이다.
준공 사업장은 하자보수 주체 공백 방지를 위해 LH･HUG가 수분양자 불편사항을 지속 점검하고 보완조치를 이행토록 한다.
협력업체는 대금 지급 차질 발생시 공공은 신속하게 직불체계로 전환하고, 민간은 발주자에게 협력업체 하도급대금 직접 지급을 권고하도록 한다.
여기에 원도급사의 구조조정으로 일시적 유동성 부족에 처한 협력업체는 신속지원 프로그램으로 만기연장, 상환유예 등의 지원을 받을 수 있다.
나아가 하도급대금 지급보증 가입여부에 대한 실태조사를 추진, 보증 미가입, 대금체불 건설사에 대한 행정처분 등을 실시한다.

◇건설투자 활성화 = 현재 국토부 집행관리대상 예산 56조원 중 19.8조원을 올해 1분기에 집중 투자하며, LH·철도공사·도로공사 등 5대 SOC 주요 공공기관의 투자금액 24.6조원도 조기 집행을 위해 노력할 계획이다.
이와 더불어 도로 신설뿐만 아니라 도로 확장 등 개량에 대한 민자모델을 구축해 개량 운영형 민자사업의 추진여건을 조성하며, 연 2회 정기 평가제도를 도입해 보다 안정적인 민자철도 사업 발굴에 나선다.

 

한국건설신문 황순호 기자