건설시장이 크게 위축되고 있다. 또한 각종 정책의 혼선과 지나친 규제로 인해 부동산 시장이 얼어붙고 있다.

이에 따른 영향으로 건설수주는 격감되고 있고 건설투자는 소폭 상승에 그칠 전망이다.

한편, 주택금융공사의 출범과 모기지론이 본격 도입될 예정으로 관심이 집중되고 있으며 행정수도지 확정 및 고속철도개통에 따른 주택부동산 시장의 변화가 예상되고 있다.
이외에도 건설산업의 기술력의 향상과 건설생산체계의 합리화보다 입·낙찰에 치중된 경향이 적지않은 문제점으로 지적, 방향전환의 필요성도 제기됐다.

지난 18일 한구건설산업연구원이 ‘2004 건설부동산 수정전망과 정책동향 세미나’가 개최된 가운데 주요 내용을 요약 게재한다.


2004년 건설 경기전망<백성준 책임연구원>

■건설수주

2004년도 건설수주는 주택수주의 격감으로 13.1% 감소한 89조원에 그칠 것으로 전망된다.

공공부문 수주액은 33조원 내외로 전년대비 4% 가량 증가할 전망이며, 발주형태별로는 턴키공사가 11~12조원, 최저가 낙찰공사가 5~6조원, 적격심사 16~17조원으로 예상된다.
공공 부문은 수해 복구 투자 및 일자리 창출을 위한 투자, 총선 실시 전의 지역 개발 사업 등으로 4.0% 증가할 것으로 전망되지만, SOC 예산의 실질적인 감소와 최저가 낙찰제 확대 실시, 실적공사비적산제도 도입 등으로 증가폭은 제한적이다.

민간 부문은 부동산 규제 강화에 따른 부동산 경기 위축으로 재건축 사업 등 민간 건축이 타격을 받을 것으로 예상되어 연간 20.9%의 큰 감소세를 보일 것으로 전망된다.

재건축 사업은 2003년 8월 이후 신규 사업 추진이 어려워지고 기존 재건축 사업 단지도 안전 진단 강화, 후분양제 실시, 일반주거지역 종 세분화에 따른 용적률 규제 강화 및 명의 변경 금지와 개발이익 환수 논의 등으로 사업이 불투명해질 가능성이 크다.

토목 부문은 일자리창출을 위한 SOC투자 사업의 증가가 예상되고 민간투자사업에 대한 관심이 고조되고 있어 연간 6% 정도 증가할 것으로 추정된다.

민간 투자 사업에 대한 관심 고조와 경기 회복을 위한 건설 투자 확대 등의 증가 요인이 크지만 최저가 확대 및 턴키사업 심사기준 변화 등의 축소 요인도 다소 작용하고 있다.

■2004 건설투자

2004년 건설투자는 비주거용 건축투자의 부진으로 전년대비 3.1%의 증가율에 그칠 것으로 전망된다.

공종별로 보면, 토목투자는 태풍 ‘매미’ 피해 복구, 청계천 복원사업 진행, 신도시 및 강북 재개발에 따른 여건 조성, 14대 총선 등으로 SOC예산의 감소에도 불구하고 3.7% 증가세를 보일 것으로 예상된다.

건축투자는 상반기 중 3.6%, 하반기 1.7% 증가하여 연간으로는 2.6% 내외 증가할 것으로 전망된다.

■전망의 시사점

민간 건설시장 위축으로 공공시장 수주 경쟁이 가열되고 최저가 낙찰제 확대 및 건자재 가격 상승으로 수익성 저하가 예상된다. 원가절감 및 생산성 향상을 위한 지속적인 투자가 절실하다.

민간주택·건축경기 악화와 공사물량 축소로 수주난이 가중될 것으로 예상되며 특히, 민간사업 비중이 상대적으로 큰 대형 건설업체는 타격이 더 심각할 것으로 예상된다.

