작년에 이어 올해도 수익형 부동산의 인기가 식을 줄 모른다. 저금리 지속, 주택시장의 침체, 고령화 등으로 수익형 부동산의 인기를 부채질 했다.
업계에서는 실수요자 위주의 아파트 시장은 이제 시세차익형 투자는 이제 끝났다면서 정부의 저금리 기조가 당분간 지속되고 있기 때문에 수익형 부동산 상품의 인기가 올해에도 지속될 것으로 내다보고 있다.
하지만 공급과잉 등에 따른 수익률 저하 및 지역 및 상품 양극화 현상 등 각종 문제도 일어나고 있어 수익형부동산 상품들 중에서도 옥석가리기가 필요하다는 지적이 나오고 있다.
블루칩 수익형 투자상품을 찾기 위해서는 무엇보다 입지 분석이 선행돼야 한다.
특히 임대수요가 풍부한 ▲역세권 ▲대학가 ▲대기업 투자지역 ▲교통개선지역 인근을 눈여겨볼만하다.
먼저 역세권의 경우 편리한 교통을 바탕으로 상권이 발달해 있고 직주근접이 가능하다.
때문에 편한 출퇴근과 인근의 잘 갖춰진 생활인프라를 즐기려는 사람들이 많아 수요가 끊이지 않는다.
거래가 활발하기 때문에 환금성도 뛰어나고 수익률도 좋게 나타난다. 불황기에도 대체로 거래가 꾸준히 이어져 가격 하락폭이 적은 것도 장점이다.
특히 버스 등 대중교통여건도 풍부하고 여러개의 지하철 노선이 지나는 역세권이면 더욱 좋다.
대학가 주변도 눈여겨 볼만하다. 주거용 오피스텔, 도시형 생활주택 등 소형 주택의 경우 1~2인가구의 이용률이 높을 수밖에 없는데 학생들이 이러한 조건에 부합되기 때문이다, 따라서 공실률이 적어 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다.
대기업 투자지역은 신규 일자리 창출은 물론 계열사나 협력사 등 인구가 꾸준히 유입되는 효과가 있다.
전철이나 도로 등의 개통으로 서울 도심이나 강남권 등으로의 접근성이 좋아지는 지역의 경우 수요자들의 생활권역을 넓혀줄 뿐 아니라 부동산 가치에도 긍정적으로 작용을 하기 때문에 부동산시장에서는 큰 호재로 여겨진다.
하지만 제 아무리 유망지역에서 공급되는 수익형 상품이더라도 투자시 ‘상품성’ ‘희소성’ ‘차별화’ 3가지를 반듯이 따져야 한다고 업계는 조언하고 있다.
상품성=최근 수익형 부동산이 고급화, 전문화, 브랜드, 대단지 등으로 상품 자체의 경쟁력을 높이고 있다. 대형 건설사도 속속 수익형 부동산 시장에 눈을 돌리고 있으며 최근에는 마이카족을 겨냥해 주차장이나 아파트 못지 않은 커뮤니티 시설 등을 확보하는 등에 초점을 맞추고 있다.
희소성=희소성을 내세운 틈새 ‘수익형 부동산’도 주목을 받고 있다. 희소성이 높으면 타 상품과 비교해 수익률이 높은 편이다. 하지만 향후에도 희소성이 지속한다는 보장은 없기 때문에 인근에 유사한 경쟁상품 공급은 없는지, 자체 경쟁력은 확보했는지, 주변 대비 가격 경쟁력은 있는지 등을 세심하게 따져봐야 한다.
차별화=공급 물량 늘면서 ‘수익형 부동산’의 차별화 경쟁이 심화되고 있다. 공급과잉 논란 속에 차별화된 상품을 선보여 경쟁 우위를 선점하기 위해서다.
예를들면 단조로운 평면 설계에서 벗어나 입체형으로 설계되는가 하면 희소성이 높은 테라스가 설치되기도 한다. 입주민에게 호텔식 서비스는 물론이고 아파트 버금가는 커뮤니티 시설이나 조망권을 제공하는 곳도 늘고 있다.
