수급불균형 심화로 집값 급등 악순환 반복
재건축 안전진단 기준 정상화의 주요 핵심은 안전진단 평가항목별 가중치 중 구조안전성 비중을 현행 20%에서 50%로 상향 조정한 것이다.
이는 재건축 가능 검증을 확실하게 하겠다는 의도이며, 재건축 가능 연한이 도달한 단지일지라도 안전진단에 큰 문제가 없으면 안전진단 통과 즉 재건축이 어렵다는 것이다.
단기적으로 안전진단 강화는 안전진단 통과로 사업을 추진 중인 강남권 재건축 아파트 희소성과 가격 상승을 초래하는 역효과를 낳을 수 있다.
재건축초과이익환수제와 마찬가지로 단지별로 양극화를 불러 올 것이다.
일시적으로 안전진단을 앞둔 단지들은 재건축 사업 진행에 걸림돌이 생기게 된 것이며 이에 따라 거래와 가격에 부정적인 영향을 줄 수밖에 없다.
반면 안전진단을 통과한 단지의 경우에는 규제 피하는 기대감으로 매도자들이 매물을 거둬들여 매물 품귀현상으로 이는 곧 가격 상승으로 이어질 가능성이 크다.
장기적으로는 재건축 사업 탄력의 걸림돌이 생긴 만큼 서울 특히 강남의 수급불균형을 더 심화시킴으로써 또다시 가격급등을 낳는 악순환 반복이 된다.
그리고 재건축초과이익환수제를 비롯해 안전진단 강화 등 재건축 핀셋 규제들이 지속적으로 나옴으로써 재건축을 포기하고 리모델링으로 턴하는 단지들도 늘어날 것이다.
리모델링을 추진하고 있는 분당신도시를 비롯해 목동과 노원구 중계동과 상계동 중심으로 리모델링 추진 단지들이 더 늘어날 것으로 예상된다.
서울 특히 강남에서 나올 수 있는 신규 공급은 재건축이 유일하다.
강남에는 학군, 교통, 업무 등 고급 인프라로 대기 수요자들은 많은데 재건축 규제로 사업이 원활히 진행되지 않아 공급으로 나오지 않는다면, 매물 품귀로 가격 상승으로 이어질 수밖에 없다.
안전진단 강화 등 구조적인 안전을 우선으로 보는 평가 기준을 현실에 맞게 바꾸는 등의 정책들은 필요하다.
하지만 이는 현재 강남 집값 급등의 문제를 더 부추길 수 있으므로 이런 정책을 고민할 때 강남의 수급불균형 문제점을 보완해줄 수 있는 정책도 함께 고민해서 내놓을 필요가 있다.
정리 = 한국건설신문 김덕수 기자
