한국건설신문 이오주은 기자 = 정부는 올해 초 이후 전국적으로 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부지역을 중심으로 국지적 과열현상을 보임에 따라, 8월 28일부로 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구 등으로 추가 지정했다.
시는 수도권으로의 단기적인 투기수요 유입을 차단하기 위해 부동산가격안정심의위원회의 심의와 주거정책심의회의 심의를 거쳤다고 밝혔다.
조정대상지역 지정(17.6.19)후 시장안정세가 뚜렷한 부산시 기장군(일광면 제외)에 대해서는 조정대상지역을 해제한다고 밝혔다.
또한 2018~2022년 서울 등 수도권의 원활한 주택수급 기반 위에, 향후에도 지속적으로 양질의 저렴한 주택 공급을 확대하기 위해 수도권 내에 공공택지를 추가적으로 개발하기로 했다.
지난해 8월 ‘8.2 부동산 대책’에 이어 1년 만에 발표한 ‘8.27 부동산 대책’의 주요 내용을 아래에 정리했다.
한편, 정부는 향후에도 주택시장 상황을 면밀히 모니터링해 지역별 맞춤형 수급대책을 지속 추진할 계획이라고 밝혔다.
서울을 중심으로 하는 국지적 이상 과열 지속에 대해서는 자금조달계획서를 엄격히 검증하고 편법증여, 세금탈루 등 행위에 대한 조사도 지속적으로 실시하는 한편, LTVㆍDTI 규제 준수여부 및 편법 신용대출 등에 대해 집중점검을 강화할 계획이다
이와 함께, 주택시장 안정을 위한 금융ㆍ세제 등의 제도적 보완방안도 준비 중에 있으며, 수도권 내 양질의 저렴한 주택공급이 원활히 이루어질 수 있도록 공공택지 개발을 적극 추진해나갈 계획이다.
<8.27 부동산 대책>
- 광명ㆍ하남 투기과열지구 지정
- 구리ㆍ안양동안ㆍ광교 조정대상지역 지정
- 부산시 기장군(일광면 제외) 조정대상지역 해제
■서울 등 주택시장 동향
올해 초부터 전국적인 안정세를 보이던 주택시장이 최근 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 과열 양상을 보이고 있다.
다만, 최근 서울의 아파트매매거래량은 예년보다 적은 수준으로 주택거래는 위축된 가운데 가격만이 상승하고 있는 이례적인 상황이다.
지난 7월 서울의 아파트 매매거래량은 5천852건으로 최근 5년 평균인 1만113건보다 42.1% 감소했으며, 8월에도 예년보다 거래는 감소할 전망이다.
최근 서울 등의 국지적 과열현상은 수도권 공급부족에 대한 우려, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금의 해당지역 유입, 개발계획 발표 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석된다.
■수도권 주택공급 확대
서울 등 수도권의 주택 수요 및 공급에 대해 분석한 결과, 향후 5년간(’18~’22년) 서울 등 수도권의 주택수급은 원에 따르면 가구, 소득, 멸실 요인을 감안한 연평균 신규주택수요는 수도권은 약 22.1만호, 서울은 약 5.5만호로 추정된다.
旣 분양물량, 정비사업 진행정도, 인허가 전망 등을 감안한 향후 5년간 연평균 신규주택공급은 수도권은 약 26.3만호, 서울은 7.2만호로 추정돼 신규수요를 초과하는 수준이다.
또한, 정부는 그간 주거복지로드맵(’17.11), 청년ㆍ신혼부부 주거지원 방안(’18.7) 등을 통해 밝힌 바와 같이 신혼희망타운 등 수도권 내 주택공급 확대를 위해 신규 택지개발에도 힘써 왔다.
2017년말 기준으로 수도권 내 미매각ㆍ미착공으로 주택공급이 가능한 약 48만호의 공공택지를 이미 보유하고 있다.
