외환위기 극복과정에서의 규제완화, 저금리, 풍부한 유동성 등에 힘입어 부동산시장이 일부 지역과 일부 투자상품에서는 과열됐다.

그러나 최근 굿모닝시티 상가분양 사례에서 확인할 수 있듯이, 부동산 거래활동의 불투명으로 인하여 대형건축물 분양에 참여한 선의의 투자자와 실수요자의 피해가 늘어나는 한편, 우리 건설 및 부동산산업이 국제수준의 규범속에서 정상적으로 성장하는데 큰 장애가 되고 있다.

따라서, 세계화 시대에 모든 분야에서 시장의 자율성과 거래의 투명성이 강조되고 있다.

이와 관련 지난 23일(화) 국토연구원 강당에서 국토연구원, 한국건설산업연구원, 주택산업연구원 주최로 '상가등 대형건축물 분양제도 개선방안'에 관한 공청회가 개최됐다.

공청회에서는 대형건축물 분양실태 분석, 분양거래시장의 문제점, 대형건축물 분양시장의 거래질서 확립필요성과 정책대안 등이 제시됐으며 개선대안의 역효과를 최소화할 수 잇는 관련제도의 보완방안이 모색됐다. 이와 관련 본지는 공청회의 주요 내용을 요약 게재해본다.


■상가등 건축물 분양제도의 정비방안

수도권 일부지역에서 과열현상이 초래되는 등 국내의 부동산시장은 IMF이후 침체상태를 벗어나 활발한 모습을 보여주고 있다.

이와 관련하여 건설 및 부동산산업이 국내경제의 안정적 성장에 기여하는 방향으로 건전하게 성장하기 위해서는 건축물 분양과정에 규제완화에 부응하는 국제수준의 투명성과 예측가능성 및 거래안정성이 확보되어야 할 필요가 있다.

그러나 최근 굿모닝시티 상가분양 사례에서 확인할 수 있듯이, 부동산 거래활동의 불투명성으로 인하여 선의의 투자자나 실수요자의 피해가 크게 늘어나고 있어 사회문제화되고 있다.

따라서, 세계화 시대에 모든 분야에서 시장의 자율성과 거래의 투명성이 강조되고 있음을 고려할 때, 부동산시장의 자율성을 훼손하지 않으면서 분양시장의 투명성과 거래안정성을 제고할 수 있는 방안을 모색할 필요가 있다.

■분양현황

(1) 분양실태

도시지역에서 분양되는 상가등 건축물은 용도에 따라 오피스텔·주상복합건축물 등 사실상 공동주택, 상가·대형쇼핑몰, 업무용 오피스텔, 극장·클리닉빌딩, 아파트형 공장·노인주거복지시설 등으로 나누어볼 수 있다.

최근에는 여가수요 확대와 소득 증대로 인하여 전원주택·펜션·콘도미니엄 등이 비도시지역에서 관심을 모으고 있다.

분양되는 권리형태는 구분소유·공유지분 소유·이용권으로 다양하며, 전원주택 등은 토지만 개발하여 필지별로 분양되고 있다.

분양시기와 관련하여서는 건축허가 후 분양이 되어야 하지만, 사업계획이 확정되지 않는 건축심의전 단계에서 분양되거나, 건축심의후 준공전에 분양하는 관행이 확산되고 있다.

(2) 분양의 특징

상가등 분양건축물은 분양규모도 상당히 대형화하는 추세를 보이고 있다. 그러다 보니 사업초기의 필요한 자금의 상당부분이 선분양에 의존하고 있는데, 공기중에 시행자의 부도·파산 등이 있을 경우 다수의 수분양자 피해규모는 심각할 정도에 이르게 된다.

그러나 대부분 수분양자는 선분양시 시행자에 대한 정보를 표시·광고를 통하여 획득하고 그 내용에 의존할 수밖에 없는 실정이다.

게재된 내용의 진실여부나 사실을 확인하기가 쉽지 않다. 분양광고에 대해서는 ‘표시광고등의공정화에관한법률'이나 ‘상가등의 분양 및 임대표시·광고에 관한 심사지침' 등에서 허위·과장을 규제하고 있다.

그러나 구체적인 사안에서 법원은 허위·과장 분양광고에 대하여 공정위보다 완화된 입장을 견지하고 투자자인 수분양자의 책임이 귀속된다는 입장을 보이고 있어 주의가 필요하다.

즉, 분양광고에 다소의 허위·과장 내용이 게재되어 있어도 그 내용이 계약서에 포함되지 않으면 시행자는 광고내용에 구속되지 않으며, 해당 분양광고는 청약을 위한 유인에 불과하기 때문에 계약내용으로 볼 수 없다고 판결하고 있기 때문이다(대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601,55618판결). 하급심도 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행과 신의원칙에 비추어 용인될 수 있는 한 기망성이 결여되어 있다고 판결하고 있다(서울지법 2000. 3. 31. 선고 97가합61423 판결).

분양계약이 일단 체결된 후에는 시행자의 부도 등과 같은 피해발생 우려가 있는 경우에도 해당 사실이 확정되지 않은 이상 일방적 계약의 해지·해제는 그와 같은 의사를 표시한 수분양자에게 일방적 해지·해제로 인한 손해배상책임이 귀속하기 때문에 계약으로부터 이탈이 사실상 어려운 실정이다.

이러한 제도적 미비상태에서 굿모닝시티 상가분양 등 구체적인 피해사례가 계속 늘어나고 있다. 한편, 경기침체 등 국내·외 경제환경이 개선되지 않을 경우 늘어날 시행자의 부도나 파산 등의 위험성에 비례하여 수분양자의 피해발생 위험성도 더욱 커질 우려가 높다.

