들어가며

우리나라 민법은 토지와 건물을 각각 별개의 부동산으로 인정하고 있기 때문에 (민법 제99조 제1항) 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물 소유자의 소유권을 보호하기 위하여 법정지상권이 성립한다는 것은 이미 소개한 바 있다. 그러므로, 이미 건물이 있는 토지를 경매를 통해 취득해 다른 건물을 신축하려는 계획을 가지고 있는 사람은 법정지상권에 대해 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.


사실관계

가. 이 사건 대지 위에는 단층주택이 건축되어 있었는데, 위 대지 및 단층주택을 매수해 소유권을 취득한 피고 A는 1989. 2. 11. 위 대지 및 단층주택을 공동담보로 제공해 금융기관 앞으로 근저당권설정등기를 마쳤다. 그후 1991. 12. 5. 위 근저당권의 실행에 의해 위 대지 및 단층주택에 관한 임의경매절차가 개시되었는데 피고 A는 그 전인 1991. 9. 30.경 B에게 위 단층주택의 철거와 이 사건 3층주택의 신축공사를 도급 주었는데, B는 1991. 10.경 위 단층주택을 철거하고 이 사건 3층주택(이하 ‘이 사건 신축 건물’이라 함)의 신축공사를 시행해 1992. 3.경 완공했으나 준공검사를 받지 못하고 있고, 이 사건의 신축건물은 피고들이 일부씩 나누어 점유하고 있다.

나. 위 임의경매절차에서는 위 단층주택이 이미 철거되었다는 이유로 위 단층주택에 대한 경매절차는 취소되고, 이 사건 대지에 대한 경매절차만이 속행되어 1992. 4. 23. C가 사건 대지를 경락받았고, 그후 이 사건 대지의 소유권은 위 C로부터 D를 거쳐 1994. 10. 11. 원고에게로 순차 이전되었다.

다. 원고는 피고 A를 상대로 이 사건의 신축건물을 철거하고 대지를 인도할 것을 청구하자, 피고 A는 이 사건 대지에 관해 법정지상권을 취득했다고 주장하면서 다투었다.


대법원 판결의 요지

가. 1인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관해 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관해 토지저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한, 저당물의 경매로 인해 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다.

왜냐하면 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상건물에 관해 공동저당권이 설정된 경우에는 처음부터 지상건물로 인해 토지이용이 제한받는 것을 용인하고 토지에 대해서만 저당권을 설정해 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리, 공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것이다. 그래서 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인해 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액상당가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관해 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 않았는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 된다. 그 결과 법정지상권의 가액상당가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서 토지의 교환가치 전체를 기대해 담보를 취득한 공동저당권자에게 예상치 못한 손해를 입게 하기 때문이다.

나. 이와 달리 동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상건물에 관해 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에도 그후 저당권의 실행에 의해 토지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라지면 언제나 토지에 관해 신축건물을 위한 법정지상권이 성립된다는 취지의 대법원 2001. 3. 13. 선고 2000다48517, 48524, 48531 판결의 견해는 위와 저촉되는 한도 내에서 이를 변경하기로 한다.

다. 이 사건에서 피고 A의 소유이던 이 사건 대지 및 그 위 단층주택에 관해 금융기관의 공동저당권이 설정된 후 위 단층주택이 철거되고 이 사건의 신축건물이 신축되었다. 그러나 그 신축건물에 관해 금융기관이 동일한 순위의 공동저당권을 설정받지 못했으므로, 이 사건 대지에 대한 저당권의 실행에 의해 이 사건 대지와 그 위 신축건물이 각각 다른 사람의 소유에 속하게 되었다고 하더라도 신축건물을 위한 법정지상권은 성립되지 않는다.

사 견

이번 판결은 동일인 소유의 토지 및 그 지상건물에 관해 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 후 저당물의 경매로 인해 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우에도 법정지상권의 성립을 긍정하던 종래의 입장을 바꿔 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않음을 명백히 한 중요한 판례라 하겠다.


김현 변호사 (법무법인 세창 대표/건설교통부 법률고문)