■들어가며

1997년 12월에 일어난 외환위기로 인해 주택경기의 침체로 주택사업자들의 부도가 속출했고 주택사업자들의 채권자들이 자신의 채권을 보전하기 위해 사업대지를 압류한 결과 결국에는 입주예정자들이 많은 피해를 입게 되었다. 이에 따라 정부는 입주예정자들을 보호하기 위해 1999년 2월 주택건설촉진법을 개정하면서 처분금지의 부기등기제도를 도입해 사업 주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우에는 사업대지에 처분금지의 부기등기를 해야 하고 부기등기 이후에는 사업대지의 양도, 제한물권의 설정 및 압류·가압류·가처분은 효력이 없도록 해 사업자가 도산하더라도 입주예정자들이 피해를 입지 않도록 했다.

이는 우리 부동산등기 체계에서 특이한 제도로 일반적인 민사법상의 원리와 맞지 않는 면이 있고, 경우에 따라서는 개인의 재산권을 과도하게 침해할 우려가 있어 위헌소지가 있어 온 것도 사실이다.

■사실관계

A조합은 재건축조합으로 자신이 시행하는 재건축사업 부지에 대해 주택건설촉진법 규정에 의한 처분금지의 부기등기를 신청해 ‘당해 주택을 공급받은 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등을 할 수 없는 재산임’이라는 사항을 기재한 부기등기를 마쳤으며, 청구인은 위 A조합과의 사이에서 작성된 ‘A조합이 청구인에게 위 재건축 부지에 관해 소유권이전등기를 해준다’는 내용의 조정조서를 근거로 해 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기신청을 했다.

이에 등기관은 이러한 등기신청이 주택건설촉진법상 처분금지의 부기등기에 위반되는 무효의 등기신청이라는 이유로 이를 각하했다.

그러자 청구인은 주택건설촉진법이 원인행위가 부기등기 이전에 이루어지고 부기등기 이후에 비로소 그 등기를 하는 경우까지 이를 무효로 하는 것은 계약의 자유와 재산권을 침해하는 것이라며 주택건설촉진법 제32조의3은 위헌이라는 이유로 헌법소원을 제기했다.

■헌법재판소 결정 요지

헌법재판소는 다음과 같은 이유로 위 조항이 합헌이라고 판단했다.

가. 주택건설촉진법 제32조의3 제4항은 부기등기 후의 사업대지의 양수, 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등은 효력이 없음을 명시함으로써 부기등기 후의 사업대지의 양수, 제한물권의 설정 또는 압류 등 강제집행을 하려는 채권자들의 채권에 우선해 입주예정자들을 보호하기 위한 것이다.

나. 주택건설촉진법 제32조의3 제4항에 의해 계약의 자유나 재산권에 대한 제한이 되나, 이와 같은 제한은 주택사업자 부도 등의 경우에 다수의 입주예정자들을 보호하기 위한 것으로 공공복리를 위한 것이라고 할 수 있으며, 예외적으로 그 단서에 의해 부기등기 후에도 양수, 제한물권의 설정 또는 압류 등이 가능한 경우를 규정하고 있으므로 계약의 자유나 재산권이 제한되는 범위를 한정해 최소화하고 있다고 할 수 있으므로 공공복리를 위해 필요한 최소한의 기본권의 제한으로서 헌법에 위반되지 않는다.

■평석

주택사업자의 부도시 입주예정자들을 보호하기 위한 수단으로 위 조항과 같은 수준의 방안이 아니면 그 효과를 기대하기 어려운 것이 사실이다. 왜냐하면 부기등기 이후의 처분행위의 사법적 효력을 아예 부인하지 않고서는 부기등기 이전에 주택사업자의 행위(이를테면 양도계약이나 제한물권의 설정계약)가 있는 경우 이것이 공시되는 것이 아니므로 입주예정자들은 자신들의 불안한 지위를 미리 알기 어렵고, 따라서 그 처분행위가 부기등기 이후에 이루어지는 경우 선의의 입주예정자들의 피해를 막을 수 없기 때문이다. 따라서 입주예정자들의 보호라는 공공복리를 위해서는 주택사업자의 채권자들의 재산권을 제한할 현실적 필요성이 있고, 그 수단으로 부기등기제도는 최소한의 불가피한 기본권 제한이라 할 것이며, 헌법재판소도 이러한 점을 인정한 것이라 하겠다.

아울러 이 사건 법률 조항은 그 단서에서 ‘사업 주체의 경영부실로 입주예정자들이 당해 대지를 양수받는 경우 등 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다’라고 규정해 부기등기의 효력에 대한 예외규정을 두었다. 즉 (1)다른 사업 주체가 당해 대지를 양수한 경우, (2)사업 주체가 파산 등으로 주택건설사업을 계속할 수 없게 되어 시공을 보증한 자(당해 주택의 분양보증자를 포함함) 또는 입주예정자들이 당해 대지의 소유권을 확보하거나 압류·가압류·가처분 등을 하는 경우에는 부기등기 이후의 처분행위의 효력을 인정해 계약의 자유나 재산권이 제한되는 범위를 최소화하고 있다(주택건설촉진법 시행령 제31조의3 제5항).

또한 부기등기가 이루어지기 이전에는 주택사업자의 채권자는 사업대지를 양수받거나 압류 등을 할 수 있어 처분금지의 부기등기가 이루어지기 이전에 자신의 권리행사를 모두 마쳐야 할 것이다.


김현 변호사 (법무법인 세창 대표/건설교통부 법률고문)