수도권 그린벨트 활용한 택지 추가 공급여부도 주목
8.8 주택공급 확대방안의 세부 계획으로는 정비사업 규제 완화를 통한 도심 내 아파트 공급 확대, 비아파트 공급시장 정상화, 수도권 공공택지 신속 공급과 수도권 그린벨트 해제를 통한 신규택지 발표 등이 주를 이루고 있다.
이를 통해 향후 6년간 수도권에 42.7만 호+α 규모의 주택을 공급한다는 방침이다.
연내 수도권 아파트 매매 가격 상승 원인이 향후 주택 준공물량 감소 우려 또는 전세가격 상승에서 온 불안 심리라고 본다면 단기간 가용할 수 있는 주택공급 방안을 총동원하고 올해 인허가가 급감한 도심 내 非아파트(연립·다세대 등) 공급을 통해 전세가격 안정을 꾀한다는 면에서 일정 부분 정책효과가 기대된다.
8.8 주택공급 대책에서 눈여겨볼 주요 정책은 수도권 도심 내 신축을 공급하기 위해 정비사업 기간 단축을 끌어낼 ‘재건축·재개발촉진법(특례법)’ 제정과, 연립·다세대 등 ‘非아파트 구입자에 대한 세제지원’ 그리고 그린벨트 해제를 통한 ‘수도권 신규택지 후보지 지정’ 추진 등으로 판단된다.
첫째, 기본계획과 정비계획의 동시처리, 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용하는 등 순차 또는 단계별 처리를 일괄 통합 처리로 정비사업 속도를 높인 부분을 주목할 만하다.
사업단계에 있어 재건축조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대함과 동시에, 일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가 파견을 의무화한 점은 시행·시공사 간 공사비 증액을 놓고 고조하는 분쟁 강도를 다소나마 낮춰줄 전망이다.
3년 한시이긴 하나 정비사업의 사업성을 높일 수 있는 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 추가 허용해 역세권은 법적 상한의 1.3배(3종 주거지역 360% → 390%)까지, 일반은 법적 상한의 1.1배(3종 주거지역 300% → 330%)까지 추가 허용해 사업성을 높일 예정이다.
이외에도 재건축(과밀억제권역)·재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지(현행 85㎡ 이하 주택 의무공급비율 : 재개발 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축 60% 이상)와 재건축부담금 폐지도 추진(재건축부담금 폐지 법률안 기발의(6.5) 되어 국회 계류 중) 한다는 방침이다.
다만 재건축·재개발 촉진법 제정과 도시정비법 개정안 및 시행령 개정 등 9월 본격 진행할 관련 법안의 국회 법 개정 속도에 따라 정책 현실화는 변수가 될 전망된다.
둘째, 빌라 등 非아파트 시장 정상화 방안도 여럿 발표됐다.
수요가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 ’25년까지 11만호+ɑ 집중 공급(LH 신축든든전세 포함)할 계획이다.
이중 최소 5만호를 최소 6년(6+2~4년) 임대 후 분양전환이 가능한 분양전환형 신축매입으로 공급해 무주택자(전년도 도시근로자 월평균 소득 130%(맞벌이 200%), 자산 3.62억)의 내 집 마련을 도울 방침이다.
특히 위축된 비아파트 시장의 공급을 늘리기 위해 사업자, 임대인, 실수요자, 임차인에 대한 세제·청약 지원을 할 예정이다.
소규모 건설사업자의 취득세 중과를 완화(주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택 구매 시 중과(12%)가 아닌 일반세율(1~3%)로 적용되는 요건을 완화) 하고 등록임대사업자 세제 혜택 일몰을 연장(‘24.12 →‘27.12)하며 대상과 범위를 확대할 계획이다.
생애 최초로 소형주택(전용 60㎡ 이하, 취득가격 3억원(수도권 6억원) 이하, 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택)을 구입한 자는 취득세 감면 한도를 확대(現 200만원 → 改 300만원, '25년까지 감면 후 2년 연장 추진)하고 청약에서 불이익이 없도록 청약 시 무주택으로 인정하는 非아파트 범위(단독·다가구, 연립·다세대, 도생 면적: 85㎡ 이하, 금액(공시가격): 수도권 5억원, 지방 3억원 이하)를 늘릴 예정이다.
신축 소형주택(전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔)을 구입하는 경우, 취득·종부·양도세 산정 시 주택 수 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대(준공·취득일 기준, 現 ~’25.12월)하고 기축 소형주택(`24.1월~`27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔)을 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록(매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택 수에서 제외한다.
신축 非아파트에 생애 최초 혜택과 1주택 특례혜택은 아파트 비해 공사 기간이 짧아 가시적 단기 공급 효과를 낼 수 있다는 점, 평상시 거래량이 상당한 편인 도심 비아파트 전세 시장에 추가 공급원 역할을 기대할 수 있다는 면을 주목할 필요가 있겠다.
아파트보다 시세차익 기대가 낮고 지난해 역전세와 전세 사기 이슈가 불거지며 호황기보다 구매수요가 주춤하긴 하지만 여전히 서민주택 시장의 내 집 마련 보루 역할을 톡톡히 해오고 있었음을 간과할 수 없다. 임대차 수요가 많은 지역이니 서울 역세권 위주로 신축매입 수요를 기대할 만하다.
실제 일종의 아파트 대체재 역할을 하던 연립·다세대, 단독·다가구 등 비아파트 공급은 요사이 많이 감소했다. 2022년 비아파트 전국 인허가 건수는 11만6,612건이었지만 2023년 5만7,579건으로 감소하더니 올해 6월 기준 1만8,332건으로 적어진다.
다만 1주택자가 ’24.1.4~‘26.12.31까지 인구감소지역 내(수도권·광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역 및 광역시 내 군 지역 포함) 1채의 주택(공시가격 4억원 이하) 취득 시 1세대 1주택 특례를 적용하는 ‘지방 세컨즈 홈’ 구입정책이 일부 타격을 받을 수 있다.
지방보다는 생활인구와 임대차 수요가 많은 수도권의 신축 非아파트를 사려는 수요로 선회할 수도 있기 때문이다.
셋째, 3기 신도시의 조기 공급과 일부 고밀화, 후분양 조건부 공공택지의 선분양 허용 외에도 서울과 서울 인근의 그린벨트를 활용한 택지 추가 공급도 주목할 부분이다.
수도권 그린벨트는 서울 연담화를 막을 목적이라 기존 1~3기 신도시보다 서울 접근성이 매우 좋은 위치다. 선호도 높은 도심 알짜 후보지가 ’25년까지 애초 대비 4배 규모인 총 8만호가 발표될 예정이다. 토지거래허가구역으로 묶이더라도 수도권의 그린벨트 해제를 통한 신규택지 개발 가능성이 커지며 후보지 지정에 대한 기대감에 물망지 토지가격 상승이 예상된다.
