들어가며

주택임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주민등록상의 주소가 공부상의 표시와 일치해야 하는 것이 원칙이다.
하지만 경우에 따라서는 임차인이 입주할 당시 당해 건물이 미등기 상태인 경우도 있고 입주 당시에는 전입신고한 주소와 공부상 표시가 일치했으나 후에 분필 등의 원인으로 그 표시가 일치하지 않게 되는 경우가 있다.
이러한 경우 대항력의 인정시기를 언제로 볼 것인가가 문제될 수 있는데, 이 판례는 그러한 경우를 다룬 것이다.

사실관계

피고는 이 사건 건물 1층을 임차하고 1995. 8. 23.에 전입신고를 마쳤다.
그런데 이 사건 건물은 미등기상태로 있다가 1995. 10. 6.에 이르러 토지가 분필되면서 소유권보존등기가 되었다. 한편 이 사건 건물에는 1995. 10. 6.에 1번 근저당권이, 1996. 2. 2.에 2번 근저당권이 설정되었다.
그 후 근저당권이 실행되어 1997. 11. 11. 원고가 이 사건 건물을 낙찰받아 소유권을 취득했다.
원고는 피고를 상대로 건물명도를 청구하는 소송을 제기했는데, 피고는 자신의 임차보증금이 최우선적으로 변제되어야 한다면서 건물명도와 보증금의 반환은 동시에 이루어져야 한다고 항변했다.

판결요지

가. 수원지방법원 항소부
“피고가 주택임대차보호법상의 대항력을 취득한 시점은 이 사건 건물의 보존등기가 된 이후로 보아야 하므로 피고는 1번 근저당권자보다 후순위에 해당하므로 피고는 원고에게 조건 없이 건물을 명도해야 한다."

나. 대법원
① 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이다.
따라서 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되며, 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 해 일반 사회통념에 따라서 해야 할 것이다.
② 주택 임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하는 경우, 그후 토지분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다.

대법원 판결의 의미

수원지방법원 항소부는 임차인의 대항요건을 엄격하게 판단했다고 할 수 있다. 즉 임차인의 주민등록은 공부상의 표시와 일치해야 하므로 건축물관리대장, 등기부 등의 공부가 작성되기 이전의 전입신고는 대항요건으로서의 효력이 없다고 본 것이다.
하지만 임차인의 주민등록이 공부상 표시와 일치되기를 요구하는 취지가 일반인이 당해 건물에 임차인이 주소를 가지고 거주하고 있는지를 인식할 수 있어야 한다는 것이므로, 전입신고의 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 일치한다면 이러한 인식이 가능하다고 할 것이다.
따라서 대항력을 인정하는 것이 타당하다. 결국 대법원 판결은 위와 같은 논리에 의해 실질적인 판단을 했다고 보인다.

사 견

주택임대차보호법이 제정되고 시행되는 가장 큰 목적은 임대인에 비해 상대적으로 약자인 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 동법은 형식적인 면보다는 실질적인 면에 초점을 맞춰 적용되어야 할 것이다.
사건에서 피고는 적법하게 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤으나 후에 목적물이 분필됨으로써 공부상의 주소가 달라진 것이다.
일반적으로 토지의 분필을 일반인이 일일이 신경써 가면서 그에 따라 주민등록을 변경한다는 것은 기대할 수 없으므로, 계속 그 건물에 거주해 왔고 주민등록이 분필 전 주소와 일치하는 것으로 확인되었다면 피고의 대항력을 인정하는 것이 주택임대차보호법의 취지에 보다 부합한다고 생각한다.


김현 변호사 (법무법인 세창 대표/건설교통부 법률고문)