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저층 노후주거지, ‘소규모 재생 중심’ 정책지원 시급주산연, 단독주택 밀집지 노후화 지속 확대
노후 공동주택 80%, 5층 미만 연립・다세대
이오주은 기자  |  yoje@conslove.co.kr
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승인 2018.06.11  
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한국건설신문 이오주은 기자 = 주택산업연구원(원장 권주안)은 ‘서울시 주택노후도 현황분석 및 시사점’에서 서울시의 저층주거지를 중심으로 주택 노후현상이 심화되고 있어 도시재생뉴딜 등의 주거환경개선정책 마련이 시급하다고 밝혔다.
특히 “재건축ㆍ재개발 위주의 현행 정비정책으로는 노후화되고 있는 저층 주거지역의 정비수요를 충족하기 어려워 지역별 정책 편중현상이 발생하고 있다”면서, “도시재생뉴딜, 소규모 주택정비 등 다각도의 주거환경개선정책이 필요하다”고 주장했다.
“이러한 측면에서 2018년 도시재생뉴딜사업에 서울시도 포함시키기로 한 것은, 노후주거지 정비를 위해 필요한 조치인 것으로 보인다”며, “현재 추진되고 있는 도시재생뉴딜사업은 높은 수익성을 기대하기 어려운 장기적ㆍ종합적 프로젝트로, 투기수요와는 무관하기 때문”이라고 설명했다.
주산연 분석결과에 따르면, 서울시 건축물대장(2017년 1월 기준) 서울시에는 총 44만9천64동의 주택이 있으며(공동주택 13만624동(29.1%), 단독주택 31만8천440동(70.9%)), 이중 사용승인일 이후 30년 이상된 노후주택은 16만7천19동(37.2%)으로 나타났다.
단독주택 318천440동 중 노후한 주택은 15만991동(47.4%)으로, 전체 주택 대비 노후주택 비율(37.2%)에 비해 노후 단독주택의 비율이 높게 분석됐다.
이 중 강북구 미아동(4천610동, 53.6%), 성북구 장위동(3천722동, 67.1%)), 관악구 신림동(3천469동, 31.0%), 강북구 수유동(3천294동(51.0%), 영등포구 신길동(3천212동, 42.6%)은 서울에서 노후 단독주택이 가장 많이 분포한 지역이다.
「도시 및 주거환경정비법」에서는 노후ㆍ불량건물의 비율이 50% 이상, 혹은 노후ㆍ불량건물의 연면적이 2/3 이상인 지역을 정비계획 수립대상구역으로 정하고 있으므로, 단독주택의 경우 노후주택의 총량 뿐 아니라 비율(밀집도) 역시 중요한 지표로 고려해야 한다.
비율을 기준으로 노후 단독주택 밀집도를 분석한 결과, 성북구 정릉동의 노후단독주택 비율이 74.9% (2천724동)로 가장 높았으며 종로구 창신동(72.2%, 1천37동), 동대문구 용두동(71.3%, 1천443동)과 제기동(70.6%, 1천785동), 용산구 후암동(70.5%, 1천64동)에 노후 단독주택이 70% 이상 집중분포 돼 있다.
노후단독주택수를 기준으로 한 쟁점지역은 주로 서울 변두리 지역에, 노후주택비율이 높게 나타나는 지역은 주로 서울 구도심 지역에 집중분포하는 경향을 파악할 수 있다.
공동주택의 경우, 총 13만624동 중 노후한 주택은 1만6천108동(12.3%)으로 분석됐다. 노후 공동주택의 80%가 5층 미만의 연립ㆍ다세대주택으로, 저층주택을 중심으로 노후도가 높은 것으로 나타났다. 노후 공동주택은 양천구 신월동(592동), 마포구 아현동(400동), 관악구 봉천동(385동), 은평구 응암동(355동), 관악구 신림동(314동) 등 서울 남부지역을 중심으로 분포하고 있다.
주산연은 “저층주거지 전반적으로 주택노후현상이 심화되고 있으나 현재 시행 중인 정비정책으로는 노후주거지에 대한 정비수요를 충족하기 어려운 상황”이라며, “특히 강북구 수유동과 금천구 시흥동의 경우 노후 단독주택 및 연립ㆍ다세대가 밀집해있지만 현재 시행중인 정비정책이 없다. 중랑구 면목동, 금천구 독산동, 강서구 화곡동, 서초구 방배동의 경우 단독주택을 대상으로 한 재건축 정책만 진행중이므로, 연립ㆍ다세대를 포함한 정비정책이 필요하다”고 설명했다.
또한 “주거환경개선을 위한 정책에 있어 도시재생뉴딜은 현 정부의 주요 화두이다. 다만 도시재생뉴딜사업은 빠른 시간 내에 가시적인 성과를 내기 어려운 현실적인 제약이 있으므로, 소규모 주택정비, 리모델링 등으로 사업형태를 다양화할 필요가 있다”며, “도시재생뉴딜이 지속가능성과 실효성을 확보할 수 있으려면 ▷민간참여를 적극 확대하고 ▷주택도시기금과 재정에 의존하던 재원조달 방안의 다양화가 필요하고, ▷용적률ㆍ건폐율 인센티브 제공, 용도변경, 세제지원 등 제도적 지원을 위한 구체적인 방안이 마련돼야 한다”고 밝혔다. 



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