향후 주택시장은 전체적으로 주택수급여건이 크게 개선되는데다 정부의 부동산투기억제 의지가 그 어느 때보다도 강하여 빠르면 금년 말부터 본격적인 하향조정국면에 진입할 것으로 예상된다.
물론, 저금리기조로 인한 국지적 불안가능성은 배제할 수 없으나 단기 급등으로 인한 거품 붕괴 가능성이 높은데다, 시장과열의 주범인 저금리기조도 오래 지속되기 힘들 것으로 보이기 때문이다.
한국은행은 경기회복이 가시화될 경우 주택시장 안정을 위해 즉각적으로 금리를 인상할 방침임을 발표한 바 있다. 만약 금리인상이 현실화될 경우 투자심리가 위축되면서 주택경기가 급격하게 침체국면으로 접어들 가능성도 배제할 수 없다.
연도별 주택건설실적에 기초하여 입주물량을 추정한 결과, 지난해부터 매년 50만호 이상의 신규주택이 완공되어 입주되고 있으며, 이러한 추세는 내년에도 이어질 것으로 전망된다.
매년 일반가구가 27만 가구 정도 증가한다고 할 때, 멸실·대체수요를 감안하더라도 공급여건은 크게 개선되었다고 할 수 있다. 전국 주택보급률이 100%를 넘어선데다 지난 2∼3년 전에 분양된 주거용 오피스텔, 주상복합아파트의 입주도 본격화되고 있어 오히려 공급과잉 상황이라고 할 수 있다.
공급과잉으로 입주 후에도 공가로 남게 되면 이자부담이 늘어나게 되고 정부의 양도세·보유세 강화 등의 투기대책과 맞물릴 경우 투자자들은 크게 손실을 볼 수밖에 없게 된다. 그 결과 시장에 만연해 있는 주택가격상승기대심리도 한 풀 꺾이게 되고, 급매물이 늘어나고 청약열기도 크게 위축될 것이다.
특히, 금년 사업승인을 받은 재건축사업들이 내년부터 대거 분양에 나서는데다 동탄·판교 등 신도시 분양물량이 워낙 대규모인 점을 감안할 때 자칫 신규분양시장이 공급과잉으로 크게 위축될 가능성도 배제할 수 없다.
한편, 정부는 대통령이 직접 토지공개념 도입 가능성을 시사한데 이어 이달 말 세제, 금융, 교육 등을 망라한 종합적인 추가안정대책을 발표할 계획이다.
만연된 투기심리를 억제하기 위해 양도세 인상, 보유세 과표현실화기간 단축, 주택담보대출비율 축소 등의 대책과 함께 주택거래허가제, 주택여신 총량제, 분양원가 공개, 개발이익환수제, 교육환경 개선 등 특단의 대책들이 강구되고 있는 것을 볼 때, 정부의 투기억제를 위한 의지는 그 어느 때보다도 강하다고 할 수 있겠다.
주택경기가 그동안의 호황기에서 벗어나 침체국면으로 진입하게 될 경우에 대비하여 주택업체들은 사업물량 축소, 틈세시장 개발, 위기관리체제 구축과 같은 대응마련을 마련해야 할 필요성이 더욱 커지고 있다.
우선, 그동안의 방만한 사업운영에서 벗어나 입지, 물량, 시점 등에 있어 보다 신중한 접근이 필요하다고 하겠다. 시장이 위축되는 상황에서 무리한 사업추진은 미분양을 양산할 수 있으며, 과다한 택지매수는 자칫 재무구조를 악화시킬 것이기 때문이다.
따라서 진행중인 사업의 조기추진과 함께 수익성위주의 수주사업비중을 높여야 할 것으로 판단된다. 분양가 인상을 통한 고가전략이나 중도금 후불제 등과 같은 가격전략도 재검토되어야 할 것이다. 가수요가 받쳐주지 않을 경우 분양률이 크게 낮아질 수밖에 없기 때문이다.
물론, 규제여부와 투자가치에 따른 청약차별화현상은 당분간 지속될 것으로 보인다. 재건축 중소형의무비율로 인해 대형평형에 대한 인기가 높아지거나, 수도권규제로 인해 지방분양시장이 활성화되는 것처럼 규모별·지역별 투자패턴이 급변하고 있다. 그만큼 입지선정과 분양타이밍의 중요성은 더욱 커질 것인 바, 수요변화에 대응한 분양전략이 마련될 필요가 있겠다.
또한 동탄, 판교 신도시 분양이 임박해 지면서 신규수요가 관망세로 돌아설 가능성이 크다. 무주택우선이나 청약1순위 자격 유지를 위해 타 지역에 대한 아파트 청약을 기피할 가능성이 높기 때문이다. 분양시점 결정에 있어 이러한 요소도 감안할 필요가 있겠다.
아울러 새로운 틈새시장, 사업분야에 대한 진출도 적극 모색될 필요가 있다. 재건축사업규제로 인해 수도권 재건축 수주사업이 크게 위축되고, 공급과잉으로 주상복합 및 주거용 오피스텔 사업여건도 점차 악화될 것으로 예상되므로 리모델링사업이나 주5일근무제의 본격시행에 따른 펜션, 리조트, 콘도 등 레저산업에 대한 진출도 고려해 볼 수 있을 것이다. 아울러 주택사업에만 치중된 건설사업구조를 토목, 일반건축, 해외분야로 확대하는 노력이 필요한 때이다.
시시각각 변화하는 시장상황과 정부 정책에 대한 상시적인 모니터링체제를 구축하여, 정책변화에 능동적으로 대처할 필요가 있겠다.
내년에도 정부의 시장안정대책은 지속될 것으로 보이며, 주택후분양제도 점진적이기는 하나 공공부문을 중심으로 점차 도입될 것으로 보이고, 신행정수도 이전, 주5일 근무제 시행, 개발이익환수제도 추진, 주택금융공사 설립 등 주택사업에 직·간접적으로 크게 영향을 미칠 요인들이 산재해 있다.
자칫 이러한 변화를 간과할 경우 경쟁에서 뒤처질 수밖에 없게 될 것이므로 시장구조 변화에 대응한 새로운 경영전략을 수립해야 할 것이다.
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