최근 주택시장의 불안정성 및 공급 부족 문제로 인해 무주택 서민들의 주거 부담이 커지면서 매입임대주택이 그 대안으로 각광받고 있다. 매입임대주택을 통해 도심 내 주택 공급을 신속히 확대, 무주택 서민들의 주거 안정을 도모한다는 취지다.
이에 한국토지주택공사(LH, 사장 이한준) 토지주택연구원(LHRI)이 지난 16일 국회 의원회관에서 엄태영 국회의원과 함께 ‘매입임대주택 정책 효과 및 합리적 공급 방안’ 정책토론회를 공동 개최했다. 지금까지 추진한 매입임대주택 정책들을 톺아보고, 각계의 다양한 의견을 수렴해 가장 효율적인 추진 방안들을 모색하기 위한 자리다.
토론회에서는 ▷매입임대주택 20년 성과와 과제(최은영 한국도시연구소장) ▷매입임대주택의 공급 합리화 방안 : 신축 매입약정 임대주택을 중심으로(남영우 나사렛대 금융부동산학과 교수) ▷LH 매입임대주택 현황과 발전 방안(권혁삼 LH 주택연구단장) 등의 주제발표 및 패널토론이 진행됐다.

◼ 매입임대주택 20년 성과와 과제

우리나라는 1980년대 난곡·도화동·사당2동·창신동 등 집단이주 재정착지의 재개발 과정에서 세입자들이 ‘영원히 살 내 집’으로 장기 저리의 임대주택을 요구, 이에 서울시가 1989년 세입자용 임대주택 공급을 의무화하고 정부도 영구임대주택 건설계획을 발표하는 등 공공임대주택을 제도화한 바 있다.
그러나 지난 2020년 기준 전국 176만가구(전체 8.4%), 서울에만 58만가구(전체 14.5%)가 여전히 최저주거기준에 미달하는 ‘주거빈곤’에 놓여 있으며, 특히 반지하·옥탑방·고시원 등 이른바 ‘지옥고’의 거주 가구 규모가 증가하고 있는 상황이다.
이에 중앙정부가 지난 2004년 ‘서민주거복지 확대방안’을 통해 매입임대주택을 제도화하고 2017년 11월 ‘주거복지로드맵’을 통해 각 가구의 생애단계·소득수준에 따른 사업모델을 발표, 지난 1993년 공급이 중단된 영구임대주택이 대응하지 못하는 수요를 충족시키고 있다.
그러나 공공임대주택 출자 예산은 지난 2022년 6조9,000억원에서 지난해 5조7,000억원, 올해 5조원으로 꾸준히 감소하고 있으며, 특히 서울의 경우 매입임대주택 재고가 2021년 5만5,963호에서 2022년 5만5,193호로 감소하는 초유의 사태가 발생하기도 했다.
일본･미국･영국 등의 주요 국가들은 공공임대주택 관리비에 대한 일정액을 중앙정부나 각 지자체가 보조하고 있으며, 우리나라도 공공임대주택 운영·관리 과정에 소요되는 예산을 배정해야 한다는 게 최은영 소장의 설명이다.
이어 최 소장은 매입임대주택에 거주하는 저소득 취약계층 및 인근 주민을 위해 다양한 서비스를 제공하는 거점시설을 공급하는 한편, 주거복지상담사를 배치해 거주민들의 삶의 질 제고를 위한 상담 및 지원을 강화해야 한다고 덧붙였다.

◼ 매입임대주택의 공급 합리화 방안 : 신축 매입약정 임대주택을 중심으로

지난 2020년 OECD가 발표한 바에 따르면 대한민국에서 공공임대주택이 차지하는 비중은 전체 주택의 약 8.9%로, 이는 조사대상 국가들 중 9번째로 높은 수준이다.
임대주택의 공급주체도 중앙정부 및 LH가 68%, 지방정부가 17%로 합계 전체 85%를 차지하고 있으며, 공급을 확대하기 위해서는 민간부문의 참여 확대가 반드시 필요한 상황이다.
이를 위해 유럽 등 사회임대주택 비중이 높은 국가들은 조합 등 비영리단체에 금융 및 조세지원을 실시해 공급을 추진하고 있다.
이에 따라 우리나라도 ▷건설임대를 보완하기 위한 매입임대주택의 필요성 ▷매입 및 약정가격의 적정성 ▷공실 및 관리 문제에 대한 해결 방안 등에 대한 고찰이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.
현재 우리나라는 공공임대주택을 공급하는 과정에서 매입임대의 비중이 전체 30%를 상회하고 있으며, 특히 공급이 부진했던 영구임대 입주대상자를 중심으로 그 공급량을 늘리고 있다. 재고도 지난 2021년 기준 전체 11% 이상을 기록한 바 있다.
가격의 경우 LH･지자체 등이 기존 주택 소유자 또는 건설사로부터 시장가격 또는 원가 및 적정이윤을 포함한 금액으로 주택을 매입해 이를 입주자에게 저가로 임대하는 구조로 진행되고 있는데, 그 적정 매입가격에 대한 명확한 기준을 설정하기 어려워 감정평가가격 등을 대신 적용하는 상황이다.
이 중 약정매입주택은 기축 매입주택에 비해 약 40% 높은 가격으로 매입됨과 더불어 전체 물량에서 차지하는 비중도 매우 높아 적정 매입가격 및 물량에 대한 비교분석이 필요하다는 게 남영우 교수의 설명이다.
이에 남 교수는 ▷각 방식별 공급비중 조정 ▷시장 환경을 반영할 수 있는 매입가격 산정 ▷수요 중심의 계획 수립 및 절차 개선 등을 제언, 이를 통해 수급 불일치와 입주절차 지연으로 인한 공실 문제를 해결하고 보다 많은 국민들이 가장 기본적인 삶의 조건인 의·식·주 중 ‘주’의 욕구를 충족하도록 노력해야 한다고 주장했다.

