<질문>

甲은 임대주택법의 적용을 받는 乙회사 소유의 임대아파트를 임차하여 거주하던 중 임대주택의 분양제한기간이 만료되었고, 乙회사에서는 분양을 원하고 있습니다.

그러나 甲은 위 임대아파트를 분양 받기를 원하지 않고, 甲이 다른 곳에서 분양 받은 아파트의 입주시기까지 위 임대아파트에 거주하기 위하여 위 임대아파트의 임대차계약의 갱신을 원하고 있으나, 乙회사에서는 계약갱신을 거절하고 있습니다.

이 경우 乙회사에서 甲의 계약갱신을 거절할 수 있는지요?

<답>

임대주택법 제15조에 의하면 “임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 대통령령이 정하는 건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 대통령령이 정하는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제13조 제2항에 의하면 “법 제15조의 규정에 의하여 임대의무기간이 경과한 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 ①입주일 이후부터 매각 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인, ②공공건설임대주택에 입주한 후 상속?판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 당해 주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인, ③제10조의 규정에 의하여 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인, ④주택공급에관한규칙 제10조제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인 ⑤분양전환당시 당해 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인 등에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.

그런데 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 분양제한기간이 만료되고 임대인이 분양을 원하는 경우, 임대인이 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는지에 관하여 판례를 보면, “임대주택법의 적용을 받는 임대인이 임대계약을 해지하지 못하거나 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한기간 내에 있거나 임대인이 임대주택의 분양제한기간이 만료되었음에도 임대주택을 분양하지 아니하고 계속하여 임대하는 것을 희망하는 경우에 한한다 할 것이고, 임대인이 임대주택의 분양을 희망하는 경우에 있어서는 그 분양제한기간이 만료되고 임차인의 우선수분양권만 보장한다면 임차인의 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 보아야 하고, 임차인이 당해 임대주택에 대한 분양계약의 체결을 거절하는 경우에는 임대인은 당해 임대주택을 다른 사람에게 분양하기 위하여 그 임대차계약을 해지할 수 있다고 보는 것이 상당하다.”라고 하였습니다(대법원 1999. 6. 25. 선고 99다6708 판결, 2001. 12. 27. 선고 2001다28442, 28459, 28466, 28473 판결).

따라서 위 사안에서 위 임대아파트의 분양제한기간이 만료되었고, 乙회사에서는 분양을 희망하고 있으며, 甲에게도 우선수분양권을 보장하고 있지만 甲이 분양 받기를 원하지 않는 경우이므로, 乙회사는 甲의 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있을 것으로 보입니다.
<자료제공: 대한법률구조공단>