환매권 발생 인정 위해서는 토지현황 파악 필요
1. 관련 규정
택지개발촉진법(이하 ‘택지개발법’)도 제13조에 환매권에 관한 규정을 두고 있는 바, 수용한 토지등의 전부 또는 일부가 필요 없게 되었을 때에는 수용 당시의 토지등의 소유자 또는 그 포괄승계인은 필요 없게 된 날부터 1년 이내에 환매권을 행사할 수 있도록 하고 있다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’) 제91조 또한 환매권에 관해 정하고 있는 바, 동조 제2항은 취득일로부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 해당 사업에 이용하지 않았을 때는 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인은 환매권을 행사할 수 있도록 하면서 환매권은 취득일부터 6년 이내에 행사해야 한다고 규정하고 있다.
2. 문제점
① 토지보상법은 협의취득 또는 수용된 토지의 환매권을 예정하고 있는 반면, 택지개발법은 수용한 경우만을 예정하고 있다.
② 토지보상법은 사업에 해당 토지를 취득일로부터 5년 이내에 이용하지 않은 경우 환매권을 행사할 수 있도록 정하고 있는 반면, 택지개발법은 사업에 해당 토지가 필요 없게 되었을 때 환매권을 행사할 수 있도록 정하고 있다.
→ 택지개발 사업 시행을 위해 협의 취득한 토지를 5년 내에 해당 사업에 이용하지 않았을 때, 어느 법규를 적용해 환매권 발생 요건 충족 여부를 판단해야 하는지 문제된다. 택지개발법은 수용의 경우만을 예정하고 있는 바, 협의취득으로 인한 토지는 토지보상법에 따라야 한다고 보면 5년 이내에 사업에 이용되지 않은 토지의 경우 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 협의취득의 경우에도 택지개발법에 따라야 한다고 한다면 해당 토지가 사업에 필요 없게 됐는지를 살펴야 한다.
3. 대법원의 판단(대법원 2023. 8. 18 선고 2021다294889 판결)
1) 구 택지개발촉진법은 환매권 발생 요건에 관해 별도로 정하고 있고 (제13조 제1항) 환매권자의 권리의 소멸에 관해 토지보상법 제92조를 준용한다고 규정하고 있을 뿐(제13조 제3항), 택지개발사업의 경우 환매에 관해 일반적으로 토지보상법을 준용한다는 규정을 두고 있지 않다.
2) 택지개발사업의 경우 택지를 대량으로 개발･공급하기 위해 사업 준비에 오랜 기간이 소요될 수 있으므로, 사업시행자가 택지개발사업의 시행을 위해 사업 부지를 취득한 이후에도 오랜 기간 사업 부지를 택지개발사업에 현실적으로 이용하지 못할 가능성이 있다. 구 택지개발촉진법은 이러한 사정을 고려해 제13조 제1항에서 환매권 발생 사유를 별도로 정하면서, 토지보상법 제91조 제2항과는 달리 ‘취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 사업에 이용하지 않았을 때’를 환매권 발생 사유에서 제외하고 있는 것으로 봄이 타당하다.
3) 구 택지개발촉진법 제13조 제1항은 환매권 발생 요건에 관해 ‘수용한 토지’라는 표현을 사용하고 있으나 택지개발사업의 시행을 위해 토지를 취득한 원인이 수용인지 협의취득인지에 따라 환매권 발생 요건을 달리 봐야 할 합리적인 이유가 없다.
→ 택지개발사업의 시행을 위해 협의취득한 토지의 환매권 발생 요건에 관해서도 구 택지개발촉진법 제13조 제1항을 유추적용함이 타당하다.
4. 결어
대법원 판결에 따르면 택지개발 사업의 시행을 위해 협의취득한 토지에 대한 환매권 발생을 인정하려면 토지가 해당 사업에 필요 없게 되었는지를 따져야 한다. 동일한 사업 시행을 위해 취득한 토지가, 그 취득 원인에 따라 환매권 발생 여부가 달라진다고 보는 것은 부당한 측면이 있는 바, 위 판결에 따른 법률 개정이 이루어져야 할 것으로 보인다.
한국건설신문
