들어가며

기존 건물을 증축하게 되면 증축한 부분만큼 그 이용적ㆍ경제적 가치가 증가하게 된다. 따라서, 기존 건물의 소유자와 증축한 부분의 소유자가 동일한 경우에는 기존 건물의 가치 증가가 되므로 별다른 문제가 없겠지만 두 부분의 소유자가 다른 경우에는 소유자간의 이해관계에 충돌이 일어날 수 있다. 이러한 경우 우리 민법은 기존 건물에 증축부분이 ‘부합’에 해당하는지 여부를 판단하여 기존 건물의 소유자가 증축부분의 소유권을 취득하도록 하고 있다.

사안 역시 건물의 증축에 따라 증축된 부분이 기존 건물에 부합되었는지 여부가 쟁점이 된 사건이다.


사실관계

A는 자신이 소유하고 있던 4층 건물과 인접한 대지 위에 새로운 건물을 신축해 기존 건물과 신축건물 사이의 경계벽을 철거하고 두 건물을 연결한 후 상가임대 및 여관 영업을 하고 있었다. 그러던 중 신축건물이 불법건축물이라는 이유로 영업허가가 취소되자 A는 신축건물 부분을 주택으로 사용하기로 하고 그 중 일부를 피고에게 임대했다.

그 후 기존 건물 부분이 경매에 넘어가게 되어 경매절차에서 기존 건물소유권을 취득한 원고는 신축 건물 부분을 점유하고 있는 피고를 상대로 건물명도 및 차임(임대료) 상당액에 대한 부당이득반환을 청구하는 소송을 제기했다. 이에 피고는 신축건물 부분은 기존 건물과는 별개의 건물로 보아야 하므로 자신은 원고에게 건물을 명도하거나 부당이득을 반환할 의무가 없다고 항변했다.


대법원 판결의 요지

대법원은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 받아들이지 않았다.

가. 건물이 증축된 경우 증축부분이 기존 건물에 부합된 것으로 볼 것인가 아닌가 하는 점은 증축부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 대상이 될 수 있는지 여부 및 증축해 소유하는 자의 의사 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.

나. 이 사건에서 기존 건물과 신축건물은 별개의 건축허가에 의해 서로 다른 시기에 다른 대지 위에 건축되었고, 신축건물은 불법건축물이자 별개의 출입구와 계단을 가지고 있는 연면적 760㎡ 이상의 대형건물이고, 두 건물을 원래의 경계대로 복원해 분리하는 데에 과다한 비용이 필요하거나 분리로 인해 두 건물의 경제적 가치가 심하게 훼손되지 않는다. 뿐만 아니라 경매절차에서 신축건물은 기존 건물과는 별개 소유권의 객체로 취급되는 점에 비춰볼 때 신축건물은 기존 건물과는 별개의 건물로 보아야 한다. 그러므로 기존 건물과 신축건물이 외관상 1개의 건물로 보이고 두 건물의 내부가 서로 연결되어 있으며 일부 점포의 경우 두 건물의 경계선 위에 걸쳐 있다고 해 신축건물이 기존 건물에 부합되어 하나의 건물이 되었다고는 볼 수 없다.


부 합

부합이란 소유자가 각기 다른 두 개 이상의 물건이 결합해 분리하는 것이 불가능하거나 가능하더라도 사회경제적으로 대단히 불리한 경우 그 복구를 허용하지 않고서 그것을 어느 누구의 소유에 귀속시키는 것을 말한다. 민법 제256조도 ‘부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다’고 규정하고 있다. 이러한 부합으로 소유권을 귀속시키기 위해서는 첫째, 부동산에 어떤 물건 또는 건물 등 부동산이 부합해야 하고, 둘째, 훼손하지 않으면 분리할 수 없거나, 그 분리에 과다한 비용을 요하는 경우여야 한다.

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합된 물건의 소유권을 취득한다. 부합하는 물건의 가격이 부동산의 가격을 초과하더라도 부동산의 소유자가 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 다만 타인의 권원 (지상권ㆍ전세권ㆍ임차권 등)에 의해 부속된 경우에는 부합된 물건은 그것을 부속시킨 자의 소유가 된다.

그러나 주의할 점은 권원이 있다 하더라도 그 부속물이 독립성을 가져야 부속시킨 자의 소유가 되는 것이고, 독립성이 없어 부동산의 구성부분으로 인정되는 경우에는 권원이 있더라도 부합이 성립한다. 부합한 물건의 소유권을 취득한 부동산 소유자는 그 물건의 소유자에게 일정한 보상을 해야 한다(민법 제261조).


평 석

대법원 판결은 법리적인 측면을 떠나 구체적인 타당성 면에서 볼 때에도 충분히 그 이유를 찾을 수 있다. 즉, 기존 건물과 신축건물은 경매절차에서 별개의 소유권의 대상으로 취급되었으므로 원고로서는 기존 건물 부분에 상당하는 대금만 지급하고 소유권을 취득했을 것인데, 신축건물이 부합되었음을 주장하면서 신축건물에 대한 소유권까지 행사하려는 것은 누가 보더라도 무리한 주장이라 할 것이다.

결국 본 판례는 상식적인 결론을 도출하기 위해 민법상의 법리를 적절히 적용한 타당한 판결이라고 생각한다.


김현 변호사 (법무법인 세창 대표/건설교통부 법률고문)