[지난 기사에 이어서]

한국건설신문 김덕수 기자 = HUG는 지난 수년간 주택업계의 지속적인 보증수수료 적정화 요구에도 불구하고 소극적으로 대응하다가 지난 6월 대한주택건설협회가 HUG와 경쟁하는 주택사업공제조합 설립 추진계획을 발표하자 코로나사태를 빌미로 올 7월부터 올해 말까지 한시적으로 수수료를 50% 인하하고 있다. 

그러나 현재 HUG의 보증수수료는 HUG의 보증손실을 고려하더라도 주택분양보증 43%, 주택임대보증 41%, 조합주택시공보증 및 임대보증금보증 78% 정도 인하할 여력이 있다. 

보증수수료 인하는 주택건설비용 및 분양가 인하로 이어져 수분양자의 주거비 부담을 완화시킬 수 있는 바, 독점으로 인한 폭리구조를 시정하고 보증수수료를 적정화시킬 수 있는 경쟁기관이 시급하다. 

◼ 정부는 2020년부터 경쟁체제를 도입하기로 관계부처간 합의(2017)

HUG는 3년전 확정된 정부계획에 따라 올해부터 공동주택 분양보증시장을 단계적으로 개방하기로 돼있음에도 불구하고, 공공기관에 의한 안정적인 수분양자 보호 등을 이유로 시장개방에 반대하고 있다. 

그러나, 이미 15년 전부터 주택 외에 콘도나 상가 등 일반건축물의 분양보증시장은 완전 개방돼 있으며 (「건축물의 분양에 관한 법률」시행령(2005년 시행) 제4조에서 명문화) 그동안 아무런 문제가 없었다. 

특히 HUG는 그동안 분양가격 급상승으로 인한 주택시장 불안에 대처하기 위해 공동주택 분양보증만은 독점이 불가피하다는 논리를 펴왔으나, 지난 7월부터 민간택지 분양가상한제가 도입·시행되고 있어서 고분양가 문제를 해결한다는 명분도 없어졌다. 

더욱이 공정위와 국토부 등 관계부처는 2017년에 이미 2020년부터 공동주택 분양보증시장을 개방하기로 확정 발표했고, 민간택지 분양가상한제 등의 보완 조치들이 이미 완료되었으므로 더 이상 개방을 거부할 명분이 없다. 

◼ 분양보증시장 개방시 일시적 전면적 개방보다는 단계적 개방이 적정

현재 주택시장은 저금리와 시장진입인구 지속증가(매년 68만명 수준) 및 공급부족 등으로 불안한 상태에 있으며, 내년부터 코로나 극복으로 인한 경기회복과 더불어 공급부족문제가 2~3년내 단기간에 해결될 가능성이 없어 향후 2~3년간은 수급불안이 지속될 것으로 보인다. 

따라서 민간분양가 상한제 적용지역 외 등에서 분양가 안정을 위해 분양보증기관과 정부 간 어느 정도의 협조는 불가피한 상황이다. 

따라서 일시적 전면적 시장개방은 바람직해 보이지 않으며, 사업자 등록이나 교육 등 정부업무를 위탁받아 수행하고 있어서 정부와 사업자간 소통창구 역할을 하고 있고 주무부처와 수시 소통이 가능한 주택사업자 단체 주도로 설립하는 공제조합 등 자조기관을 통해 단계적으로 개방해 나가는 것이 바람직하다고 본다. 

특히 사업자단체가 공제조합을 설립하는 경우 HUG와 완전경쟁체제를 구축하기 위한 출자확보에 3~5년이 소요되는 바, 분양보증수익으로 무주택서민들에게 어느 정도의 교차보조를 시행하는 HUG에 적응기간 부여와 대체수익원 마련기간 부여라는 점에서도 주택사업 공제조합 설립을 통한 단계적 개방 후 3~5년이 경과하는 시점에서 전면개방이 타당하다고 본다.

주택산업연구원이 실시한 조사에서도 전문가와 주택사업자 모두 HUG의 보증수수료가 높다고 인식하면서 새로운 주택사업공제조합 설립이 필요하다는 의견이 많았다. 

◼ 주택건설협회, 내년 7월 1일 출범 목표로 주택사업공제조합 설립 추진

새로운 주택사업공제조합은 과거 주택사업공제조합의 부도원인(외환위기 당시 주택기업의 연쇄도산, 공제조합의 부실경영)을 철저히 보완해 재발하지 않도록 하며, 민간 주택사업 분야의 전문성 확보 및 중소·중견 주택기업에 특화하되, 공공(HUG)과 민간의 역할 분담 기조 하에 경쟁체제를 유지할 수 있는 방향으로 설립한다.

과거 공제조합의 부실화 원인을 차단하기 위해 ▷경제위기(외환위기 등) 대응을 위한 리스크관리 시스템 (위기상황분석, Stress Test) 구축 ▷ 공제조합의 불투명한 의사결정 및 운영방식 개선(국토교통부가 추진 중인 건설 관련 공제조합의 의사결정 및 운영방식 개선안 준용) ▷합리적 보증심사체계 마련·관리감독시스템 강화·전문인력 충원·콤팩트한 조직 운영 등을 통해 부실경영을 방지하도록 한다.

다만, 초기 공제조합의 사업범위는 타 기관 사업과의 과도한 중복을 피하기 위해 분양보증, 임대보증, 하자보수보증 등 종전 주택사업공제조합의 보증업무를 대상으로 주택사업 추진에 필요한 최소한의 보증업무를 대상으로 한다.

주택사업공제조합은 ①(자본금 조달) 설립 후 3년간 순차적으로 증자를 통해 조합원을 모집하고 자본금을 조달해 2025년까지 자본금 2조원을 마련한다.  

주택사업자의 60.5%가 조합원 가입 및 출자 의향이 있는 것으로 조사되어 목표액 달성은 가능하다. 

◇사업범위 및 보증상품 = 초기 3년(2024년까지)은 보증업무에 중점을 두어 분양보증을 우선 취급하고 2025년 이후에 사업범위를 점차 확대한다. 

◇보증수수료 = 손실위험을 고려해 적정 보증수수료를 책정해 현행 보증수수료를 인하한다. 

◇리스크관리 = HUG의 리스크관리방안을 준용해 공제조합의 안정성을 확보하되, 법정제도가 아닌 고분양가 관리지역 등의 적용은 재검토한다. 

◇조직 및 인력 = 양적으로 최소화하고 질적으로 전문성을 확보하다. 

주택사업공제조합 설립을 위해 「주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」 제15조 제1항 개정을 추진해 내년 7월 1일 출범을 목표로 추진한다.