해당토지가 건축물의 효용･편익에 기여하는 정도가 핵심
1. 문제의 소재
토지에 대한 재산세는 ‘종합합산’과 ‘별도합산’ ‘분리과세’의 대상으로 구분해 과세하게 되는데, 상가 등 건축물의 부속토지로 인정돼 별도합산 과세대상이 되면 보다 낮은 세율이 적용돼 세부담이 현저히 줄어들 수 있다.
이러한 이유로 지방세법상 ‘건축물의 부속토지’ 해당 여부와 관련해 다양한 분쟁이 발생되고 있다.
최근 건축물로부터 폭 15~20m의 도로를 사이에 두고 떨어진 별도 필지의 주차장에 대해서도 실질적인 이용현황 등에 따라 건축물의 부속토지로 인정될 수 있다는 취지의 대법원 판결이 선고된 바 있으므로 이를 소개한다.
2. 판례의 입장 [대법원 2026. 6. 25. 선고 2026두30351, 2026두30352(병합)]
가. 사실관계
1) 원고는 건물을 임차해 쇼핑몰을 운영하고 있는데, 쇼핑몰로부터 15~ 20m의 도로를 사이에 둔 ‘이 사건 토지’를 매수해 쇼핑몰의 주차장 용도로 사용했다.
2) 과세관청인 피고는 이 사건 토지를 지방세법상 ‘종합합산과세대상’으로 보고 재산세를 부과했다.
3) 이에 대해 원고는 이 사건 토지가 쇼핑몰과 물리적으로 떨어져 있더라도 쇼핑몰 주차장으로 사용되고 있으므로 지방세법 제106조 제1항 제2호 (가)목 및 지방세법 시행령 제101조 제1항에 규정된 ‘건축물의 부속토지’에 해당하여 ‘별도합산대상’이라고 주장하며, 재산세 부과처분 취소를 구하였다.
나. 1심 법원의 판단
1심에서는 (1) 주차장 부지와 쇼핑몰의 소유자 및 취득시기가 서로 다르고, (2) 쇼핑몰과 주차장 부지 사이에 폭 15~20m 도로가 설치돼 있어 구조적으로 완전히 독립됐으며, 고객은 횡단보도를 건너 도보로 왕래해야 하므로 주차장 부지가 전속적으로 쇼핑몰 운영에 제공되는 것도 아니며, 건물의 효용과 불가분의 관계에 있다고 보기 어렵다고 판단하며, 이 사건 토지가 별도합산 과세대상에 해당하지 않는다고 판단했다.
다. 항소심 및 대법원의 판단
반면 항소심 법원은 지방세법상 재산세 별도합산과세대상의 하나로 정하고 있는 ‘건축물의 부속토지’에 해당하기 위해 반드시 건축물과 토지가 물리적으로 연속 또는 접착돼 있어야 하는 것은 아니라고 전제한 다음, 이 사건 토지는 이 사건 쇼핑몰 개장 당시부터 현재까지 이 사건 쇼핑몰의 노외주차장으로 이용되면서 위 쇼핑몰 건물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있으므로, 이는 위 ‘건축물의 부속토지’에 해당한다고 봐야 한다고 해석했다.
이에 피고가 상고했으나 대법원 역시 “지방세법 제106조 제1항 제2호 (가)목 및 지방세법 시행령 제101조 제1항 본문 각 호에서의 ‘건축물의 부속토지’는 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 의미하고, 이러한 ‘건축물의 부속토지’인지는 해당 토지가 건축물이 서 있는 토지와 별개의 필지인지 아니면 1필지인지 여부 또는 해당 토지가 건축허가 당시부터 부속토지로 되어 있었는지 아니면 건축물이 신축된 이후에 취득한 것인지 여부 등에 의하여만 결정할 것이 아니라, 해당 토지의 실질적인 이용현황을 중심으로 해당 토지의 사용 용도와 사용 방법, 건축물과 해당 토지의 위치와 거리 및 유기적 관계, 해당 토지가 건축물의 효용과 편익에 기여하는 정도 등을 종합적으로 고려하여 객관적으로 판단하여야 한다”는 법리를 토대로 원심(항소심) 판결이 타당하다고 판시했다.
3. 결론
본건과 같이 ‘건축물과 토지 사이가 도로로 분리된 경우’에도 사용현황에 따라 건축물의 부속토지로 인정받는 사례들은 비교적 많이 있다(대법원 1997.3.25. 선고 96누14753, 대법원 2001.11.13. 선고 2000두3740 판결 등). 다만 기존 사례들은 대체로 도로 폭이 5m 내외에 해당됐던 사례들이 었다.
대상판결의 경우 건축물로부터 15~20m의 도로를 사이에 둔 토지에 해당돼 상당한 거리에 위치한 토지임에도 ‘건축물 부속토지’로 인정했다는 점에서 의미가 있는 판결에 해당한다고 보인다.
토지 소유자로서는 토지의 실질적인 이용현황 등을 살펴 재산세와 종합부동산세를 과중하게 부담하고 있는 것은 아닌지 여부도 검토해 볼 필요가 있다.
한국건설신문