(3) 주요 피해유형

선분양 관련 피해= 현행 건축법 등 관련법령에서는 선분양과 관련하여 특별한 제한규정이 없기 때문에 토지소유자의 토지사용승락서만 첨부하여 건축허가를 신청하는 경우도 적지 않다.

그러나 토지사용 승낙 후 부동산 양도·사용승락의사의 철회·경매 등에 의한 명의변경·기타 시행사의 사정에 의한 공사중단, 건축심의 및 건축허가과정에서 분양호수 및 면적 축소 등으로 피해를 입고 있다.

부당한 분양광고에 의한 분양신청의사의 오도= 상가등 건축물의 분양은 건축심의신청과 동시에 또는 심의단계에서 분양하고 계약금으로 부지를 매입한 뒤 건축허가를 받아 중도금으로 건축물을 신축하는 경우가 많다.

이 과정에서 분양광고상에 건축허가 여부 누락, 자금관리주체의 모호, 장래수익성 과장, 허위 분양청약율 등에 의해 수분양자를 오도하는 사례도 다수 야기되고 있다.

분양대금의 공정한 관리를 위하여 분양광고에 은행 등 금융기관을 명시하면서 ‘자금관리' 또는 ‘협력은행' 등의 용어를 사용하고 있지만, 이러한 표현이 가지는 정확한 의미가 불분명한 가운데 은행 등에 대한 수분양자들의 신뢰를 시행자가 악용하는 경우도 있다.

변칙적 분양계약체결= 분양신청자에게 허위의 분양상황을 제공하거나 기만함으로써 분양신청의 의사결정을 오도하게 하는 피해도 많이 등장하고 있다.

로얄층에 대한 사전분양, 비인기 층의 계약체결 유도를 위한 허위 사실 제공, 이중 계약의 체결, 분양계약금과 중도금 등의 유용 등이 대표적인 사례라고 할 수 있다.

■상가등건축물 분양제도의 구체적 방안

(1) 분양시기

선분양으로 인한 피해를 최소화하기 위하여 분양시기를 건축허가를 받은 후에 분양토록 해야 한다. 건축허가 후에도 허가사항의 변경이 있을 경우에는 공고 및 인터넷 등에 게재하여 수분양자가 용이하게 확인할 수 있도록 해야 할 것이다.

(2) 대지소유권 확보 및 분양신고제 시행

건축허가 신청시 부지 소유권 확보를 원칙으로 삼아야 한다. 다만, 소유권확보의무가 시행자에게 지나친 초기 사업자금의 마련부담을 안겨줄 수 있으므로 건축허가 신청시에는 최소한 토지소유자 등의 토지사용승락서를 확보할 수 있도록 양해하되, 분양신고 직전까지 사업부지 전체의 소유권을 확보토록 해야 한다.

이와 관련하여 건축허가 후에도 분양시에는 분양관련 법규의 이행여부 확인, 분양면적이나 대지소유권 확보여부 등에 대한 시행자의 허위 또는 적정여부 확인 등을 위하여 전체 사업부지의 등기부등본 등을 제출하게 하는 분양신고제의 도입을 검토할 만 하다.

(3) 부당한 분양광고에 대한 감독 강화

‘상가등의 분양 및 임대표시·광고에 관한 심사지침'에 상가등의 분양과 관련한 최근의 피해유형을 포함시켜야 한다.

그 내용은 주로 건축허가 여부, 대지소유권 확보여부, 책임 시공회사, 신탁시 신탁회사명, 분양보증 가입여부, 분양대금의 관리를 맡은 금융기관의 법적 지위에 대한 명확한 표시 등을 의무화하도록 하는 것이다.

(4) 신탁계약 권장을 통한 시행자의 부도 등으로 인한 피해 예방

사업기간 중 시행사의 제반 채무로부터 토지소유권을 보호하고, 수분양자가 납부한 분양대금이 절절하게 투입되고 있는지의 자금관리 투명성을 확보함으로써 분양 건축물의 완공 및 분양안정성을 높일 필요성이 있으므로 신탁업법상 신탁회사에게 처분신탁으로 소유권을 이전한 후 분양업무를 수행하도록 제도적으로 유도할 필요가 있다.

시행자 및 시공사의 신용이 탄탄하여 굳이 신탁계약을 강제하지 않아도 될 경우가 있기 때문에 신탁여부는 시행사의 자율적인 판단에 맡기도록 한다.

(5) 표준 상가분양계약서의 마련

피해의 사전 방지, 수분양자에게 정확한 정보제공, 기타 시행사와 수분양자간의 권리의무 관계를 명확히 하기 위하여 가칭 ‘상가등의분양계약자 모집규정'을 제정하거나 가칭 ‘표준 상가등의분양계약서'를 제정·배포하여 사용을 권장하는 것도 사전예방적 차원에서 필요하다.

(6) 분양질서 관련법령 마련

제도적 미비점을 보완하기 위해서 현행 상가건축관련 법령의 제·개정을 검토할 필요가 있다.

상가등 대형건축물의 분양과정은 건축허가와 밀접한 관련이 있으므로 건축법에 상가등의 분양신고제를 규정하는 방법, 상가건물임대차보호법을 전면 개정하여 상가건물의 소유 및 임대에 관한 법령으로 개편하는 방법, 가칭 ‘상가등건축물의분양에관한법률'을 새로이 제정하는 방법 등이 검토될 수 있을 것이다.

다만, 현재 분양건축물의 대지소유권 확보와 관련하여 정부가 분양을 목적으로 하는 모든 건축물에 대하여 대지의 소유권 증명서류를 제출하도록 하는 내용의 건축법시행규칙에 대한 개정안을 입법예고를 한 상태이기 때문에 입법의 시기성과 실효성 등을 심도있게 고려하여 추진이 되어야 할 것이다.