10·29종합대책 이후 투자수요는 물론 실수요가 관망세를 보이면서 주택시장이 크게 냉각되고 있다. 주택 매매·전세가격의 동반하락세가 2개월 연속 지속되었고, 신규청약열기도 순위내 미분양이 급증하는 등 크게 위축되고 있다.
이러한 시장위축은 계절적 비수기요인도 있으나 시장흐름이 크게 바뀌고 있음을 보여준다고 하겠다.
향후에도 주택시장의 침체국면은 지속될 것으로 보인다.
이는 주택거래 신고제 도입, 재산세 중과 및 종합부동산세 도입 등 정부의 투기억제의지가 그 어느 때보다도 강한데다, 신규 아파트 및 주거용 오피스텔 입주물량이 늘어나면서 주택공급이 과잉될 것으로 보이며, 무엇보다도 가격급등의 주범인 저금리기조가 흔들리고 있기 때문이다.
국고채·회사채수익률이 3개월 연속 상승세를 지속하고 있으며, 경기회복 기대감과 국제금리 상승으로 인해 추가 상승압력이 매우 높은 상황이다.
이와 같이 공급과잉으로 입주 후 공가가 누증되고 금리인상과 세제강화로 금융·조세부담이 증가하게 되면, 주택에 대한 수익성과 한금성이 낮아지면서 투자심리가 냉각될 수밖에 없게 된다.
급매물이 급증하고 미분양이 누증되면서 주택가격이 하락하게 되는 것이다. 따라서 주택가격이 하락, 조정, 추가하락의 계단식 하향안정세로 접어들고 주택건설이 감소하는 전형적인 침체양상을 보일 것이다.
2004년 전국 주택매매가격은 그동안 단기 급등한 서울아파트가격이 크게 하락하면서 전국평균 -2~-3% 대의 하락세로 돌아서고, 주택전세가격도 강남 재건축 이주수요 증가로 국지적 불안 가능성은 있으나, 입주물량 증가로 인해 -2% 안팎의 하락세가 지속될 것으로 전망된다.
주택시장이 본격적인 침체국면에 진입하면서 내수위축에 따른 부담과 함께 미분양 증가와 주택건설 부진이 새로운 정책이슈로 대두될 것으로 보인다.
투기과열지구 확대 지정으로 인해 투기수요는 물론 실수요도 관망세를 보이면서 청약시장이 크게 냉각되고 있다.
그 결과 수도권은 물론 지방 대도시의 청약률이 크게 낮아지고, 미분양 재고도 크게 증가할 것으로 보인다.
현재까지는 미분양재고가 낮아 큰 문제는 아니나, 올해 승인받은 재건축단지나 동탄·판교 등 신도시사업물량이 대거 분양시장에 나오게 될 경우, 공급과잉으로 미분양이 급증할 것이기 때문이다.
주택건설실적도 정부목표 50만호를 크게 밑돌 것으로 예상된다.
서울 등 대도시에서 주택공급을 주도하고 있는 재건축사업이 후분양제 실시, 소형의무비율 적용, 조합원권리이전 금지 등으로 사업여건이 악화되면서 크게 부진할 것이기 때문이다, 특히 친환경 규제로 인한 용적률 강화와 수도권 가용택지의 절대부족, 분양시장 침체 등으로 일반주택사업여건도 밝지 않은 상황이다.
주택건설이 크게 감소할 경우 장기적으로 수급불균형을 심화시켜 가격상승압력으로 작용할 가능성이 크다.
최근의 주택가격불안이 저금리요인과 함께 IMF 이후의 주택건설부진에 기인한다는 사실은 잘 알고 있는 것이다. 주택가격은 단기적으로 수요변화에 민감하지만 장기적으로는 공급에 크게 의존하기 때문이다.
이러한 문제들로 인해 정부의 정책의지가 후퇴해서는 안 될 것이다. 아직도 저금리에 기반한 투자자금이 주택시장을 맴돌고 있으며, 단기조정 후 주택가격이 재차 상승할 것이라는 기대감도 팽배하기 때문이다.
주택이 더 이상 투기대상이 되지 않도록 시장안정을 위한 투기억제기조는 지속되어야 하는 것이다.
그러나 정부정책이 시장변화에 일희일비하며, 단기적인 효과만을 노리고 무리하게 추진되어서도 안된다. 부동산세제 및 공급제도는 자율적인 시장기능이 저해하지 않는 선에서 추진되어야 한다.
부동산세제는 장기적으로 실거래과세 기반을 구축하고 공평과세가 정착될 수 있도록 접근해야 하며, 주택공급제도도 주택거래가 지나치게 위축되지 않도록 시장기능이 정상화되는 방향으로 추진되어야 한다.
그러한 측면에서 최근 입법 추진중인 분양가규제방안은 재고될 필요가 있다고 하겠다.
분양가규제는 자칫 분양프리엄으로 청약시장을 과열시키거나 주택건설을 위축시킬 수 있기 때문이다. 또한 주택공급기반이 붕괴되지 않도록 안정적인 사업여건이 마련될 필요가 있다.
투기대책도 최근의 시장안정을 반영하여 지나친 규제보다는 신중한 접근이 필요하며, 주택건설의 가장 큰 애로점인 사업부지 확보를 용이하게 할 수 있도록 공공택지개발사업은 물론 관련 제도 개선이 필요하다고 하겠다.
특히, 재건축사업의 지나친 위축은 시장안정측면에서 바람직하지 않으므로 장기적으로 규제완화방안이 검토될 필요가 있겠다.
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