국토교통부(장관 원희룡)가 6일 올해 대통령 업무보고에서 제시된 '도시계획 혁신방안'을 발표했다. 최근 시대상의 변화에 맞는 도시계획 체제를 마련하기 위함이다.
현재 시행중인 도시계획 체계는 과거 제조업 시대에 마련된 것으로, 주거환경 보호를 위해 주거·상업·공업 등 토지의 용도와 용적률·건폐율 등 밀도를 구분해 운용하고 있다.
그러나 4차 산업혁명, 디지털 전환 등 경제·사회구조가 급변하면서, 직주근접, 고밀·복합 개발 등 새로운 공간전략이 요구되는 실정이다.
이에 국토부는 국토도시계획학회·건축공간연구원·국토연구원 주관으로 관련 연구를 실시, 그 밖에도 민간기업·지자체 등 이해관계자의 의견을 수렴해 이번 혁신 방안을 마련했다고 밝혔다.
새 도시계획 혁신방안의 주요 과제는 다음과 같다.

■ 도시혁신구역

경직돼 있는 지금의 도시계획으로는 민간의 창의적인 계획 수립과 융복합이 필요한 대규모 프로젝트 추진에 어려움이 따르고 있다.
이에 지자체와 민간이 도시규제 제약 없이 창의적인 개발이 가능하도록 입지규제최소구역을 전면 개편, 이른바 '한국형 White Zone'이라는 도시혁신구역을 도입하기로 했다.
도시 내 혁신적인 공간 조성이 필요한 곳에 기존 도시계획 체계를 벗어나 토지·건축의 용도 제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있게 하는 것이 주 목적이다.
특히 민간의 참여 활성화를 위해 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우에 도시개발 사업구역으로 지정된 것으로 의제하고, 제안자에게는 도시개발법상 사업시행 자격도 부여할 계획이다.
이를 바탕으로 철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지에 업무, 호텔, 주거, 병원, 공원 등의 다양한 시설이 고밀 융복합되는 개발사업을 활성화할 수 있도록 할 예정이다.

■ 복합용도구역

지금까지는 도시 관리 목적에 따라 주거·상업·공업지역 등 용도지역을 지정하고, 그에 맞게 설치 가능한 시설과 밀도를 각기 다르게 허용하고 있어, 주거지역내 오피스, 융복합 신산업 단지 조성 등을 제대로 반영하지 못하고 있었다.
이에 주거지역내 상업시설 설치, 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이도 다른 용도시설의 설치가 허용되는 '복합용도구역'을 도입하기로 했다.
복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려하여 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용하며, 노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하나 전면 재개발보다는 점진적·융합적 전환이 필요한 지역에 지정한다.
이를 통해 노후 공업단지, 쇠퇴 구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점진적 전환, 직주근접 수요 등에 부응하도록 할 계획이다.

■ 도시계획시설 입체복합구역

현재 체육시설, 대학, 터미널 등 다수가 이용하는 도시계획시설들은 복합 공공서비스의 수요가 늘어나고 있음에도 용적률·건폐율·입지 제한 등으로 인해 단일·평면적으로만 활용되고 있는 실정이다.
이에 도시계획시설을 융복합 거점으로 활용하고 시설의 본래 기능도 고도화할 수 있도록 '도시계획시설 입체복합구역'을 도입하기로 했다.
시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향하는 것이 주 내용이다.
특히 민간투자 활성화를 위해 민간의 국공유재산 장기사용 등 특례 부여도 관계기관 협의를 거쳐 추진, 이를 통해 보다 입체적으로 복합화된 도시계획시설을 확보함으로써 한정된 공간에서 보다 다양한 기능을 수행할 수 있도록 할 계획이다.

■ 지정절차

단, 특정 지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 인근의 주거·교통 계획, 기반시설 등에 변화가 예상되므로 사전 영향 검토가 필요한 상황이다.
이에 도시혁신구역과 복합용도구역의 지정 위치 및 계획 내용, 도시 전체에 미치는 영향 등을 담은 '공간재구조화계획'을 수립, 지역 단위의 공간계획을 종합적으로 검토하도록 했다.
특히 공간재구조화계획에 대한 민간 사업자 제안을 허용하고, 재구조화계획 승인 시에는 기존 도시계획(도시기본계획, 도시관리계획) 변경 효과를 통해 보다 신속한 도시개발이 가능토록 절차를 간소화할 방침이다.
그 밖에도 제도의 남용을 막고자 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 공간재구조화계획을 승인하는 절차도 마련하며, 시설 단위의 계획인 만큼 일반적인 도시군관리계획 수립·변경 절차를 적용토록 한다.

■ 지가영향 완화

공간혁신구역을 통한 규제 완화는 지가의 상승과 직결되므로, 무분별한 개발방지를 위해서는 적절한 공공기여 방안이 필요하다.
이에 지금까지 지구단위계획 지정·변경을 통한 이전부지·역세권 개발 등에만 적용되던 공공기여를 공간혁신구역까지 확대 적용키로 했다.
환수방식은 기존대로 토지가치 상승 범위에서 지자체와 사업자간 사전협상으로 결정토록 하며, 공공기여 가이드라인을 마련해 각 지자체가 공공기여 제도를 보다 적극적으로 활용할 수 있도록 할 계획이다.

그 밖에도 생활권 단위의 도시계획 활성화를 위해 현재 도시군기본계획의 부문계획인 생활권계획을 '생활권 도시계획'으로 제도화, 권역내 개발방향, 생활 인프라 구축 계획, 밀도·높이 관리방안 등 생활권 중심 도시발전을 위한 생활권 도시계획을 수립할 수 있도록 한다.
특히 지역내 관광 또는 산업 등 일정 기간만 체류하는 '생활인구'를 고려, 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구 및 토지개발물량 등을 조정할 수 있는 특례를 부여할 예정이다.
이를 통해 인프라와 자원은 갖추고 있으나 접근성 격차로 인해 지역별로 삶의 질의 차이가 나는 도시에서 일상 공간에서 주거·업무·문화·여가 생활을 모두 누릴 수 있는 생활권 도시로 전환될 것이라는 게 국토부 측의 설명이다.
국토부는 이러한 도시계획 혁신 방안을 이행하고자 국토계획법 개정을 추진, 새로운 제도 도입으로 인한 예상치 못한 부작용을 보완하고, 민간에서 안정적인 제도 정착과 확산을 위해 공간혁신구역을 활용한 국토부 선도사업을 추진하는 한편 시대상에 맞지 않는 제도들을 지속적으로 발굴, 개선하겠다고 밝혔다.
길병우 국토부 도시정책관은 "도시계획은 국토 이용의 제도적인 근간으로서 우리나라의 경제·사회 성장을 뒷받침해 왔다"며 "변화하는 경제·사회 환경에 맞춰 도시계획을 혁신함으로써 세계 도시 경쟁력을 높이고 국민의 삶의 질을 높이는 한편, 도시계획에서 민간의 제안을 폭 넓게 허용하고, 규제를 과감히 완화함으로써 민간의 개발 역량을 최대로 발휘할 수 있도록 노력하겠다"고 말했다.

한국건설신문 황순호 기자

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