도시혁신구역 또는 특별건축구역 추진… 국제업무존 최대 용적률 1,700%
서울시가 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련, 올해 상반기 구역지정을 목표로 본격적인 사업 추진에 들어간다고 5일 밝혔다. 내년 하반기 기반시설 착공을 시작으로, 2030년대 초반 입주 개시가 목표다.
최대 용적률 1,700%, 높이 100층 내외의 랜드마크, 저층형 개방형 녹지·벽면녹화 등으로 사업부지 면적 49.5만㎡에 맞먹는 약 50만㎡의 녹지를 서울 한복판에 조성하는 것이다.
용산국제업무지구는 서울시가 세계 5대 도시로 거듭나기 위해 추진 중인 '도시공간 대개조'의 핵심 프로젝트로, ▷비욘드 조닝(Beyond Zoning) ▷보행일상권 ▷도시·건축디자인 혁신 ▷정원도시 서울 등의 혁신전략을 한꺼번에 적용하는 첫 사례이기도 하다.
이를 통해 기후·기술·인구 등 급변하는 도시 패러다임을 유연하게 담아내고, 14만 6천여개의 일자리와 약 32조 6천억원 규모의 생산을 유발, 서울뿐 아니라 대한민국 국가 경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 기대하고 있다.
이번 개발계획(안)은 ▷융복합 국제업무도시 ▷입체보행 녹지도시 ▷스마트 에코도시 ▷동행감성도시 등 4대 핵심전략을 골자로 하고 있으며, 세부내용은 아래와 같다.
■ 융복합 국제업무도시 : 최대 용적률 1,700%, 100층 내외 랜드마크 조성
먼저 업무, 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 '콤팩트시티(Compact City)'를 구현하는 데 주력한다.
구역의 주된 용도에 따라 ▷국제업무 ▷업무복합 ▷업무지원 등 3개 존(Zone)으로 구분하되, 이 중 국제업무존은 기존 용도지역 제3종일반주거에서 '중심상업지역'으로 상향한다.
국제업무존에는 100층 내외 랜드마크가 들어서며, 중심부(국제업무존)에서 업무복합·업무지원 존으로 갈수록 건축물이 차츰 낮아져 기존에 형성돼 있는 주변 도시와 스카이라인이 자연스레 어우러지게끔 배치한다.
또한 획지를 분양받은 민간이 창의혁신 디자인을 제안하면 도시혁신구역 또는 특별건축구역으로 지정, 최대용적률 1,700%까지 고밀개발 가능하도록 시가 적극 지원할 계획이다.
업무복합·업무지원 존은 '일반상업지역' 등으로 용도지역 상향, 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획했다.
이와 더불어 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련했다.
국제업무존에는 금융 및 ICT기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스(Prime Office)와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고, 랜드마크 최상층에는 전망시설·어트랙션 등 복합놀이공간도 들어선다.
업무복합존에는 용산전자상가, 현대R&D센터와 연계한 인공지능·빅데이터 등 업무 및 기업지원시설이 입주, 서울의 신산업 경쟁력을 선도할 예정이다.
업무지원존은 국제업무·업무복합 존의 배후지로서 주거·교육·문화 등 지원시설을 조성, 국제업무지구의 윤활유 역할을 맡길 예정이다.
■ 입체보행 녹지도시 : 지하부터 공중까지, 순환형·선형녹지 등 사업 부지면적 100% 수준 확보
지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용, 전체 사업 부지면적인 49.5만㎡의 100% 수준에 해당하는 녹지를 확보할 계획이다.
구역면적의 20%는 '도시계획시설'로 공원·녹지를 확보하고, 30%는 민간의 공개공지 등을 활용한 '개방형 녹지', 나머지 50% 내외는 건물 테라스나 옥상·벽면녹화 등으로 확보한다는 구상이다.
이를 통해 지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 ▷공중녹지(그린스퀘어) ▷순환형녹지(그린커브) ▷선형녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 폭넓게 확보, 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성한다는 것이 서울시의 설명이다.
그린스퀘어는 용산역 남측 선로상부에 약 8만㎡ 규모로 조성되며, 한강공원~용산역을 직선으로 연결하는 입체공원이자 용산국제업무지구를 대표하는 상징적 공간이 될 예정이다.
