▷들어가며

이 사건에서 문제가 되는 것은 형식적으로는 주택사업자가 존재하고 있는 기간 동안에 발생한 중도금에 대해서 주택분양을 보증한 공제조합이 지급할 책임이 있느냐 하는 것이다. 다시 말해 관련법상 피고는 주택공제조합으로서 조합원의 이행의무를 보증하는 역할을 행하게 되는데, 형식적으로는 조합원인 주택사업자가 존재하는 상황에서 실질적으로는 그 이행이 이루어지기 힘든 경우에도 보증책임이 있느냐 하는 것이다.

▷사실관계

원고들은 자신들의 거주지에 아파트를 건축하기 위해 피고 주택사업공제조합(이하 ‘피고’)에 등록되어 있는 A주택건설사업자(이하 ‘A’)를 아파트 신축 사업자로 선정해 공사에 착수했다. 이러한 과정에서 원고들은 자신들의 주택건설에 대한 계약금 및 중도금을 A에게 지급했고 공사가 진행되었으나, A가 부도를 내어 공사가 중단되었고 결국 회사정리절차신청을 냈으나 받아들여지지 않아 회사는 존속하게 되었다. 그러나 A는 원고들에게 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없게 되었다.

상황이 이렇게 되자 원고들은 자신들이 지급한 계약금과 중도금만이라도 돌려받기 위해 피고에게 이의 지급을 청구했으나 피고는 중도금의 지급이 A가 존속하는 기간 동안에 있었던 사실이므로 A가 형식적으로라도 존재하는 이상 자신들이 이를 지급할 의무는 없다고 항변했다.

▷대법원 판결의 요지

이 사건에 관해 원심인 서울고등 법원과 대법원은 다음과 같은 근거로 이 사건 중도금에 대해서도 피고에게 보증책임이 있다고 판결했다.

“주택분양보증을 한 피고는 특별한 사정이 없는 한 그 조합원인 주택건설사업자가 부도 등으로 인해 공사가 중단되고 공사재개를 위한 자구노력이 수포로 돌아가 사회통념상 주택건축공사를 완공할 능력을 잃어버림으로써 분양받은 사람들에 대해 그 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없음이 객관적으로 밝혀진 경우 분양받은 사람들이 납부한 계약금 및 중도금의 환급 또는 주택의 분양에 대해 보증책임을 부담해야 하므로, 주택건설사업자가 부도를 낸 이후 그에 대한 회사정리절차 개시의 신청이 기각되기 전까지 납부된 중도금에 대해서도 보증책임을 져야 한다”

▷주택공제조합의설립 근거 및 책임 범위

주택공제조합은 구 주택건설촉진법 제43조의5 제1항 제4호 가목에 그 설립 근거 및 존재 의의가 언급되고 있다. 즉 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 당해 주택을 분양하기 위해 착공과 동시에 입주자를 모집하는 경우 그 분양에 대해 책임을 지는 보증으로, 공제조합은 분양계획에 따라 이미 납부된 계약금 및 중도금의 환급이행 또는 당해 주택의 분양이행책임을 진다고 규정하고 있다.

따라서 주택공제조합은 주택건설이 차질을 빚게 되어 그 분양이 이루어지지 못하는 경우에 이미 수령한 계약금 및 중도금을 지급하거나, 그 준공을 책임지기 위해 설립된 조합이다. 다시 말해서 형식적인 존재보다는 주택의 완공 또는 중도금 등의 실질적인 보증을 통해 분양받은 사람들의 손해를 책임진다는 점에 그 존재 의의가 있다.

판례 역시 ‘주택분양보증제도는 주택건설촉진법 및 동법 시행령에 기해 주택공급에관한규칙에서 규정한 절차와 방법에 따라 분양계약을 체결하고 분양대금을 납부한 선의의 분양받은 사람들을 보호하는 데 그 목적이 있다(대법원 1999. 3. 23. 선고 97다54406 판결)’고 판시함으로써 형식에 얽매이기보다는 실질적인 분양받은 사람들의 보호를 위해 주택공제조합이 존재한다는 입장을 취하고 있다.

▷평 석

이 사건은 실질적으로 그 의무이행이 불가능하게 된 주택건설사업자가 일으킨 손해발생도 주택공제조합의 보증범위에 포함되는지 여부가 문제되고 있다. 즉 실질적으로는 그 이행이 불가능하게 된 주택건설채무가 있음에도 불구하고 형식적으로 주택건설사업자가 존재하기 때문에 주택공제조합이 이를 보증할 의무를 면하느냐 하는 것이다.

대법원은 주택건설사업자에 대한 회사정리절차개시의 신청이 기각되어 형식적으로는 주택건설사업자가 존재하게 되었지만 그 회사정리절차 개시의 신청이 기각되기 전에 중도금이 납부되었기 때문에 공제조합은 그 중도금에 대한 보증책임을 진다는 이유로 분양받은 사람들의 손을 들어주었다.

주택공제조합이 분양대금을 납부한 선의의 분양받은 사람들을 보호하기 위해 존재하는 이상, 실질적으로 그 이행이 불가능한 주택건설사업자의 채무에 대해 중도금의 반환이나 주택의 완공을 보증함으로써 분양받은 사람들을 보호하기 위한 것이 주택공제조합의 역할이라는 것을 이 판결이 재확인해 주었다고 생각한다.


김현 변호사 (법무법인 세창 대표/건설교통부 법률고문)