조정 대상지역 금융 및 재건축 규제 도입
한국건설신문 김덕수 기자 = 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 발표됐다. 정부가 19일 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’(이하 ‘6.19 부동산 대책’)은 조정 대상지역 추가 및 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 하고 있다.
부동산114는 ‘6.19 부동산 대책’의 핵심 내용을 짚어보고 향후 시장 영향을 전망해 봤다.
■조정 대상지역 40곳으로 늘어
조정 대상지역은 경기도 광명시와 부산시 부산진구·기장군 등 3개 지역이 새롭게 포함돼 총 40곳으로 늘어났다.
지난해 11.3대책에서 서울 25개 구와 경기 과천·성남·하남·고양·화성(동탄2)·남양주시, 부산 해운대·연제·수영·동래·남구와 세종시 등 37개 지역이 조정 대상지역으로 선정된 바 있다.
■분양권 전매금지, 강남4구에서 서울 전역으로 확대
우선 조정 대상지역의 분양권 전매제한기간이 조정됐다.
서울은 강남권 4개구(강남·서초·송파·강동) 이외 21개구 민간택지에 적용되는 전매제한기간이 현행 1년 6개월에서 소유권이전등기시까지 확대 적용된다.
사실상 서울 모든 지역에서 신규 분양 아파트의 분양권 전매가 금지되는 것이다.
전매제한 규제는 19일 입주자모집공고 분부터 적용된다. 19일 이전에 이미 분양계약을 했거나, 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다.
부동산114 집계에 따르면 19일 기준, 조정 대상지역에서 연내 분양예정인 아파트는 88개 단지, 9만1천456가구(일반분양분 5만2천649가구)에 이른다.
이 중 입주 때까지 분양권 전매가 금지되는 아파트는 84개 단지 4만9천930가구(일반분양분 기준)로 추산된다.
서울의 경우 49개 단지 2만605가구의 일반분양분이 대상이다.
강남 4구 외 지역에서 신규 분양되는 36개 단지 1만4천154가구는 전매제한기간이 종전 1년 6개월에서 입주 때까지로 연장된다.
■대출한도 축소, 수도권에만 적용하던 DTI 규제 세종·부산으로 확대
7월 3일부터 조정 대상지역에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 비율이 10%포인트씩 강화된다.
현재 LTV는 전 지역 70%, DTI는 수도권 전지역 아파트 담보대출 60%다.
하지만 조정 대상지역의 경우 앞으로 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮아진다.
또 아파트 집단대출의 일부인 잔금 대출에 대해 DTI를 50%로 신규 적용한다. 집단대출은 시행일(2017.07.03) 이후 입주자모집 공고분부터 적용된다. 다만 이미 공고된 주택도 시행일 이후 분양권이 전매된 경우에는 강화된 규제가 적용된다.
한편 부부합산 연소득이 6천만원 이하면서 5억원 이하 주택을 구입하는 무주택 세대에 대해서는 LTV와 DTI가 현행 수준으로 유지된다. 잔금대출에 대해 DTI는 적용하되 규제비율은 60%로 완화해서 적용한다.
2002년 처음 도입된 LTV 규제는 투기과열지구에 한해 60%가 적용됐고 같은 해 전국으로 확대됐다.
LTV보다 더 강력한 금융규제 카드로 나온 DTI는 2005년 7월 도입됐고 40%로 신규주택에만 적용되다 2007년 기존 보유 주택담보대출에도 확대 적용됐다.
2009년에는 수도권 전역으로 적용 범위가 확대됐다.
2014년 9월에 부동산 시장 활성화 목적으로 LTV는 전국 동일하게 70%로, 수도권에만 적용하는 DTI는 60%로 완화됐는데, 이번 대책에 따라 LTV, DTI가 3년 만에 다시 강화됐다.
■재건축조합원 주택 공급수 최대 3주택→1주택
재건축조합원에게 공급하는 주택 수도 제한된다. 현재 재건축조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택, 과밀억제권역 외 지역은 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있다.
그러나 앞으로는 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정 대상지역은 조합원당 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다.
다만, 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다.
예컨대 기존 주택 면적이 140㎡인 경우, 재건축 조합원분으로 59㎡를 분양받으면 81㎡까지 한 채 더 분양받을 수 있다는 의미다.
도시 및 주거환경정비법을 개정해 올 하반기 중에 시행할 계획으로, 법 시행일 이후 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용받게 될 전망이다. 주로 강남권 사업초기 단계의 재건축 단지가 사정권에 들 것으로 보인다.
부동산114에 따르면 조정 대상지역 내 재건축을 추진중인 사업지는 총 229곳, 13만6천109가구인 것으로 조사됐다.
이 중 사업시행인가 이전 단계(안전진단~조합설립인가)인 사업지는 180곳, 10만6천4가구다.
▷서울(8만1천670가구) ▷경기(1만1천536가구) ▷부산(1만2천798가구) 순으로 서울이 전체의 80% 가량을 차지한다.
서울에서는 절반 이상이 강남3구(5만1천891가구)에 속해 있다. 경기에서는 과천, 광명, 성남시에 주로 몰려있고 부산의 경우 수영구와 해운대구, 동래구 일대 사업초기 단계의 재건축 물량이 많은 것으로 나타났다.
■총평
‘6.19 부동산 대책’은 과열 지역의 가수요를 차단하되 실수요자 중심의 주택시장은 살리는 데 방점이 찍혔다.
조정 대상지역에 대해서는 청약, 대출, 재건축 규제를 모두 강화하면서도 한편으로는 투기과열지구 지정과 같은 강력한 카드를 꺼내지 않고 실수요자의 보호책을 동시에 내놓는 등 규제의 강도나 수위 조절에 고심한 흔적이 역력하다.
우선 이번 대책으로 서울, 부산, 세종시 등 최근 집값이 단기 급등했던 지역의 가격 상승세와 거래량이 둔화될 것으로 보인다.
전매 차익을 목적으로 한 청약수요가 이탈하고 재고 아파트 시장의 추격 매수에도 제동이 걸릴 전망이다.
제도 시행을 위한 입법 기간에 틈새가 있을 수 있고 재건축 규제에서 벗어난 사업시행인가 이후 단계의 재건축 단지나 혹은 사업시행인가를 받기 위해 속도를 내는 재건축 사업장 등에 일부 풍선효과 우려가 있으나 시장 영향력이 큰 LTV, DTI 강화와 함께 분양권 전매 금지를 서울 전역으로 확대했기 때문에 지난 11.3대책에 비해서 풍선효과가 제한적일 가능성이 높다.
