들어가며

건축 신축공사와 관련해 도급인과 수급인 사이에 건물의 소유권 귀속에 대한 별도의 특약을 하는 경우가 많다.

일반적으로는 공사에 대한 비용을 조달하는 측이 건물소유권을 취득하게 되지만 경우에 따라서는 경제사정의 변동 등으로 비용조달의 주체가 공사 도중 바뀌게 되는 경우도 많다. 이러한 경우 당초 체결한 특약의 효력을 그대로 유지할 수 있는지가 문제된다.

특히 이러한 사례는 1997년 외환위기를 겪으면서 많은 건설회사가 도산하거나 경제적 어려움을 겪으면서 빈번히 발생했다.

본 판례는 이러한 경우에 있어서 문제해결 방법을 시사하고 있다.


사실관계

대지소유권자인 원고는 건축업자인 피고와 계약을 체결했는데, 그 내용은 다음과 같다. 『① 원고 소유의 대지에 피고의 비용으로 건물을 신축하고 건물의 소유권은 피고가 가진다 ② 다만 신축된 건물의 1층에 대해서는 원고가 소유권을 가지되 그 대가로 원고 소유 대지의 일정 지분을 피고에게 이전한다』다만 원고는 추후 분쟁이 발생할 것에 대비해 임의로 원고와 피고의 공동명의로 건축허가를 받았고, 피고는 이를 묵인했다.

건물의 착공을 시작해 건물 외관이 완성될 즈음 피고는 비용조달에 어려움을 겪게 되었고, 부득이 원고가 공사비용을 일정 부분 분담하게 되었다. 그런데 피고는 원고와의 협의 없이 독자적으로 건축허가를 받았고, 건물이 완성되자 신축건물 전체에 대한 소유권보존등기를 피고 명의로 마쳤다.

그러자 원고는 당초 건축허가를 공동으로 받고 피고도 이를 묵인했음에도 이 사건 건물 전체의 소유권을 피고가 취득하는 것은 부당하고, 최초의 약정 당시 건물 1층의 소유권은 원고가 가지기로 했음에도 피고가 건물 전체에 대한 보존등기를 한 것은 위법하다면서 피고를 상대로 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 말소하라는 소송을 제기했다.


대법원 판결의 요지

대법원은 서울고등법원의 원심 판단에 잘못이 있다고 보고 이 사건을 되돌려보냈다. 그 요지는 다음과 같다.

가. 건축허가는 행정처분일 뿐 허가를 받는 자에게 어떤 새로운 권리나 능력을 부여하는 것이 아니고, 건축허가서에 건축주로 기재된 자가 건물의 소유권을 취득하는 것은 아니므로, 자기 비용과 노력으로 건물을 신축한 자는 그 건축허가가 누구의 명의로 되어 있는지에 상관없이 신축된 건물의 소유권을 취득한다.

나. 건축업자가 타인의 대지를 매수해 그 대금을 지급하지 않은 채 그 위에 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축하면서 건축허가 명의를 대지소유자로 한 경우에는 그 목적이 대지대금 채무를 담보하기 위한 경우가 일반적이다. 이 경우 완성된 건물소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 처음 취득한 후 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보 목적의 범위 내에서 위 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 한다.

다. 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 그 건물이 공사가 중단된 시점에서 이미 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득하고, 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 독립한 부동산으로서의 건물의 요건을 갖춘 것이라고 보아야 한다.


대법원 판결의 의미

대법원 판결은 피고가 건축허가명의를 원고와의 공동명의로 하는 것을 묵인했다 하더라도 이것을 가지고 원고가 이 사건 건물 1층의 소유권을 대내적ㆍ대외적으로 취득하는 것을 피고가 묵인했다고 해석할 수는 없다고 보았다. 즉 건축허가명의를 공동명의로 하기로 한 것은 피고의 채무를 담보하기 위한 것에 불과하며, 만약 원고가 이 사건 건물 1층 부분의 소유권을 취득했다고 인정하기 위해서는 이 사건 건물 1층 부분의 건축을 위해 원고가 비용과 노력을 들인 사실이 인정되어야 한다는 것이다.

그리고 원고가 건물 1층 부분에 대한 소유권을 원시적으로 취득하기 위해서는 이 사건 건물이 당시에 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 가지고 있어야 하는데, 고등법원은 그러한 사실에 대한 조사나 심리 없이 원고가 1층 부분의 소유권을 취득했다고 판단했으므로 위법하다는 것이다.

즉 대법원은 이 사건에서 그러한 점은 인정되지만 원고가 그러한 노력과 비용을 투입할 당시 이 사건 건물이 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었는지 여부가 불확실하므로 원고가 1층 소유권을 취득했다고 단정하기는 어렵다는 결론이다. 독립한 건물이라고 판단할 수 없는 이상, 이는 부동산이라 할 수 없기 때문으로 사료된다.

이 사건은 건설 분야에서 흔히 일어날 수 있는 공사중단사태와 그에 따라 비용조달의 주체가 변경되는 경우에 당초의 건물 소유권에 대한 특약의 효력이 어떻게 되는가를 다룬 것으로 실무상 빈번히 문제되는 사건에 대해 대법원의 판단기준을 제시한 중요한 판례라 할 수 있다.


김현 변호사 (법무법인 세창 대표/건설교통부 법률고문)