부동산일번가 장경철 이사는 “블루칩 수익형 부동산은 불황기에는 가격 하락을 막아주고 상승기에는 가치를 높혀주는 상품”이라며 “더불어 상담을 받은 후 현장을 꼭 방문해 임차인이 선호하는 입지인지, 개발호재는 실현 가능하지 등을 체크해야 한다”고 말했다.
전국 분양(예정)중인 블루칩 수익형 부동산 현황
-상가-
●지젤엠청라=두손건설은 인천시 청라국제도시 문화의료시설 용지에 복합문화시설인 '지젤엠청라' 상가를 분양한다. 규모는 대지면적 1만995㎡, 건축면적 6484㎡, 연면적 5만9546㎡ 규모에 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여대 동시 주차가 가능하다.
문화시설이 미비한 청라국제도시에 들어서는 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간, 크고 넓은 최고의 주차공간 등이 조성된다.
특히 이 단지는 청라 명소인 커넬웨이 수변도로 진입상가로 커넬웨이와 지하광장이 직통으로 연결되기 때문에 쾌적함은 물론 풍부한 유동인구를 흡수할 수 있으며 풍부한 배후수요도 장점이다. 청라국제도시의 3만3000여 가구 약 9만명의 상주인구와 인근 가정지구 루원시티, 경서지구까지 18만명의 광역 배후수요를 갖췄다.
실투자금은 1억원대부터며 주변 경쟁 상가가 40% 중반의 전용률을 보이는 반면 '지젤엠청라'는 전용률 53%대의 높은 전용률을 자랑하며, 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택으로 자금부담이 덜하고 준공은 2017년 5월 예정이다.
●강동역 파밀리에 테라자=5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.
업무동 상가도 분양중이다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다.
●동선동 코아루 센타시아=서울 성북구 동선동에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가가 분양 및 임대한다. 서울에 대표적인 대학가 상권중 하나인 성신여대 상권에 위치한 코아루 센타시아 주상복합 상가는 지하 2층~지상 2층에 공급되며 준공이 완료된 선시공·후분양으로 총점포수는 138개, 실투자금 2,000만원대부터 소액으로 투자가 가능하다.
추천업종으로는 약국, 메디컬, 미용실, 편의점, 전문식당, 커피전문점 등이며, 투자자에게는 최대 45% 할인을 임차인에게는 3개월간 무상임대(렌트프리)를 실시한다. 시내 및 공항버스를 이용 할 수 있는 정류장이 도보 거리에 6개소가 있으며 또한 지하철4호선 성신여대역과 도보 3분, 우이~신설간 경전철 (2016년 11월 완공예정) 환승역으로 예정되어 있어 향후 더블역세권으로 현재보다 유동인구가 더욱 활발해 질 것으로 기대된다.
-오피스텔-
●마이움 센트럴 아케이드=(주)유리치건설은 미사강변도시 중상업용지 10-1BL에 ‘마이움 센트럴 아케이드’ 오피스텔이 분양중이다. 지하 5층~지상 15층 규모로 4층~15층은 오피스텔 322실(전용 20.02㎡~24.36㎡)을 공급할 예정이다. 원룸형과 1.5룸형으로 1인세대 뿐만아니라 신혼·은퇴부부 등 2인 세대도 노려볼만하다. 전세대 넉넉한 수납장과 빌트인 가전까지 모두 풀옵션으로 무상 제공될 예정이며, 최고급 호텔에서나 볼 수 있는 시스템들이 적용이 되어 있어 투자자, 임차인의 만족도를 높혔다.
또한 미사강변지구는 상업시설의 핵심인 중심상업지가 모든 용지 중 2.4%로 상주인구 10만 여명, 강남권 배후 도시로서는 매우 부족한 수치이지만, 반면에 높은 임대수익을 기대할수 있는 곳이다. 더군다나 인근 강동구 상일동에는 삼성엔지니어링 본사와 관련 기업들이 추가로 입주해 16,000명이 상주하고 있으며, 고덕상업업무복합단지와 ITECO, 엔지니어링복합단지, 하남유니온스퀘어로 (총 67,000여명 추정) 꾸준한 인구유입과 배후수요의 증가가 기대되며 중도금 40% 무이자 혜택이 주어진다.