공공부문은 500억원 이상 PQ대상공사에 대한 최저가 낙찰제 확대실시로 인한 낙찰률 하락, 실적공사비 적산제 도입으로 인한 예정가격 하락, 민간 투자사업의 지원제도 축소 등으로 수익성도 저하될 것으로 전망된다.

한편, 골재 및 철근 등 건자재 가격 상승과 낙찰률 하락이 수익성에 지대한 영향을 미칠 것으로 예상되는 바, 생산성향상 및 원가절감 노력이 불가피하다.


2004 부동산 경기전망<김현아 부연구위원>

2004년 부동산 시장을 둘러싼 환경은 가격 상승의 요인과 하락 요인이 공존하고 있는 가운데 정치 및 경제적 불확실성의 제거 여부가 주요 변수가 될 전망이다.

현재 주택시장은 투기수요를 억제시킴으로써 실수요자 중심으로 재편되고 있으나 경기회복이 지연되고 정치적 혼란에 따른 불확실성의 증대로 주택소비가 크게 감소할 것으로 예상된다.

주택금융공사 출범으로 장기 모기지가 본격 시행됨에 따라 실수요자를 중심으로 한 주택구매를 뒷받침할 예정이나, 분양시장의 무주택 우선공급에 실수요자들의 참여가 부진하여 단기간 내 활성화를 기대하기는 어려울 전망이다.

한편, 고속철도 개통, 행정수도 이전지역 확정, 그린벨트 해제지역에 대한 국민임대주택건설 본격화로 개발사업이 가시화됨에 따라 주변지역에 대한 기대감이 높아질 전망이다. 각종 개발계획은 저금리, 경제회복 지연이 지속되면서 부동산내 유동자금의 이동을 부추길 가능성이 있다.

따라서 예상대로 경기가 회복되고 소비심리가 살아나면 개발예정지역을 중심으로 국지적 가격 상승이 예상되나 정치 경제적 불확실성의 제거가 지연될 경우 상승요인이 상쇄되면서 부동산 경기도 낙관하기는 어렵다.

단기 주택담보대출이 장기로 전환되어 연장됨으로써 대규모 주택담보대출 만기도래에 따른 주택시장의 영향은 크지 않을 것으로 예상된다.

따라서 주택 급매물이 크게 증가하지 않을 것으로 예상되는 바 주택가격의 급속한 하락은 없을 것으로 판단된다.

부동산 시장은 참여주체별로 체감경기가 서로 상이할 것으로 판단된다.

본격적인 가격조정이 하반기로 예상되는 만큼, 주택 및 부동산의 수요자들은 가격 하락을 체감하지 못할 것으로 예상된다.

그러나 주택 및 부동산 개발사업자의 경우에는 분양시장 침체 및 소비심리 악화와 함께, 원자재 가격급등, 공급규제의 강화 등으로 사업 여건이 매우 악화될 것으로 전망된다.

■향후과제

건설업체들은 최근 소비심리 위축에 따른 미분양 증가, 원가공개 압력 확대, 원자재 가격급등에 따른 원가부담이 증가하는 가운데 각종 사업규제가 강화되고 소비자들의 선호가 차별화 양극화되고 있어 사업환경이 악화된 상태다.

따라서 적절한 재건축 사업추진 물량의 조절과 공공택지의 신속한 공급을 통해 민간주택건설의 감소 폭을 최소화하는 것이 필요하다.

신도시 개발 일정을 차질없이 진행하고 동시에 시가지 및 주택의 노후화로 재건축·재개발 사업이 불가피한 대도시내의 재건축 사업을 ‘무조건적인 억제’에서 ‘합리적 추진’으로 유도해야 한다.

최근 주택시장 과열을 막기 위해 취해졌던 일련의 조치 중 주택시장의 시장기능을 왜곡시키는 조치들에 대한 재검토가 필요하다.

따라서 주택공급제도에 대한 전반적인 재정비가 요구된다. 이와 관련 최근 입법 예고된 ‘주택법 시행령(개정)’안에 의한 주상복합 아파트의 공급기준도 재검토가 요구된다.