또한, 신혼희망타운과 일반주택 공급을 위해 서울을 포함한 수도권 내 성남복정, 구리갈매역세권, 남양주진접2 등 서울과 인접하고 교통이 편리한 지역을 중심으로 14개 신규 공공주택지구(6.2만호)의 입지를 기 확정 발표했으며, 이를 포함하면 총 가용 공공택지는 54.2만호 수준에 달한다.
이러한 안정적인 주택수급 기반위에 향후에도 수도권 내에서 교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택 공급 확대를 위해, 30만호 이상의 주택공급이 가능토록 다양한 규모의 30여개 공공택지를 추가로 개발할 계획이며, 이 중 지자체 협의가 완료된 일부 사업지구의 구체적인 입지 등을 9월 중 공개하고, 그 외 사업지구는 주민의견 수렴 및 지자체 협의절차를 진행해 입지가 확정되는 대로 단계적으로 발표할 계획이다.
이를 위해 국토부는 한국토지주택공사, 서울시, 경기도 등 관계기관과 함께 TF를 구성해 신규부지 발굴, 개발 절차이행 등을 정례적으로 점검하는 등 공공택지 개발을 적극적으로 추진해 나갈 계획라고 밝혔다.
■투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역 조정
최근 국지적 불안이 발생하고 있는 서울과 수도권 일부 지역으로의 유동자금의 과도한 쏠림현상을 완화하기 위해 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 신규 지정하했다.
아울러 집값 및 청약시장이 안정세이며, 과열 우려가 상대적으로 적은 일부 지방 조정대상지역의 지정을 해제했다.
◇투기지역 추가 지정 = 최근 국지적 불안이 발생하고 있는 ▷종로구 ▷중구 ▷동대문구 ▷동작구를 부동산가격안정심의위의 심의를 거쳐 투기지역으로 지정했다.
서울시 종로구, 중구, 동대문구, 동작구는 최근 주택가격 상승률이 전월 대비 확대되는 등, 지속적인 투자수요 유입에 따른 향후 부동산 가격 상승 지속 및 주변지역으로의 과열 확산 가능성 등을 고려해 지정돼싿.
이에 따라 ▷주택담보대출 세대 당 1건 제한, ▷주택담보대출 만기연장 제한, ▷신규 아파트 취득 목적의 기업자금대출 제한 등을 적용받게 된다.
한편, 지난해 지정된 서울 내 투기지역은 ▷강남 ▷서초 ▷송파 ▷강동 ▷용산 ▷성동 ▷노원 ▷마포 ▷양천 ▷영등포 ▷강서 등(’17.8.3 지정)이다.
◇투기과열지구 추가 지정 = 기존 조정대상지역으로 지정된 지역 중 ▷광명시와 ▷하남시는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정됐다.
해당 지역은 최근 집값이 불안한 모습을 보이고 있고, 올해 청약 경쟁률도 높아, 주변지역으로 과열 확산 가능성 등을 고려해 지정됐다.
이에 따라 ▷금융규제 강화(LTVㆍDTI 40% 적용 등), ▷재건축 조합원 지위양도금지, ▷정비사업 분양 재당첨 제한, ▷청약규제 강화, ▷분양권 전매제한, ▷3억 이상 주택 거래 시 자금조달계획 신고 등을 적용받는다.
◇기존 투기과열지구 지정 유지 = 아울러 ▷서울 ▷과천시 ▷성남시 분당구 ▷대구시 수성구 ▷세종시(행정복합도시 건설예정지) 등 기존 투기과열지구는 최근에도 집값 불안이 지속되거나 안정세가 확고하다고 보기 어렵고, 청약경쟁률도 여전히 높아 투기과열지구 지정을 유지한다.
참고로 힐스테이트 신촌(’18.6) 청약경쟁률은 48 대 1이었으며, 과천 센트레빌(’18.5)은 27.6 대 1, 세종 위너스카이(’18.4)은 109.3대 1, 대구수성 힐스테이트 범어(’18.5)는 85.3 대 1 의 치열한 경쟁기록을 세웠다.
