최근 코로나19로 인한 사람들의 인식 변화와 더불어 아파트, 연립주택 등 노후 공동주택의 주거성능 문제가 본격적으로 불거지면서 주거용 건축물을 중심으로 리모델링 및 재건축 사례가 크게 늘고 있다.

이에 박용석 한국건설산업연구원 (이하 건설연) 선임연구위원이 ‘주택 리모델링 시장의 동향과 과제’라는 보고서를 발간, 주거용 건축물에 대한 리모델링 시장의 동향 등을 분석하고 앞으로의 정책 수립 방향 등을 분석했다.

국토교통부의 발표에 따르면 2021년 현재 우리나라 전체 건축물 중 준공된 지 30년 이상 지난 노후 건축물이 전체의 39.6%로, 이 중 주거용이 전체의 49.1%를 차지하는 것으로 나타났다. 

특히 30년 이상 노후 주택 중 단독주택이 200만호, 아파트가 111만호를 차지하며 리모델링 및 재건축이 필요한 것으로 분석되면서 리모델링 및 재건축의 필요성이 더욱 커질 것으로 보인다고 박 연구위원은 설명했다.

정부의 ‘2050 탄소중립’ 선언도 리모델링의 주요 수요 중 하나로 떠오르고 있다. 2021년 현재 건물의 온실가스 배출량은 약 1억4,851만톤으로 전체 배출량의 25.2%를 차지하고 있으며, 무분별한 재건축 등으로 인한 건물폐기물의 증가 등 보다 환경친화적인 리모델링 활용이 필요한 실정이다.

이에 건축물의 에너지 효율성을 높이는 한편, 내구수명을 늘려 자원의 재활용을 촉진하는 리모델링이 좋은 대안으로 각광받으면서 노후 공동주택들을 리모델링해 주택공급 확대, 주거환경 개선, 자산가치 증대 등의 이점을 얻으려는 움직임도 크게 늘고 있다.

서울시 내 공동주택 리모델링 추진 단지는 지난해 12월 기준 총 62개로 이 중 준공이 완료된 16개 단지는 대부분 평면 확장 및 저층부 수직 증축을 통한 필로티 공간 확보에 주력했다. 새롭게 추진되는 46개 단지의 경우 21개 단지에서 리모델링 조합을 설립, 25개 단지가 안전진단, 건축심의, 리모델링 허가 등을 거쳐 착공한 것으로 확인되고 있다.

사업 규모도 크게 늘어나고 있다. 2021년 공동주택 리모델링 사업 수주액은 9조1,000억원 규모로, 이 중 수주액 5,000억원 이상을 기록한 건설사가 8개소, 1조원 이상을 기록한 건설사도 4개소인 것으로 나타났다.

특히 지난해 11월 서울시가 발간한 ‘2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 재정비’에 따르면 2030년 기준으로 서울시내 전체 공동주택 단지 중 73.4%가 리모델링 사업이 필요한 것으로 분석됐다.

특히 2010년 이후로 공동주택, 특히 아파트의 리모델링 수요가 급증하는 등 이들이 재건축으로 전환하지 않고 실제 착공으로 이어짐으로써 통계에 반영된다면 주거용 리모델링의 급증 또한 현실화될 것이라는 게 박 연구위원의 설명이다.

한편 오는 5월 출범하는 윤석열 정부에서 5년간 총 250만호 이상의 주택을 공급과 신속한 리모델링 추진을 공약으로 내세우면서 주택 리모델링 활성화를 위한 정책 마련의 필요성이 대두되고 있다.

박 연구위원은 공약의 현실화를 위해서는 재건축과 리모델링이 함께 활성화될 수 있는 정책을 모색해야 한다고 주장하며 주택의 신규 공급 가능성, 노후화 수준, 사업성, 환경적 필요 등을 검토해 각 주택에 유리한 방식을 채택할 필요가 있다고 설명했다.

이와 더불어 리모델링 시에도 수직 증축, 내력벽 철거 등에 대한 명확한 판단 기준을 마련해야 한다고 강조했다.

서울시의 경우 공동주택 리모델링 사업 중 898개 단지에서 세대수 증가형 리모델링이 가능해 이를 통해 11만6,000호를 새로 공급할 수 있을 것이라 기대되고 있으나, 대부분 안전성 검토에서 탈락하며 무산되고 있는 실정이다.

또 공간구조 개편을 통해 소비자의 만족도를 높일 수 있는 내력벽 철거의 허용 여부가 정해지지 않아 이 또한 변수로 작용하고 있다. 

건설업계와 공동주택 리모델링 조합들은 현행 기술력으로도 건축물에 대미지를 주지 않고 수직 증축과 내력벽 철거를 시공할 수 있다고 주장하고 있으나, 인허가 당국은 안전성을 장담할 수 없다는 이유로 이에 대한 허가를 미루고 있다.

이와 더불어 주거복지 차원에서의 노후 주택 리모델링 지원에 대한 수요도 고개를 들고 있다.

특히 도시 내 저개발 지역은 저소득층 및 사회 취약계층이 많아 그 주거지들의 주거 성능도 열악하며, 이들 지역에 대한 주택 리모델링 수요가 절실한 실정이다.

이에 박 연구위원은 노후 주택 리모델링을 통해 사회 취약계층의 주거 여건 개선과 더불어 지역 공동체의 삶의 질 개선, 자원의 효율적 활용 및 에너지 효율 제고를 높일 수 있는 다각적 연구가 필요하다고 지적했다.

 

한국건설신문 황순호 기자