택지공급제도가 급변할 경우, 현재 정부에서 추진중인 대규모 택지개발 사업의 택지 및 주택분양 일정이 지연될 가능성이 있다.


건설관련 법령 개정동향<두성규 부연구위원>

■민간부문

도정법, 주택법의 시행과 부동산시장에 대한 규제강화의 기조가 입법에 반영되었으며, 2004년에도 주택시장의 변화에 따른 개정이 이어질 것으로 보인다.

민간건설부문의 법령 변화는 ‘도시및주거환경정비법’(이하 도정법)의 시행과 주택법의 개정·시행, 그리고 수 차례 발표된 부동산정책의 구체적 내용을 수용한 ‘주택공급에관한규칙’의 개정·시행이 주목을 끌고 있다.

도정법의 경우 주택재건축사업과 주택재개발사업, 주거환경개선사업 등에 관한 종합적 규율을 위하여 주택건설촉진법(이하 주촉법), 도시재개발법, 도시저소득주민을위한임시조치법 등을 통합하고 추진위 등 새로운 제도를 가미하는 내용으로 구성되어 있다.

정비사업의 주체를 조합 단독으로 하고 건설업체는 단순 시공사로 법적 지위를 변경시켰으며, 시공사의 선정시기는 사업시행인가를 받은 후 경쟁입찰을 통하여 하도록 제도화되고, 정비사업전문관리업제도를 신설하여 조합의 전문성을 보강함으로써 사업추진의 원활화를 도모하고 있다.

■공공부문

건설산업의 구조조정촉진과 경쟁력제고를 이유로 국가계약법시행령이 2003년 12월 11일에 개정됨으로써 최저가낙찰제의 시행이 확대되고 저가심의제가 새로이 도입되는 등 상당한 변화가 있었으며, 이와 함께 국가계약의 체결 및 이행에 관련된 각종 예규나 고시 등의 규정들도 정비됐다.

한편, 주택시장에 대한 잦은 정책변경과 빈번한 법령의 개정으로 예측가능한 건설행정이 실종되면서 잦은 개정으로 인한 혼선과 정책당국에 대한 불신이 확산될 우려가 있다.

상가 등 일반 건축물의 분양에 관한 규정 부재로 피분양자의 피해가 적지 않은 문제점을 해결하기 위하여 정책당국에서는 ‘건축물의 분양에 관한 법률(안)’의 입법을 추진하였으나, 정치적 상황 등으로 인해 제17대 국회에서의 입법은 어려울 것으로 전망된다.

한편, 하자에 대한 사회의 부정적 시각이 잔존하고 있는 가운데 그 동안 정책당국은 하자를 부실시공의 주된 원인으로 설정하고 관련 법령에서 하자와 관련한 책임의 강화에 중점을 두다보니 시공사의 부담 가중 등의 부작용이 적지 않다.

최근 공사계약일반조건에서 하자를 계약상대자의 시공상의 잘못으로 발생한 하자에 한정된다는 개정을 바탕으로 하여 하자보수완료확인서 발급 등 점진적 하자관련 제도의 정비가 필요하다.

하도급법위반에 대한 규제의 강화나 신설이 단기적으로나 외형적으로는 효과적일지 모르나 지나친 법령 의존은 타율적 거래질서를 형성시켜 장기적으로 바람직하지 못하므로 시장의 자율적 기능 회복을 지원하도록 추진해야 한다.

그외 건설생산체계에 대한 기능위주의 재편, 중층하도급제도의 개선, 최저가낙찰제와 공사의 품질확보, 턴키입찰제도의 확대와 발주자 역할 등도 향후 입법의 주요 테마가 될 것으로 전망된다.

최근 수년간의 이러한 논의가 대부분 기술력의 향상이나 건설생산체계의 합리화보다 입·낙찰에 치중된 경향을 보여 오고 있다는 점은 향후 방향전환이 필요하다.

김덕수 기자 kds@conslove.co.kr