수도권 추가공급, 광역교통망 등 통해 주택 수요에 적극 대응해야
최근 앞으로 주택가격이 어떻게 될 것인가에 대한 격론이 이어지고 있다.
양측의 의견을 들어보면 올라갈 것도 같고, 떨어질 것도 같고 알쏭달쏭하다. 어디에 어떤 주택을 어떻게 공급해야 할까. 그러다가 집값이 떨어지면 미분양이 늘어날테고, 진행 중인 공급사업들은 중지해야 하나. 역대정부는 부동산시장 안정을 최대 민생공약으로 삼아왔으며, 수요억제와 공급확대책을 번갈아 시행해왔다.
노태우정부의 토지공개념과 1기신도시, 노무현정부의 종부세와 2기신도시, 현정부의 다주택자규제와 3기신도시는 이와 같은 고뇌와 혼란을 잘 보여준다.
지난 1980년대에는 개포, 고덕 등 서울 시내의 대규모 택지를 개발하다가 1990년대에는 서울로부터 20km 거리에 1기신도시를, 2000년대에는 30-40km 거리에 2기신도시를 건설했다. 그 뒤로도 그린벨트에 보금자리주택을, 지금에 이르러서는 1기신도시보다 더 가까이에 3기신도시를 건설 중에 있다.
필자는 이 자리에서 세 개의 의문과 필자 나름대로의 답을 제시해 보고자 한다. 첫째, 수도권에는 주택이 더 필요할까 ? 둘째, 필요하다면 어디에 더 공급을 해야할까 ? 셋째, 가격이 하락하면 어떻게 해야할까 ?
첫째, 수도권에는 추가적 주택공급이 필요하다.
현재 주택보급률은 100% 수준이라고 하나, 가구수의 증가와 소득수준의 향상, 그리고 주택의 노후화로 인해 이러한 수요에 대응하지 못하고 있다. 재개발과 재건축 규제완화가 불가피함에도, 가격 폭등과 정비사업의 대규모 추진에 따른 혼란 때문에 전격적인 추진도 쉽지 않은 실정이다.
장기간에 걸쳐, 단계적으로 대처할 수 밖에 없다. 저층, 저밀지역의 고밀화도 필요하다. 그러나 이는 공공기반시설 용량과 첨예한 이해관계의 제약 속에서 이루어지니, 몇 세대나 공급될 수 있을지 짐작이 어렵다.
환승역세권 중심으로 고밀화하면서 공공기여를 통하여 공공임대를 확보해가는 일을 지속적으로 해가야 한다. 최근 서울시에서 추진하는 신통기획 주택정비사업, 역세권중심의 주택정비사업 등은 바람직한 방향이라 생각된다. 한편으로, 용산공원이나 김포공항에 주택을 공급하겠다는 소식은 자칫 교각살우(矯角殺牛)의 패착이 될수도 있다는 염려가 된다.
왜냐하면 도시란 주택과 일자리, 공원과 기반시설이 적절하게 균형을 이루어야 건강하기 때문이다.
둘째, 서울시내 부족한 주택을 외곽에서 공급하는 일을 두려워할 필요가 없다.
서울시 25구, 600제곱킬로미터는 50년 전에 만들어진 행정구역의 경계이나, 이후로 인구는 2배로, 경제활동의 규모는 그 이상으로 커지고, 광역교통망은 빠르게 확산되고 있다. 이제 서울은 그린벨트안의 반경 13km도시가 아니라, 2500만 인구가 생산, 소비하고 통근, 통학하는 메가시티다.
또한 서울은 국제대도시중에서도 가장 인구밀도가 높다. 서울시 주택문제를 서울시 내부의 주택공급을 통하여 해결하려는 노력과 함께 최근 확장중인 GTX, 신안산선, 월판선, 도시철도연장 등 광역철도 환승역세권 도시를 컴팩트하게 개발하는 일에 집중해야 한다. 이들 역세권에 청년주택과 청년고용지원시설을 공급하고, 고밀화, 복합화하여 이동거리를 줄이고, 이동의 필요성을 낮추며, 친환경 대중교통이용을 촉진할 수 있는 컴팩트시티를 건설해야 한다.
이는 이동에서 발생하는 탄소배출을 줄이고, 대중교통이용을 늘이며, 팬데믹 회복력이 강한 로우컬 생활권 도시를 조성할 수 있는 미래의 다핵분산형 도시형태다. 서울시내에는 육사 등 60여개의 대학이 힘들게 자리한다. 고밀의 비싼 땅에 이렇게 많은 청년들을 공부하고, 잠재울 수 있을까. 청년주거문제를 주택공급만으로 풀지 말고 도심에 입지하기 어려운 시설들을 외곽 신도시로 분산시키는 방도도 함께 강구돼야 한다.
셋째, 예정된 광역교통망 건설은 주택가격 등락과 무관하게 추진돼야 한다. 주변역세권의 주택건설뿐 아니라, 노후한 주택의 정비사업을 통하여 학교와 공원 등 공공기여도 확보하고, 공원과 보행통로 등을 역세권과 연결하는 지구단위계획도 수립해야 한다. GTX정차역 주변의 지가는 빠르게 오른다. 청약은 로또다. 이를 방치하면 철도개통의 편익이 역세권 토지주들에게 사유화된다.
이를 왜 방치하는가? 광역철도건설의 목적은 역세권주민의 통근시간 절감에 더하여 중심도시의 과밀한 기능을 분산시키고, 광역철도가 없었으면 입지하기 어려운 창업지원, 대형의료, 복합문화, 컨벤션 등 공공기능의 유치에 있다. 기반시설을 공급하는 정책부서와 도시계획관리를 담당하는 공간정책부서가 분리됨에 따른 패착이다.
주택문제를 주택만으로 한정하지 말고, 일자리와 통근문제와 함께 풀어가야 한다. 또 서울시내에 숨 막히게 몰려있는 대학 등 주택수요 유발시설들을 외곽으로 분산시키는 대도시권정책도 함께 고민돼야 한다. 수도권 주택공급은 수도권인구집중에 대한 우려를 높인다.
지방대도시를 중심으로 광역철도를 공급하고 청년일자리 거점을 조성하는 ‘초광역권구상과 도심융합특구’와 같은 새로운 지역균형발전정책이 함께 추진돼야 한다. 이제 서울 주택문제는 국토계획과 함께 고민해야 하는 시대다.
정리=한국건설신문 황순호 기자
