경복궁 등 주요 시설물, 경관 보호범위 내에서 추가 높이기준 완화
서울시가 지난 17일 제1차 도시계획위원회를 개최, 고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정(변경)(안)을 '수정 가결'했다고 밝혔다.
서울시는 지난 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산, 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리해 왔다.
그러나 지정 당시 필요성은 명확했지만, 제도가 장기화되면서 이 규제를 중복 적용받는 지역이 생기거나 주거환경 개선이 어려워지면서 주변 지역과의 개발격차가 심화되는 등의 문제점이 발생했다.
이에 서울시는 지난해 6월 新 고도지구 구상(안)을 발표, 6개월간 주민 및 시의회 의견을 수렴해 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 노력한 바 있다.
이번 안건은 고도지구로 인해 노후 주거환경으로 불편을 감수해 왔던 지역 주민들의 여론을 수렴, 지난해 발표한 구상안에서 더 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화한다는 내용을 골자로 하고 있다.
주요 산과 시설물 등의 경관을 보호하면서 고도지구 내외 개발격차 및 노후된 주거환경 악화 등 부영향을 고려해 추가 높이관리 방안을 마련했다는 것이 서울시의 설명이다.
먼저 남산 주변 고도지구는 당초 지형적 특성으로 높이가 완화가 어려웠던 다산동, 회현동, 이태원동 등 일부 지역에 높이를 12m→16m로 추가 완화했으며, 구기·평창 고도지구는 당초 높이 20m를 적용토록 했던 것을 24m로 추가 완화했다.
경복궁 고도지구는 당초 높이를 유지하는 것으로 계획됐으나 지형적 여건을 고려, 지난 1977년 고도지구 최초 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부를 20→24m로 완화하고, 16m→18m로 변경했다.
이와 더불어 북한산 주변에만 적용됐던 경관관리 가이드라인을 노후 주거지 개선을 위해 남산 고도지구와 구기·평창 고도지구에도 추가 적용하기로 했다.
가이드라인은 정비사업 등 추진 시 디테일한 시뮬레이션을 통한 경관 평가로 높이를 45m까지 완화 가능토록 하는 것을 골자로 하고 있으며, 이를 통해 향후 정비사업 추진 시 고도지구 내에서 유연한 높이관리가 가능토록 하는 것이 목적이다.
남산 주변 고도지구는 남산의 남측 지역은 정비사업 등 추진 시 소월로 도로면 이하 범위 내에서, 북측 지역에서는 정비사업 등 추진 시 역세권 내 위치한 경우 서울시 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 최고 45m까지 높이 완화가 가능토록 했다.
북한산 주변 고도지구도 지역 여건을 고려해 주민공람 당시 정비사업 등 추진 시 높이 45m까지 완화 가능토록 한 것을 역세권에서 정비사업 등 추진 시 평균 45m까지 완화할 수 있도록 완화 내용을 더했으며, 28m 이하 지역에서만 적용가능토록 한 것을 20m 이하 지역에서도 적용할 수 있도록 변경했다.
구기·평창 고도지구 또한 가이드라인에 따라 서울시 도시계획위원회의 심의를 통해 최고 45m까지 높이 완화가 가능하도록 하는 내용을 신설했다.
그 밖에 관리의 필요성이 없거나, 실효성이 없는 지역은 고도지구에서 해제 또는 범위를 조정해 총 8개소 9.23㎢를 6개소 7.06㎢로 정비한다.
구로구의 오류 고도지구는 지난 1990년 서울시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 목적으로 지정됐으나, 부천지역이 고도지구에서 해제되면서 개발이 가속화되는 등 지정목적을 상실함에 따라 앞으로 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리해 산업 경쟁력 강화에 나선다.
서초구의 법원단지 주변 고도지구는 대법원 등 유사시설에 대한 도시관리의 일관성 및 균형개발을 위한 토지이용 효율성을 고려, 고도지구 해제 후 '서초로 지구단위계획'으로 관리해 도심기능 활성화에 나선다.
또한 자연경관지구(3층 12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복되면서 규제 실효성을 상실한 남산, 북한산, 구기평창, 경복궁, 국회의사당 주변 고도지구 등 1.97㎢ 또한 고도지구를 해제, 규제를 단순화할 계획이다.
단, 국회의사당 주변 고도지구는 주요 시설물 경관보호 범위 내에서 지역의 불편사항 등을 해소하고자 높이기준을 기존 75, 120, 170m에서 90, 120, 170m로 추가 완화하는 방안을 마련했으나 추후 관계 기관과의 협의를 거쳐 결정하기로 했다.
서울시는 이번 도시계획위원회 심의에서 수정가결된 고도지구 등에 대한 재열람공고 및 관련부서 협의를 2월 중으로 실시하고 상반기 내 결정하겠다고 밝혔다.
조남준 서울시 도시공간본부장은 "지금까지 규제로 인식되었던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경을 개선을 통한 도심내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.
한국건설신문 황순호 기자
