서울시가 오는 7월 6일부터 '新 고도지구 구상(안)'의 열람공고를 실시, 서울의 주요 경관을 보전하면서 도시환경도 개선될 수 있도록 고도지구를 전면 개편하겠다고 발표했다.
고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로, 현재 서울시는 총 8개소 9.23㎢의 고도지구를 지정 및 관리하고 있다.
지난 1972년 남산 성곽길 일대를 최초의 고도지구로 지정한 이후 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리, 서울의 경관을 보존하기 위해 노력하는 것이다.
그러나 제도가 장기화됨에 따라 도시계획 제도의 변화에 대응하지 못하고 높이규제를 중복 적용 받는 지역이 생기거나, 고도지구 규제로 주거환경 개선이 어려워 주변 지역과 개발 격차가 심화되는 등의 문제가 발생하면서 규제를 개선해야 한다는 의견이 끊임없이 제기돼 왔다.
이에 서울시는 시대 변화에 따라 규제로 인식되어 온 고도지구를 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 본격적으로 개선방향을 모색, 각 자치구 및 전문가와의 논의를 통해 이번 구상안을 마련했다고 밝혔다.

먼저 경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지하기로 했으며, 남산과 구기·평창 지역 또한 현 고도제한의 기본방향은 유지하고 지속적으로 관리하되 지형·지역 여건 등을 고려해 높이를 세밀하게 관리하기로 했다.
반면 관리 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구를 해제하거나 범위를 조정, 현재 8개소 9.23㎢인 고도지구를 6개소 7.06㎢로 정비하기로 했다. 이번에 해제할 고도지구는 오류·법원단지 주변이다.
오류 고도지구는 지난 1990년 서울시와 부천시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 지정됐으나, 해당 지역 일대에 아파트 등이 개발됨과 더불어 부천지역의 고도지구 해제로 인해 지정 목적을 상실한 바 있다.
법원단지 주변 고도지구는 서울지방법원 및 검찰청이 국가중요시설이 아님에도 국가중요시설인 대법원 및 대검찰청과 달리 그 전면지역의 높이를 제한하고 있어 도시관리의 일관성이 결여될 뿐만 아니라 강남 도심 내 효율적 토지이용을 제한하고 있다는 지적을 받아 왔다.
이에 서울시는 오류 일대를 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리해 산업경쟁력을 강화하고, 법원단지 일대에 자연경관지구(3층12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정되어 있어 규제 실효성이 없는 지역 1.85㎢의 고도지구를 조정하고 규제를 단순화하기로 했다.

이와 더불어 중요한 경관을 유지하기 위해 고도제한이 필요한 경우는 지역특성에 따라 맞춤형 관리방안을 마련해 보다 유연하게 관리할 수 있도록 했다.
국회의사당 주변 고도지구의 경우 국가중요시설물인 국회의사당의 경관 보호를 고려, 고도지구를 유지하되 동여의도의 스카이라인과 연계해 고도제한을 75m에서 최대 170m까지 완화하기로 했다.
국회의사당으로부터 일률적으로 관리되던 높이를 국회의사당에서 여의도 공원으로 갈수록 점층적으로 높아지도록 완화(75m, 120m, 170m 이하), 도심 기능을 활성화하겠다는 구상이다.
남산 주변 고도지구는 경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이관리의 기본방향은 유지하되, 지역 여건에 따라 노후된 도시환경을 개선할 수 있도록 남산조망 영향 여부·지형·용도지역 등을 종합적으로 검토하기로 했다.
특히 한남대교·녹사평대로·서울역 앞 등 주요 조망점에서 바라본 모습이나 소월로·소파로 등에서 도심지를 내려다보는 조망 등에 대한 시뮬레이션을 실시, 당초 12m·20m였던 고도제한을 12~40m로 세분화하기로 했으며, 약수역 일대 준주거지역 역세권 지역의 토지활용성을 감안해 고도제한 20m를 32~40m까지 완화하기로 했다.
북한산 주변 고도지구는 지난 1990년 고도지구 지정 이후 정비사업이 정체되면서 주거환경 개선에 방해가 된다는 지적을 받아온 바, 이번 개편을 통해 제2종일반주거지역은 현 고도제한(20m)을 28m까지 완화하는 한편 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안을 제시했다. 단, 추가 완화시 경관관리 가이드라인을 준수해야 한다.
북한산 주변 고도지구의 경관관리 가이드라인은 북한산으로의 열린경관 확보를 위해 ▷장대한 입면 지양 ▷북한산으로의 통경축 확보 ▷북한산 방향 주요 가로변 저층 배치 및 건축물 후퇴 구간 설정 등을 골자로 하며, 구체적인 계획은 도시계획 관련 위원회의 심의 등을 거쳐 결정될 예정이다.
구기·평창 고도지구는 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화 받을 수 있는 기준을 추가, 북한산·북악산 주변의 양호한 경관보호와 함께 지형차를 고려해 합리적으로 높이를 관리할 수 있도록 했다.
또한 한강변 역사문화 특화경관지구를 해제하기로 했다. 지역여건에 맞는 유연한 한강변 경관 형성을 위한 경관 관련 계획으로 관리하기로 결정한 것이다.

서울시는 이번 구상(안)에 대한 열람공고를 오는 7월 6일부터 20일까지 실시, 이를 시민에게 공개해 다양한 의견을 청취하고 자치구 등 관련 기관(부서)와 협의할 계획이라고 밝혔다.
접수된 의견은 검토·반영하고 서울시의회 의견 청취 및 전략환경영향평가, 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 올해 연말까지 고도지구 개편을 완료할 계획이다.
한편, 오세훈 서울시장은 30일 덕성여대 차미리사기념관 현장을 방문, 북한산 주변 고도지구 현황을 직접 점검하고 지역의 애로사항을 수렴하는 자리를 가졌다.
오 시장은 "이번 조치는 경관 보호의 가치를 그대로 유지하는 한도 내에서 그 동안 지나치게 고도 제한이 이뤄져서 재산상의 불이익을 받았던 시민 여러분들의 불이익을 해소하는 데 그 의의가 있다"며 "2024년부터 본격적으로 주거환경 정비를 실시, 재산상의 불이익을 받던 강북 지역의 주민 여러분들이 더 이상 불이익을 받지 않게 되도록 노력하겠다"고 약속했다.

한국건설신문 황순호 기자

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