●마포 상암 미르웰 한올림=서울시 마포구 성산동 593-5번지 일대에 ‘마포 상암 미르웰한올림’ 오피스텔, 오피스를 3월에 분양한다. 오피스 27실, 오피스텔 682실 총 709실 규모로 연면적 30,589.42㎡, 지하 5층~지상 13층 1개동 규모다. 총 주차대수 390대, 오피스는 3.3㎡당 900만원대, 오피스텔은 1,200만원대로 공급되며 미르웰 특징은 올림공간이 있어서 공간활용도가 효율적이다.
지하철 6호선 인근 역세권으로 버스정류소 3개 인근, 올림픽대로 이용이 용이하며 상암, 여의도, 강남접근성이 양호하다. 강북, 강남과의 교통여건은 물론 쾌적한 주거환경에 상암DMC 개발호재로 인한 7만 여명의 수요와 주변 9개 대학 약 13만명의 풍부한 배후수요까지 품고 있다. 또 가좌역을 비롯한 3개 역이 인접해 있어 여의도 금융지구, 강남IT지구 등 수도권 내 대중교통여건도 좋다.
-도시형 생활주택-
●불당 더 빌드타워=동명건설은 천안시 불당동 713번지에 도시형 생활주택 112세대를 선시공·후분양한다. 대지면적 747.40㎡ 연면적 4802.52㎡ 지하 2층~지상 10층 규모로 1인세대를 겨냥한 소형주택이다. 불당동 천안시청 중심상업지구 마지막 부지에 위치하고, 천안시청, 종합운동장, 교육지원청 등 공공시설과 롯데마트, 이마트 등 대형편의 시설을 고루 갖추었다. 40인치TV, 빌트인냉장고, 세탁기, 시스템에어컨 등 각종 첨단가전과 빌트인 수납장을 비롯한 품격 높은 인테리어로 공간의 효율성과 가치를 극대화했다.
그리고 건물 내에 다양한 상점들이 입점 예정이며, 옥상정원, 층별휴게실과 같은 다양한 커뮤니티 시설도 누릴 수 있다. 취득세, 재산세 면제 및 종부세 합산배제 등 다양한 혜택이있고, 올해 4월준공이 예정되어 빠른투자 수익을 기대할 수 있다. 상주하는 건물관리 임대업체의 전세대 3년 임대보장 및 이자지원으로 대출금을 제외한 실투자금 1천500만원으로도 매달 40만원의 월세를 받을 수 있어 높은 투자수익과 안전성을 기대할 수 있다.
-세컨드하우스-
●제주 모드락 하우스=제주도 제주시 조천읍 신천리에 각세대 수영장을 배치한 풀빌라 ‘제주 모드락하우스’가 분양 중이다. 제주 모드락하우스는 총면적 4,165㎡, 10세대 규모로 대지계약면적 320.02~658.54㎡다. 건축계약면적은 82.30~154.74㎡로, 분양가는 계약면적에 따라 3억원~4억 5,000만원선이다. 계약조건은 계약금 20%, 중도금 20%, 잔금 60%다. 제주시내 주요지역을 차량으로 10~20분거리로 이동할 수 있으며 조천읍내와 초·중학교는 자전거 10분(도보 20분) 이내로 이동 가능하다.
함덕해수욕장은 차량으로 5분 거리에 있다.
주요 관광지와 골프장, 조천해변 등도 인근에 있다. 이 주택단지는 외부 데크와 수영장을 바라볼 수 있게 구성해 편안하고 여유로운 휴식공간을 제공한다. 또 한라산을 경관으로 외부공간으로의 개방감을 극대화해 자연과 함께 할 수 있는 공간을 연출했다. 호텔식 욕실과, 파우더룸(욕실·메이크업룸), 주방과 거실의 통합, 넓은 거실창을 적용해 각 방, 욕조에서 풀 조망이 가능하다. 2.5m의 높은 층고로 평형대비 쾌적하고 넓은 공간감을 느낄 수 있다. 세컨하우스(별장)로 이용시 관리대행이 가능하다.
