고철 (주택산업연구원장)
지역별로 수도권은 작년 같은 기간에 비해 53% 감소하였고, 수도 이전으로 지역개발에 대한 기대가 큰 충청권 조차도 16%가 감소했다. 특히 주택경기를 좌우하는 아파트 건설실적은 전년대비 33% 감소하였다.
주택건설시장의 경기 위축과 함께 재고주택의 거래가 위축되면서 가격도 하향 안정화되고 있다. 한 자료에 따르면 지난해 상반기 중 주택가격은 서울 6.06%, 신도시 3.33%, 수도권은 9.62% 상승하였다. 그러나 금년 상반기에는 서울이 2.26%, 신도시가 0.22%. 수도권이 1.20% 상승에 그치고 있다.
주택산업연구원의 경기전망에 의하면 하반기에는 주택가격이 전국적으로 3.3% 정도 하락할 것으로 예측하고 있다. 이러한 하향 안정세는 주택시장에서의 수급이 균형을 이루었기 때문에 가격이 안정된 것 이라기보다는 주택시장에 대한 정부의 강력한 규제로 인해 정상적인 거래까지 위축되었기 때문이다.
반가운 현상 이라기보다는 우려가 앞서는 상황이다. 주택거래 신고제가 도입된 강남지역의 경우 월평균 구별로 대략 1천건의 거래가 이루어졌다.
그러나 신고제 도입이래 불과 400여건 남짓한 거래가 신고되었을 뿐이다. 시장의 기능을 거의 마비시킨 셈이라 아니할 수 없다.
우리나라가 안고 있는 주택문제의 핵심은 상품화된 주택가격의 수준이 높아 소득격차에 따라 주택의 구매력이 일부 계층에게 제한되어 주택소비의 격차가 발생하는 것은 물론 주택가격의 상승분이 고소득 계층에게 돌아가 자산격차를 증폭시키고, 결과적으로 사회적 분리현상을 가져올 위험성이 점차 증가하고 있다는 것으로 요약할 수 있다.
2001년부터 아파트 특히 서울 수도권의 아파트를 중심으로 주택가격이 꾸준히 상승하였다.
이러한 상황에서 투기를 잡아 주택시장을 안정시키기 위해 정부는 다양한 투기억제책을 시행하였고, 정책이 효과를 나타내면서 주택가격은 작년 말을 기점으로 안정세를 보이고 있다.
참여정부의 강도 높은 부동산 투기 억제 정책으로 급한 불은 잡았다. 이제는 주택시장의 근본적인 안정을 위한 정부의 노력과 대책이 마련되어야 할 시점이다.
그 동안 정부가 구사한 정책은 그 대부분이 수요관리 및 억제를 목표로 한 규제적 성격을 지닌 것이었다. 이러한 한계를 벗어나 주택시장을 근본적으로 안정시키고 건전하게 운영되도록 하기 위해서는 눈앞에 투기를 방지하는 단기적 대책에서 탈피하여 주택가격과 주택시장의 안정을 위해 종합적인 대책을 마련해야 한다.
주택시장운영의 핵심은 택지의 공급과 금융의 원활한 지원이며, 시장을 통해 주거 서비스가 효과적으로 배분될 수 있도록 정책과 절차를 만들고 운영하는 것이다. 그런데 우리나라의 주택시장에 이상이 발생했다.
주택을 생산하기 위해 가장 중요한 원자재인 택지공급에 문제가 생긴 것이다. 국토의계획및이용에관한법률과 도시및주거환경정비법이 발효되고 도시계획국역내 일반주거지의 용적율이 낮추어지면서 택지공급이 크게 감소하고 있다.
무엇보다도 소비자가 선호하는 지역에서의 택지공급이 줄어들었다. 신규 택지개발 없이도 주택공급이 가능하다는 재건축 사업의 순기능이 투기억제를 위해 후분양제의 도입, 소형주택 의무 건설비율제도의 재도입, 개발이익 환수제 검토 등의 여파로 기대하기 어렵게 되었다.
이와 함께 주택분양원가를 공개하라는 요구도 제기되고 있다. 시민 단체는 대한주택공사 등의 공기업과 민간주택업체도 원가를 공개해야 한다고 주장하고 있다.
분양가 원가공개는 소비자의 알권리 차원에서는 일견 이해할 수 있다. 그러나 기업의 영업비밀공개, 기업활동의 위축으로 인한 공급감소 및 시행상의 문제점 등이 주택시장에 부정적 영향을 줄 것이다. 한 마디로 주택산업은 정부의 규제와 택지공급의 부족, 시민 단체의 무리한 주장 등 사면초가에 직면하고 있다.
규제는 또 다른 규제를 만드는 악순환을 만들며 시장을 왜곡한다. 특히 주택과 관련된 규제는 시장 왜곡에 따른 부작용이 심각하다.
국회의 다수의석을 확보한 참여 정부는 주택생산체계의 정상화에 정책역량을 집중해야 할 것이다. 많은 주택을 공급할 수 있는 정책을 유지하는 한편 저렴한 주택공급의 기본적인 조건인 택지공급의 확대 및 토지이용의 합리화가 정책의 핵심이 되어야 할 것이다.
정상적인 주택시장의 작동을 가로막는 규제는 여건에 맞게 조정해야 한다. 주택산업의 위축은 내수경기의 위축으로 이어진다는 점을 정책 당국자는 명심해야 할 것이다.
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