한국건설신문 김덕수 기자 = 2018년 상반기 주택 시장 전망 조사 결과, 소비자 2명 중 1명은 매매가격과 전세가격 모두 ‘보합’ 전망이 우세했다.
2017년 하반기 정부가 발표했던 8.2대책 등 각종 부동산 규제의 영향으로 당분간 지켜보겠다는 관망 심리가 큰 것으로 볼 수 있다.
특히 2017년 하반기 전망 조사(이하 직전 조사) 대비 매매가격 상승에 대한 전망 비중은 큰 폭으로 감소(46.3%→18.72%)한 반면, 하락 전망은 늘어나며(16.0%→23.99%) 2018년 상반기 시장 흐름에 대한 불확실성을 높였다.
부동산114가 지난 11월 6일부터 24일까지 전국 721명을 대상으로 <2018년 상반기 주택 시장 전망> 설문조사를 실시한 결과 응답자의 57.28%가 2018년 상반기 주택 매매가격이 보합을 나타낼 것으로 전망했다.
직전 조사에서 보합 응답이 37.70%의 비중을 차지한 것과 비교하면 19.58%p 늘어난 수준이다.
전세가격 전망도 ‘보합(53.81%)’에 대한 응답 비중이 직전 조사(35.60%) 대비 18.21%p 늘어나며 응답자의 절반을 초과했다.
반면 상승과 하락에 대한 전망은 상대적으로 팽팽하게 맞서는 분위기다. 2018년에는 정부의 각종 제도 시행과 더불어 금리 인상과 입주 물량 이슈 등이 예정돼 있어 수요자들이 과거보다 적극적인 움직임을 나타내기 어려울 전망이다.
▪매매가격 하락의 주요 요인은 ‘대출 규제 및 금리 상승’
매매가격이 하락할 것으로 전망한 소비자는 ‘대출 규제 및 금리 상승(39.31%)’에 대한 응답비중이 가장 높았다.
한국은행이 지난달 30일 금리 인상을 단행하고 2018년에는 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총체적상환능력비율) 등 각종 대출규제가 예정된 상황이기 때문이다. 그 다음으로는 ▷입주 등 주택 공급과잉(21.97%) ▷정부의 각종 규제 정책(17.92%)이 주택가격 하락 요인으로 선택됐다.
한편, 매매가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘서울 강남 재건축 상승(29.63%)’과 ‘실수요자 매매전환(25.19%), 국내 경기 회복 전망(22.96 %)’ 등을 주요 이유로 선택했다.
서울 강남 재건축을 중심으로 정부의 규제 정책이 집중되고 있지만 각종 제도시행을 앞두고 투자수요 쏠림 현상이 나타나고 있다.
또한 정부가 실수요자 중심의 주택 시장 재편을 발표하면서 신혼부부와 사회초년생 등 무주택 실수요자 등에게 정책 혜택이 집중되고 있다. 게다가 2017년 3분기 들어 국내 경기 회복 경향이 뚜렷해 지면서 부동산 시장에 대한 긍정적 전망을 기대하는 수요가 있었다.
▪전세가격 상승의 주요 요인은 ‘매수심리 위축’
전세가격이 상승할 것으로 전망한 이유는 ‘매수심리 위축으로 인한 전세거주(43.65%)’ 응답이 절반가량을 차지했다. 최근 1~2년 사이 수도권을 중심으로 매매가격이 상승한 만큼, 가격 부담으로 전세거주를 통해 대기하는 수요가 증가할 것이라는 전망이다. 또한 ‘전세물건 공급부족(17.13%)’과 분양을 위한 일시적 전세거주(15.47%)’도 전세가격 상승 요인으로 선택됐다.
한편, 전세가격이 하락할 것으로 전망한 10명 중 6명은 ‘입주물량과 미분양 증가(64.47%)’를 핵심 이유로 선택했다. 2018년 아파트 입주예정 물량이 역대 최대 수준으로 예상된 가운데, 미분양 주택도 과거보다 늘어나는 경향을 보이면서 전세가격 하락 요인으로 인식되고 있다.
