■중개수수료
우연히 본 TV방송에서 계약기간 중 임차인의 계약해지 요구로 인해 발생하는 새로운 임차인과의 계약에 대한 중개수수료는 세입자인 임차인이 아니라 집주인인 임대인이 내야 한다고 말하는 법률전문가를 보았다.
우리나라에서 중개수수료의 주체는 계약당사자가 맞다. 매매의 경우에는 파는 사람인 양도인과 사는 사람인 양수인이 각각 정해진 법정중개수수룔 내고, 임대차의 경우에는 주인인 임대인과 세입자인 임차인이 각각 낸다.
방송에서 문제된 부분은 계약기간 중 임차인의 사정으로 계약해지가 돼 다른 임차인을 구하는 경우로서, 법률적으로는 계약당사자인 임대인과 임차인이 중개수수료를 내는 것이 맞고, 계약기간 중 나가는 세입자(임차인)는 중개수수료를 낼 의무는 없다. 이에 시청자들은 억울하다고 생각했을 수도 있지만 현실은 그렇지 않다.
현실에서는 방송처럼 계약 중간에 나가게 돼 다른 임차인을 구하는 상황에서 “중개수수료는 법대로 계약당사자인 임대인이 내세요”라고 하면 임대인은 “그럼 법대로 계약기간 다 채우고 나가세요”라고 말할 것이다.
법적으로 계약당사자가 중개수수료를 내는 것은 맞지만 계약기간 또한 법적으로 지켜야 하기에 계약기간 중 세입자인 임차인의 사정으로 나가게 되는 경우 집주인인 임대인 역시 법적으로 굳이 계약기간 중에 계약해지를 해줄 의무는 없다. 하지만 세입자가 부탁하니 중개수수료를 세입자가 내는 조건으로 집주인이 협조를 해주는 관행이 생긴 것으로 법 이전에 목마른 사람이 우물을 파야 한다. 따라서 중개수수료를 내더라도 임대인이 거부하면 곤란한 것은 계약해지가 필요한 세입자라는 점을 현실적으로 생각해야 한다.
■다운계약과 업계약
몇 년 전 매매계약을 한 다운계약에 대해 세무서에서 추징금 및 과태료 폭탄을 맞는 경우가 종종 발생하고 있다.
다운계약은 실제 거래된 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것으로 매도자는 양도세 절세효과가 있고 매수자는 취득세를 절세 할 수 있다. 하지만 취득세 절세보다는 양도세 절세효과가 더 크기 때문에 매도인이 요구하는 경우가 많고 계약이 필요한 매수인이 마지못해 협조하는 경우가 많다.
그러나 엄연한 불법행위이며 적발 시 처벌이 무거워서 중개사들도 다운계약을 꺼려하기 때문에 일반 매매계약에는 다운계약을 찾아보기 어려워졌다. 하지만 주택과 달리 분양권은 양도세 비과세가 되지 않고 보유기간에 따른 양도세율도 주택보다 높은 분양권(1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 일반세율, 2년 이상 보유해도 1주택 양도세비과세 없음) 계약 시에는 아직도 다운계약이 빈번히 발생하고 있다.
업계약은 다운계약과 반대로 거래된 금액보다 더 높은 금액으로 계약서를 작성하는 것이다. 취득가액이 높아지니 향후 양도차익이 줄어들어 양도세 절세효과가 있다. 주택담보대출을 더 받을 수도 있고 양도가액이 높아져도 양도세에 영향을 받지 않는 매수인이 협조를 하는 경우가 많다.
그러나 다운계약이 인정되면 실거래가 신고위반으로 취득세의 3배 이하 과태료가 발생하며, 분양권이나 입주권은 취득가액의 5%에 상당하는 금액이 과태료가 부과될 수 있고 국세청 세무조사 대상이 될 수도 있다. 탈루한 취득세와 양도세를 비롯해 신고불성실 가산세(과소신고세액의 40%)와 납부불성실 가산세(1일 0.03%/연10.95%)까지 납부해야 하며 1가구1주택 양도세 비과세 대상이 다운계약 적발이 되면 양도세비과세 혜택을 못 받을 수 있다. 공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소 또는 6개월 업무정지라는 중징계 처분을 받을 수 있다.
그리고 양도세 법정신고기간 다음날부터 10년이 지나기 전까지는 탈루한 양도세를 매도자가 추징당할 수 있다. 양도세 부과 제척기간이 10년이기 때문이다.
업계약 역시 적발 시 양도세, 취득세 누락분에 대한 가산세가 적용된다. 따라서 다운계약과 업계약 모두 적발 시 세금폭탄 맞을 수 있으므로 매수인과 매도인은 불법계약을 하지 않는 것이 좋다.
