금융지원, 절차 간소화, 인센티브 적용, 인허가 절차관리 등
서울시가 민간 자력으로 개발이 어려운 지역에 대해 서울주택도시개발공사(SH)가 참여하는 '서울형 공공참여 주택사업'을 도입, 주택공급 계획에 빈틈을 메우고 공급속도를 높이겠다고 13일 밝혔다.
민간 주도의 정비사업을 기본으로 하되, 사업성 부족이나 주민 갈등 등으로 민간 자력만으로 추진이 어려운 낙후지역을 공공이 적극 참여해 책임지고 해결하겠다는 취지다.
지금까지 서울시는 민간 중심의 주택공급 확대와 정비사업 규제 완화를 통해 사업속도와 사업성을 높이는 데 힘써 왔으며, 현재 민간 중심 정비사업은 서울시 전체 주택공급의 약 80%를 담당하고 있다.
그러나 여전히 사업성이 낮거나 주민간 갈등, 복잡한 권리관계 등으로 민간 추진이 어려운 지역이 산적해 있는 바, 이번에 SH가 직접 팔을 걷어붙였다.
SH는 단순한 시행자를 넘어 갈등 중재자이자 사업 촉진자로 적극 개입, 지연 요인을 해소하고 인센티브를 통해 추진 속도와 사업성을 높이는 데 집중할 계획이라고 밝혔다.
이번 사업은 대상지 특성과 사업 여건에 따라 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 사업방식을 유연하게 적용해 추진할 계획이다.
먼저 공공재개발의 경우 금융비용 지원을 중심으로 한 정비사업 전 과정에 대한 종합지원책을 가동한다.
이주비 대출 불가 세대에 대해 최대 3억원(LTV 40%)의 융자지원을 도입하며, 초기 주민준비위원회 운영비 지원금액도 월 800만원에서 1,200만원으로 확대한다.
관리처분 타당성 검증 절차도 SH가 직접 수행해 평균 6개월에서 1개월로 단축하며, 검증 비용도 무료가 되는 만큼 주민 부담을 크게 덜 계획이다.
지난 2022년부터 공모를 통해 선정·관리중인 모아타운 132개소에 대한 내실화에도 힘쓴다. 지정을 넘어 실질적인 주택공급과 주거환경 개선으로 이어지도록 밀착 관리하겠다는 취지다.
모아타운은 사업 특성상 여러 구역이 함께 완성되며, 소규모 단위로 개발되는 만큼 추진주체의 전문성이 상대적으로 떨어질 수밖에 없으며, 현재 공공이 지원하는 곳은 SH 17개소, LH 6개소 등 23개소에 불과한 실정이다.
이에 사업 정체가 우려되는 곳을 중심으로 SH의 '공공참여형' 전환을 적극 유도하고 사업 안정성도 확보할 계획이다.
또한 하나은행과 협력해 개발한 전용 금융상품을 통해 총사업 공사비의 최대 70%까지 대출도 지원하는 한편, 임대주택 건립 비율 완화 등 추가적인 인센티브를 적용하기로 했다.
LH 중심으로 추진 중인 '도심 공공주택 복합사업'에도 가세, 후보지 선정부터 입주까지 '주민 밀착형 소통'을 강화한다.
특히 주민들에게 민감한 추정 분담금 등의 정보를 투명하게 공개해 공공에 대한 신뢰를 높이고 인허가 절차도 효율적으로 관리해 사업 기간을 대폭 단축, 주택 공급에 속도를 내겠다는 계획이다.
한편, 오세훈 서울시장은 같은 날 현재 공공재개발이 추진 중인 마포구 아현1구역을 직접 점검, 공공참여 주택사업의 신속한 추진 방안을 모색하기도 했다.
해당지는 영화 '기생충'의 촬영지로도 널리 알려져 있으며, 노후도가 84%에 달하고 반지하주택이 밀집해 있어 공덕·아현 지역 내에서도 주거환경 개선이 시급하다는 평을 받고 있다.
지난 1980년대에는 판잣집을 허물고 빌라를 지으면서 지하층 지분을 지상층 각 가구 등기부등본에 나눠 등록했는데, 이후 정비사업이 본격화되자 조합원 자격을 인정받을 수 없는 소규모 지분 공유자들의 반대에 부딪혔다.
전체 토지 등 소유자 2,692명 가운데 1/4 이상인 740명이 현금청산 위기에 처한 것인데, 현금청산 대상자는 입주권을 받지 못하고 통상 시세가 아니라 감정평가액으로 보상받는 구조다.
이에 서울시, 마포구, SH는 원주민들의 일명 '둥지 내몰림'을 방지하기 위해 분양용 최소 규모 주택(최저주거기준 14㎡)을 도입하는 정비계획을 수립, 지난달 19일 심의를 통과했다고 밝혔다.
이를 통해 현금청산 대상자를 740명에서 156명으로 줄여 584명이 조합원 자격을 얻게 됐으며, 추가 분담금만 내면 조합원 물량을 분양받을 수 있게 됐다.
이외에도 서울시는 공공이 참여해 주민의 재정착권을 보호하고 주택 공급을 확대한 '아현1구역'을 '서울형 공공참여 주택사업'의 추진사례로 확대하겠다고 밝혔다.
한국건설신문 황순호 기자