그 다음으로는 ▷매매가격 약세로 전세가격 조정(13.82%) ▷높은 전세가로 인한 임차보증금 반환 리스크(6.58%) 등을 전세가격 하락 요인으로 선택했다.
▪‘다주택자 양도소득세 중과’ 파급효과 가장 크다
정부가 2017년 하반기 발표했던 각종 부동산 대책(8.2대책, 9.5대책, 10.24대책) 중 2018년에 파급효과가 가장 클 것으로 예상된 제도는 ‘다주택자 양도소득세 중과(20.11%)’로 나타났다.
8.2대책을 통해 2018년 4월 시행을 예고한 다주택자 양도소득세 중과는 현행 양도소득세 기본세율 6~40%에 10~20%p를 추가 과세하는 내용을 담고 있다.
조정대상지역(서울 전체 등 총 40여곳) 내에서 다주택자가 보유주택을 팔 경우 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p가 추가 중과된다.
최근 1~2년 사이에 갭투자가 활발히 진행됐던 점에 비춰보면 자금여력이 떨어지는 다주택자의 경우 중과제도 시행을 앞두고 보유 주택 중 일부를 매도할 가능성이 높다.
‘투기과열지구･투기지역 추가 지정(19.14%)’에 대한 응답 비중도 높았다. 2012년 이후 6년만에 부활한 투기과열지구와 투기지역은 지정과 동시에 14개 이상의 규제 패키지가 시행된다. 특히 LTV･DTI 40%와 청약1순위 자격 제한, 가점제 적용 확대, 양도세 가산세율 적용, 조합원 지위 양도 금지 등 폭발력 있는 규제가 시행돼 단기적인 가수요 차단에 상당한 영향력을 발휘한다.
8.2대책에서 서울 전역과 경기, 세종 등 27개 지역이 지정됐고 9.5대책에서 경기도 성남시 분당구와 대구 수성구 2곳이 추가됐다. 추가 지정을 열어둔 ‘집중 모니터링 지역’도 미리 발표하면서 투기과열지구･투기지역 추가 지정 가능성은 높은 상황이다.
그 다음 응답으로는 ▷신DTI(총부채상환비율) 시행(16.50%) ▷DSR(총체적상환능력비율) 시행(12.62%) ▷중도금대출 보증요건 강화 및 보증비율 축소(9.85%) 등 10.24 ‘가계부채 종합대책’과 관련된 내용들이 다수를 차지했다.
‘가계부채 종합대책’에 관련된 응답을 모두 합산하면 38.97% 비중을 나타내는 수준이다. 2018년 1월부터 시행될 신DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출이 있는 상태에서 새로운 주담대를 받을 때 기존 주담대의 이자를 포함한 모든 원리금을 반영해 DTI를 산정하는 방식이다.
다주택자가 받을 수 있는 대출 한도가 지금보다 크게 줄어든다.
또한 2018년 하반기 도입되는 DSR(총체적상환능력비율)은 주담대에 마이너스 통장, 자동차 할부금 등 모든 대출의 원리금이 포함돼 산정된다는 점에서 신DTI보다 더 강력한 대출규제로 볼 수 있다.
반면 ▷재건축초과이익환수제 부활(11.65%) ▷다주택자 임대사업자 등록 유도(6.10%) ▷민간택지 분양가상한제 부활(3.74%) 등은 상대적으로 응답 비중이 낮게 나타났다.
재건축초과이익환수제를 피하기 위해서는 2017년 12월까지 관리처분계획인가를 관할 구청에 신청해야 하는데 11월 말 현재까지 신청하지 못한 서울 재건축 사업장 대부분이 재건축초과이익환수제에 대한 규제를 피하지 못할 전망이다.