◼ LH 매입임대주택 현황과 발전 방안

현재 우리나라의 주택유형 중 아파트가 전체 51.9%를 차지하고 있으나, 저소득층의 경우 단독주택에 거주하는 비율이 46.0%로 가장 많은 것으로 나타났다.
특히 단독·다세대·연립주택 등이 밀집해 있는 저층주거지는 전체의 약 36%를 차지하는 것으로 추정되고 있으며, 이 중 단독주택은 전체 73.6%가 준공 후 20년 이상 경과한 만큼 이에 대한 정비가 시급한 상황이다.
여기에 지난 2022년 불거진 전세사기의 여파로 다세대·연립주택 등의 인허가 물량이 지난해 전년 동기 대비 50.5% 감소하며 서민들의 주거사다리가 무너졌을 뿐만 아니라, 고금리·고물가 및 불안한 국제정세로 공사비 급등, 아파트 분양가 상승까지 지속되면서 이들의 공급을 다시 확대해야 한다는 목소리가 날로 커지고 있다.
이에 정부도 지난 3월 ‘매입임대주택 공급확대’를 발표해 향후 2년간 非아파트 10만호 집중 매입 및 ‘든든전세’ 신설 등 서민 주거안정 및 소규모 주택건선을 활성화하는 한편, 공급물량의 70% 이상을 수도권에 집중시켜 실수요자들의 선호를 반영하겠다고 약속한 바 있다.
LH도 준공 10년 이내 단독·다세대·연립주택 및 15년 이내 아파트·오피스텔을 매입하며, 그 재원을 정부재정 45%, 기금융자 50%, 입주자 5% 등의 비율로 마련하고 있다.
단 기존주택의 경우 누수·결로, 바닥·창호 불량, 다용도실의 부재 등 설계·품질문제가 발생할 우려가 있어 매입을 지양하고 있으며, 이를 해결하고자 지난 2020년 고시원 등 비주거시설의 용도변경·리모델링 시범사업을 추진, 2021년 LH 사회주택 추진단을 출범하는 등의 노력을 이어오고 있다.
또 민간에서 건축 예정이거나 올해 현재 건축 중인 주택을 사전에 매입약정을 체결하고 준공 후 매입하는 방식도 추진하고 있으며 우량입지 선점, 표준품질 확보, 용적률·주차대수 완화, 건설자금 융자, 한시적 세제 감면 등의 인센티브를 제공함으로써 민간의 보다 자발적·적극적인 참여를 유도하고 있다.
나아가 매입임대주택의 공급이 확대됨에 따라 매입 대상에 현재 건축 중인 주택을 포함하고, 동일신청자의 연간 매도건수를 2건에서 4건으로 늘리며, 매입가격 산정 시 건설공사비 연동방식을 도입하는 한편 매입상한가를 폐지하는 등의 제도개선도 함께 추진하고 있다.
그 밖에도 지난 2016년부터는 노후 매입임대주택의 철거대상을 선정하고 2022년까지 83개동 91호를 신축했으나, 올해부터는 이를 민간 신축 매입약정과 유사한 건설매입약정(토지임대)으로 전환하고 있다.
뿐만 아니라 입주자 특성에 맞는 공간 배치와 주거 서비스를 갖춘 특화형 매입임대주택을 마련하거나 상습침수지역 등의 반지하 주택을 매입하고 커뮤니티 시설로 용도변경 및 철거신축을 추진하는 등 다양한 제도개선을 모색하고 있다.

이어 이영은 LHRI 주택주거실장을 좌장으로, 발제자 3명과 더불어 ▷박광재 한국주거학회장 ▷백인길 경제정의실천시민연합 도시개혁센터 이사장 ▷박근석 한국주거연구원장 ▷김도곤 국토부 주거복지지원과장 등이 참석해 패널토론을 실시했다.
패널들은 매입임대주택이 대한민국 사회 내에서 다양한 계층의 주거약자들을 품는 귀중한 보금자리라는 데에 공감하는 한편, 고령자 주거수요 대응·노후 주거지역의 정비·저층 주거지의 소규모 정비사업 연계 등 다양한 의견을 공유하며 매입임대 공급을 확대하겠다는 정부 정책 기조에 따라 사업을 활성화해야 한다고 입을 모았다.

한국건설신문 황순호 기자 

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