한국주택협회(협회장 윤영준)가 지난 3일 서울 강남구 건축회관에서 제8차 오피니언 리더 강연회 '부동산시장 대전망과 트렌드 분석, 건설사 미래 전략 강연회'를 개최, 성공적으로 마무리했다.
주택시장이 대출·세제 규제로 매매거래가 경색되고, 지역간 양극화가 심화되는 가운데, 정부가 지난 달 발표한 8.13 대책으로 민간부문 활성화를 강조하는 등 정책 환경이 빠르게 변화하는 상황에서 막연한 예측에서 벗어나 매크로 빅데이터와 금융 지표 분석을 통해 리스크를 최소화하고 건설사의 미래 전략을 모색하기 위한 자리다.
이에 협회는 ▷부동산 대전망 및 주택사업 혁신전략(고종완 한국자산관리원장) ▷급변하는 부동산 트렌드에 따른 주택업계 방향성 전환(김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원) 등의 강연을 진행했다.
■ 부동산 대전망 및 주택사업 혁신전략
부동산은 토지와 건물로 구성되고 지역성·입지성·위치성을 가진 독특한 재화로, 의·식·주·교·직 중 '주'를 담당하고 있다.
주거, 자산, 연금 등 3대 기능을 보유하고 있는 만큼 주택은 소유재이자 공공재, 주택건설업은 공공보완재의 성격을 띠고 있으며, 부동성·지역성·부증성·영속성·개별성 등의 물리적 특성을 가지고 있다.
부동산 시장은 ▷수급불균형 발생 ▷금리 또는 환율의 급변 ▷실물경기 자체의 변동 ▷정부 정책기조의 변화 ▷특정 심리의 광범위적 확산 ▷해외 시장 변동 ▷특정지역 경제의 성장 또는 축소에 따라 변화가 발생한다.
따라서 이를 올바르게 예측하기 위해서는 전세가격·갭투자·금리·주택담보대출·대도시화율 등 5대 선행지표를 확인하며 변화 요인을 파악하는 안목을 갖춰야 한다. 또한 3년 이상 물가상승률, 경제성장률 대비 2배 이상 상승폭이 클 경우 '거품'이 축적된 상태이며, 고점 대비 30~40% 하락 시 그 거품이 붕괴된 상태로 간주됨에 따라 '바닥탈출론'이 대두됨을 염두에 두어야 한다.
또는 인구구조·소득구조·수급구조·정책기조·실물경기 변동성·금리 및 유동성의 변화·주택담보대출 규모 추이·해외 부동산·환율·매매심리 등 10대 거기경제지표를 통해 중·장기적인 경기변동을 예측하는 것도 도움이 될 수 있다.
이와 더불어 미래 주거 트렌드의 변화로는 ▷1인가구 증가 등 인구구조의 재편 ▷'워라밸'을 중시하는 라이프스타일의 전환 ▷AI 등을 적극 활용하는 기술과 주거의 융합 ▷지속가능성과 ESG를 중시하는 풍조 ▷모듈러·3D프린팅 등 공급방식의 혁신 ▷컴팩트시티와 역세권 재편 등 도시구조의 변화 ▷획일적 아파트를 넘어선 주거형태의 다양화 ▷종합 임팩트 매트릭스 등이 꼽히고 있다.
이에 고종완 원장은 정부에 ▷범정부 컨트롤타워 구축 ▷민간 공급기능 정상화 ▷PF 연착륙 로드맵 수립 ▷임대차 시장 보완대책 마련 등의 방향으로 정책을 개선해 공급절벽과 양극화를 해소하는 한편, 민간 건설사에게는 ▷정비사업 수주 확대 ▷비주택·신사업 등 다각화 ▷재무건전성을 중심으로 한 선별 수주 ▷운영형 자산 포트폴리오 구축 등의 노력이 필요하다고 제언했다.
■ 급변하는 부동산 트렌드에 따른 주택업계 방향성 전환
지난 7월, 정부는 3년 6개월 만에 기준금리 인상을 재개한 데 이어 8월에도 '백투백'으로 인상을 실시했다.
또한 8월에는 8.3 세제개편안을 통해 실거주 강화, 초고가 세부담 증가, 1주택자·다주택자·법인 세제 강화 기조를 분명히 하는 한편, 13일에는 주택 신속공급 방안을 통해 수도권에 23만호 추가 공급, PF 보증 28.7조원, 非아파트 확대 등의 방안을 제시한 바 있다.
이렇듯, 정책 사이클이 점차 연 단위에서 분기 단위로 짧아지고 있으며, 주택업계 또한 분기 단위의 의사결정 체질로 전환해야 한다는 지적이 나오고 있다.
현재 대한민국 주택시장은 인구·도시·생활·산업의 4중 구조 변화가 동시에 진행되고 있으며, 단일 변수로는 자산시장 전체의 흐름을 바꾸기는 사실상 어려운 실정이다.
먼저 서울 위주의 주택가격이 지속적으로 상승하고 있으며, 특히 수도권으로의 청약 수요가 극단적으로 집중되면서 지방과의 분양시장 양극화가 갈수록 심해지고 있다.
여기에 비주택 수주가 증가하고 있음에도 주택 건설 체감 경기는 여전히 어려운 상황으로, 사업 다각화가 한정된 자원을 두고 경쟁하는 구도가 이어지고 있는 상황이다.
김효선 수석전문위원은 주택의 원활한 공급을 막는 4대 구조적 요인으로 ▷공사비 급등 등 경제적 및 시간적 장벽 ▷평균 15년 정도 지연되는 정비사업의 장기화 ▷공공기여의 경직 등 제도적 한계 ▷수도권 과열 및 지방 미분양 등 사회적 양극화를 꼽았다.
또한 이를 해결하기 위해서는 민간 자본과 효율성을 활용해 도심 내 공급 규모를 키우는 '속도', 취약계층을 시장 변동성으로부터 보호하는 공공의 '안전망'으로 구조를 전환하고, 각 지역·사업장별 특성에 맞는 복합 사업모델을 구축하는 한편 공공기여 입체화를 통한 사업성 확보에 힘써야 한다고 제언했다.
이와 더불어 공공공간은 도시 브랜딩과 부동산 가치를 견인하는 만큼, 단지 설계 단계에서부터 공공공간의 역할과 위치를 확정함으로써 '공간의 질'을 높이기 위한 노력이 필요하다고 덧붙였다.
한국건설신문 황순호 기자