◇조정대상지역 추가 지정 = ▷구리시 ▷안양시 동안구 ▷광교택지개발지구는 가격상승률이 높고, 구리 및 안양 동안구는 청약도 과열 양상인 바 조정대상지역으로 지정했다.
특히 광교택지개발지구는 2015년 분양 이후 주택 신규분양이 없는 상황이나, 당 해 광교지구 평균 청약경쟁률이 33.1 대 1이었던 점을 볼 때 ) 향후 신규분양 시 청약과열이 우려된다. * <참고> 광교택지개발지구 및 인근 아파트 실거래가 = ▷광교지구 內 ‘자연앤힐스테이트’(33평, 억원) : (’17.7월) 7.0 > (’18.1월) 8.2 > (4월) 9.1 > (7월) 9.5 ▷광교지구 外 ‘원천1차삼성’(21평, 억원) : (’17.7월) 1.52 > (’18.1월) 1.52 > (4월) 1.50 > (7월) 1.50.
이들 조정대상지역은 ▷세제강화(다주택자 양도소득세 중과ㆍ장기보유특별공제 배제 및 분양권 전매시 세율 50% 적용 등), ▷금융규제 강화(LTV 60%ㆍDTI 50% 적용 등), ▷청약규제 강화 등을 적용받는다.
다만, 조정대상지역 지정 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 다주택자 양도소득세 중과(2주택: 기본세율+10%p, 3주택이상: 기본세율+20%p, 장기보유특별공제 적용 배제) 및 분양권 전매시 양도소득세율 50% 적용대상에서 제외되도록 소득세법 및 같은 법 시행령 개정을 추진중이다.
◇조정대상지역 일부 지역 해제 = 한편, 부산 7개 지역(해운대, 수영, 남, 동래, 연제, 부산진, 기장)을 포함한 조정대상지역을 검토한 결과, 주택가격이 안정세이며 향후 청약과열 우려도 상대적으로 완화된 ▷부산시 기장군(일광면 제외)을 조정대상지역에서 해제했다.
그러나 기장군 일광면은 최근 주택가격이 상승세이고, 지역 내 개발호재 등이 존재해, 향후 추가 모니터링이 필요해 해제를 보류를 보류했다. * <참고> 기장군 주택 실거래가 : 가화 일광타워 25평(2018.1월 1.9억원 → ’18.7월 2.1억원)금강 한스빌 25평(’18.1월 1.38억원 → ’18.7월 1.44억원).
아울러 부산진, 남, 연제, 수영, 동래, 해운대 등 부산 6개구는 연접돼 있어 상호간 시장 영향이 크며, 우수입지를 중심으로 대규모 단지의 청약이 예정돼 있는 상황으로 조정대상지역 지정을 유지하고, 향후 가격 및 거래동향, 청약상황 등을 모니터링 해 해제 여부 등을 추후 면밀히 검토할 계획이다.
특히 동래, 수영, 연제 등 일부 조정대상지역 내 청약경쟁률도 여전히 높은 상황이다. * <참고> 주요단지 청약 경쟁률 : 동래 3차 SK VIEW(’18.6) 12.3 :1 광안 자이(’17.11) 102.9 : 1 연산 롯데캐슬 골드포레(’17.11) 14.6 : 1
◇집중 모니터링 지역 = 이와 함께 이번에 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정하지는 않지만, 서울 ▷구로 ▷금천 ▷관악 ▷광진 ▷중랑 ▷성북 ▷강북 ▷도봉 ▷은평 ▷서대문 등 ‘투기지역 미지정 서울 10개구’와 성남시 수정구(투기과열지구 미지정), 용인시 기흥구, 대구시 수성ㆍ중ㆍ남구, 광주시 광산ㆍ남구(이상 조정대상지역 미지정) 등 가격 불안을 보일 우려가 있는 지역은, 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 상시 모니터링하고 이를 토대로 시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 투기지역ㆍ투기과열지구ㆍ조정대상지역 지정 등의 조치를 취할 계획이다.
