깊은 거래관망 속 주택거래 저조 및 가격 약세장 예상돼
지난해 7월 0.5%였던 기준금리가 8월과 11월, 올해 1월과 4월, 5월, 7월 등 6번의 금리인상을 거쳐 2.25%로 1년 만에 1.75%p나 인상됐다. 7월 13일에는 한 번에 무려 0.5%p를 인상하는 ‘빅스텝’이 실시됐다.
동시기 주택담보대출금리(신규)는 작년 7월 2.81%에서 올해 5월 3.9%로, 상호저축은행 주택담보대출금리는 4.91%에서 5.02%로 각각 1.09%p, 0.11%p 인상됐고, 이번 금통위의 기준금리 인상으로 주택담보대출금리의 금리추이 또한 추가 상향될 전망이다.
지난 6월 미국이 물가 안정화를 위해 28년 만에 정책금리(기준금리)를 한 번에 0.75%p나 올린 것처럼, 한국은행의 기준금리 인상 속도도 예상보다 빨라지고 있다.
국내 6월 소비자 물가 등락율이 전년 동월 대비 6%를 기록하는 등, 가파른 물가를 잡기 위한 기준금리 인상 기조는 당분간 쉽게 꺾이지 않을 전망이다.
몇 개월 내 미국 정책금리(기준금리)가 우리나라보다 높아지는 금리 역전 현실화가 나타나면 투자 자금 유출, 원화 가치 하락 등이 물가 상승을 더 부추길 우려가 있기 때문에 국내 기준금리도 상방요인이 높다.
연말까지 국내 기준금리가 2.50%에 이를 것이라는 전망이 나오고 있으며, 실제로 지난 2008년 12월과 2009년 1월에도 국내 기준금리가 각각 3%와 2.5%를 기록한 바 있다. 당시 주택담보대출금리(신규)는 각각 6.81%와 5.63%까지 치솟았다.
같은 시기 가계대출 금리별 비중은 5~8%미만 대출자가 74.9%(’09.1)~84.8%(‘08.12)나 되었는데, 올해 5월 기준 관련 수치는 3~4%미만 대출자가 55.7%, 4~5%미만 23.7%, 5~8% 미만 6.9% 수준이다.
향후 5~8% 미만의 가계대출 금리를 지불하는 차주 비중이 전체 중 50%를 넘기게 된다면 가계 경제나 부동산 시장도 상당한 압박감을 느낄 수밖에 없다고 판단된다.
최근 주택시장은 거래·가격·분양(청약) 등 다양한 지표가 위축·둔화하고 있다.
올해 5월까지 전국 총 주택 거래량은 46만4,832건으로 전년 동기 74만7,468건의 62%에 머물고 있다.
‘영끌’ 세대의 대표 주자였던 20~30대 주택 매입 비율은 5월 현재 25.03%로 지난해 동기 27.19%보다 2.16%p 감소했다.
한국부동산원의 전국주택가격동향조사(7월 7일 기준)는 올해 전국 아파트 매매가격 변동률이 –0.14%로 지난해 같은 시기 6.93% 변동률과 극명한 대조를 보인다.
아파트 청약열기를 대변하는 1순위 청약경쟁률은 6월말 기준 11.1 : 1을 기록하며 전년 동기 18.2 : 1 보다 다소 낮은데, 특히 서울은 같은 시기 124.7 : 1에서 29.6 : 1로 1/4까지 곤두박질쳤다.
한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정은 쉽지 않을 것으로 보이며, 깊은 거래관망 속 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 전망이다.
주택 임대차 시장의 보증부월세를 포함한 월세화도 지속될 것으로 보인다.
금리인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세이율 보다 높은 경우가 발생하고 있으며, 올해 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다.
최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리가 5% 중후반을 나타낸 상황을 감안하면 전세대출 이자보다 월세이율이 더 낮은 경우가 발생한다. 임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세로 선택하는 임차인이 있는 것이다.
특히 매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나, 연립·다세대 주택임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 현명할 전망이다.
수익형 부동산 투자도 신중할 필요가 있다. 주택시장의 침체양상이 수익형 부동산시장으로 전이될 수 있다. 도심의 1~2인 가구 증가 등 가구 분화현상과 월세화 현상은 임대수익에 분명 상방요인이다.
그러나 가파른 금리 인상 속 대출이자가 높아지고 있어 여신을 통해 무리한 투자를 한다면 자본이득과 임대(투자) 수익률 모두 저조할 수밖에 없다고 본다.
정리=한국건설신문 황순호 기자