그린커브는 국제업무지구 내 어디서나 접근할 수 있는 개방형 녹지로서 폭 40m, 연장 1km 규모로 조성되며, 그린코리더는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행·통경축 기능을 담당한다.
■ 스마트 에코도시 : 업무지구 대중교통수단 분담률 70% 목표, '서울형 LEED' 최초 도입
환경·교통분야 최첨단 기술을 통해 서울이 2050년 탄소중립도시로 거듭나는 데 중추적 역할을 할 '탄소 배출 제로(0) 지구'로 운영한다.
스마트교통수단 도입, 용산역發 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라 확충으로 용산의 대중교통수단 분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올리는 한편, 교통혼잡 특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생 교통량을 절반 수준으로 줄인다는 계획이다.
이외에도 공유교통·자율주행셔틀·도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단과 더불어 용산국제업무지구 내 내연기관차량 운행 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등을 통해 교통수단에서 비롯되는 탄소 배출을 저감할 방침이다.
또한 현재 서울시가 추진 중인 제로에너지건축(ZEB) 계획보다 한 발 앞선 에너지 자립 목표를 설정, 2035년까지 ZEB 2등급, 2050년 ZEB 1등급 달성을 목표로 삼았다.
이와 더불어 건물 단위 평가인증을 넘어 서울의 특성에 적합한 지역단위 도시개발 친환경·저탄소 평가인증체계인 '서울형 LEED'를 최초 적용, 에너지 자립도시를 실현하면서 자동화·최첨단 '스마트 물류체계'를 실현할 계획이다.
■ 동행감성도시 : 업무복합 존 45층에 1.1km 스카이트레일 등 설치
업무복합존 건축물 고층부(45층)에 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 '스카이트레일(보행전망교)'을 도입하고, 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대·공중정원 등을 조성한다.
또한 국제업무존 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연·전시·체험을 즐길 수 있는 '(가칭)서울아트밴드'를 계획했으며, 중심부에는 국제설계공모를 통해 상징 조형물을 설치해 명소화할 계획이다.
이와 더불어 무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘러들었던 만초천 물길의 흐름을 이어받아 수공간을 만들고, 한강공원·노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다.
한편, 서울시는 용산국제업무지구의 안정적인 사업 추진 및 혁신적인 개발을 유도하고자 용도지역을 단계적으로 상향, 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공하겠다고 밝혔다.
1단계에서 사업시행(예정)자인 코레일 및 SH가 도로․공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급, 이어 2단계에서는 지난달 9일 본회의를 통과한 국토계획법에 따라 도시혁신구역을 지정하거나 토지를 분양받은 민간사업자가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1,700%까지 가능토록 지원한다는 계획이다.
이를 통해 올해 상반기 중으로 도시개발구역 지정, 개발계획을 고시하고 내년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반시설 조성을 마무리 하는 것을 목표로 사업 추진에 들어가겠다는 게 서울시의 설명이다.
또한 시는 '(가칭)용산국제업무지구 타운매니지먼트'를 설립, 스카이트레일·문화시설 등 도시 인프라 유지보수와 이벤트 기획·마케팅 등을 수행토록 함으로써 용산국제업무지구의 브랜드 가치를 높이고 운영의 지속가능성을 확보하겠다고 밝혔다.
아울러 용산국제업무지구 주변부의 혁신적인 민간 투자·개발 제안도 열어두고 도시 전반의 혁신을 이끌어 가기 위한 다각적인 행정지원도 이어가겠다고 덧붙였다.
오세훈 서울시장은 "용산은 지금까지 입지·잠재력 등 모든 면에서 무한한 가능성을 지니고 있었음에도 개발 기회를 얻지 못했으나, 이번 계획(안) 확정을 통해 혁신개발의 신호탄을 쏘아올렸다"며 "용산국제업무지구를 통해 국제 비즈니스 허브이자 지속가능한 도시의 미래상을 담아냄으로써 구도심 대규모 융복합 및 고밀개발의 '세계적 스탠다드'가 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다"고 말했다.
한국건설신문 황순호 기자
