한국건설신문 김덕수 기자 ks@conslove.co.kr = 초저금리가 지속되자 수익형 부동산에 관심이 어느 때보다 높다.
하지만 수익형 부동산의 관심이 높더라도 분명 옥석가리기는 필요하다는게 업계의 공통된 조언이다.
일부 수익형 상품의 경우 부동산 시장의 분위기가 좋아지자 분양가는 상승하면서 수익률은 하락하고 있기 때문이다.
최근 수익형 부동산 시장에 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 도입하는 사례가 늘고 있어 관심을 끌고 있다.
‘샤워효과’와 ‘분수효과’는 일반인들에는 다소 생소할 수도 있으나 백화점 등 유통업계 마케팅 분야에서 일반적으로 통용되는 용어로 대표적인 판매촉진을 위한 전략 중 하나다.
먼저 ‘샤워효과’는 위층 고객이나 임차인을 유인할 수 있는 상품을 저층부에 배치해 위층의 집객 효과가 아래층까지 영향을 미쳐 전체의 매출이 상승하는 효과를 말한다.
그리고 ‘분수효과’는 이와 반대로 아래층에 유입된 고객이나 임차인들을 상층부로 올라오게 하는 효과를 말한다.
사실 부동산시장에서 ‘샤워효과’와 ‘분수효과’를 극대화시키는 전략은 1990년대 후반에서 2000년대 초반 사이에 각광받으며 이미 그 효과를 인정받은 바 있다.
당시 전성기를 누렸던 동대문식 테마쇼핑몰과 민자역사 상가만 봐도 윗층에 멀티플렉스 영화관을 입점시키고 지하층은 지하철 등과 직접 연결시키는 게 성공적인 분양을 위한 공식이었다.
하지만 테마쇼핑몰의 인기가 식으며 부동산시장에서는 더이상 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 기대하기 힘들어진 게 사실이다.
일련의 상황 속에서 최근 대단지 오피스텔이나 지식산업센터, 소형 오피스가 틈새 수익형부동산으로 떠오르면서 ‘샤워효과’나 ‘분수효과’를 극대화한 상품들이 다시금 관심의 중심으로 부상하고 있다.
실제로 구로디지털단지나 가산디지털단지 인근의 상가들을 살펴보면 상층부 지식산업센터 종사자들이 하층부나 지하층의 상가들을 주로 이용하는데 음식점이나 편의점, 커피전문점 등의 하루 매출이 의외로 상당하다는 것을 확인할 수 있다.
일종의 사워효과를 보고 있는 것으로 지하철과 연결된 주상복합 지하층에 대형마트나 서점 등을 입점시키는 것 또한 분수효과를 노리는 전략인 셈이다.
장경철 부동산센터 이사는 "이 같은 이유로 최근 분양업체들이 '키 테넌트(Key Tenant·핵심점포)'를 확보하기 위해서 사활을 걸고 있다"며 "키 테넌트는 해당 상가의 전체적인 이미지를 형성하는 데 중요한 역할을 할 뿐만 아니라 고객을 유인하는 경쟁력까지 확보한다"고 설명했다.
이러한 사례는 신도시 등 새롭게 조성되는 신흥상권에서도 흔히 감지되고 있다. 지난해 9․1 부동산 대책으로 수도권 신도시나 택지지구가 희소성이 높아지고 있는 가운데 이들 지역에 공급되는 수익형 부동산이 유망 부동산으로 주목을 받고 있다.
수도권 신도시나 택지지구는 상권 활성화를 위해 상층부나 지하층에 영화관 입점 경쟁이 치열하다. 신혼부부 등 구매력이 높은 젊은 수요층의 선점효과는 물론 시너지 효과인 샤워효과나 분수효과도 누릴 수 있기 때문이다.
최근 오피스텔 등 주거용 수익형 부동산이 전세난의 대안으로 인기를 끌면서 저층부의 단지내 상가도 덩달아 인기를 끌고 있다. 이들 상가들은 단지 내 고정수요로 인한 샤워효과는 물론 스트리트형으로 조성되어 인근 유동인구 유입에도 유리하다.
장경철 이사는 "오피스텔이나 지식산업센터, 오피스 내 상업시설의 경우는 배후세대가 되는 상층부의 입주율과 편의시설 및 교통여건 등 주거, 입주 선호도를 잘 따져봐야 한다"고 말했다.
샤워효과, 분수효과 톡톡히 볼 수익형 부동산 현황
-샤워효과-
○마곡 동익드미라벨=
동익건설은 서울 강서구 마곡지구 I7-1,2블록에 들어서는 상업시설인 '동익 드 미라벨' 1층 회사보유분을 선착순 분양한다.
상층부에 세무사·변호사 등 업무시설(8층)과 620대 자주식 주차장(3~7층)이 조성되어 1, 2층 점포간의 샤워효과가 기대된다.
지하 1층~지상 8층으로, 연면적 4만4297㎡ 규모로 상가 북서쪽으로 9000여 가구에 달하는 아파트 단지가 몰려 있고, 남쪽으로는 강서 세무서 등의 행정시설이 들어설 예정이다.
동쪽으로는 LG 사이언스 파크 등의 업무시설과 컨벤션센터, 전시장, 신세계몰 등이 들어설 특별계획구역(예정)과도 마주하고 있으며 준공은 오는 2017년 1월이다.
○잠실 아이파크=
서울 송파구 잠실 신천 먹자상권에 ‘잠실 아이파크’ 단지내 상가가 최초 분양가 대비 최대 40% 할인분양에 나선다.
선시공·후분양 상가로 지하철 잠실종합운동장역(2·9호선 더블역세권)과 걸어서 5분 거리 역세권으로 강남, 잠실, 분당지역의 서울 수도권 접근성이 좋다.
지하 1층부터 지상 3층에 자리한 총 26실이며 이번에 공급분은 2, 3층으로 추천업종은 병·의원, 전문식당, 학원 등이다.
‘잠실 아이파크 오피스텔’ 입주 223세대 기본 고정수요에, 2만 4천여 세대의 배후단지, 하루 유동인구 30만으로 추정되며 안정적인 자주식 주차공간 확보를 통한 프랜차이즈 및 대형 매장 입점이 가능하며, 공영주차장과 상가의 넓은 주차장 통로로 고객들 방문도 용이하다.
○배곧 헤리움 어반크로스=
경기도 시흥 배곧신도시 최중심에 ‘배곧 헤리움 어반크로스’ 오피스텔 11월에 분양한다.
‘배곧 헤리움 어반크로스’는 배곧신도시 최대 규모의 오피스텔로 지하 6층~지상 20층의 규모에 총 4개 동으로 총 1906실로 이루어져 있으며, 분양가는 3.3㎡당 600만원대이며, 중도금 60% 무이자 혜택이 주어진다.
서울대 글로벌 캠퍼스와 서울대학교병원(예정) 바로 앞 1분 거리, 예술문화특화거리 초입에 위치하고 있으며 단지 내 지상 1~2층에 224m에 달하는 유럽풍 스트리트몰 상가가 들어서 배곧신도시의 핵심상권으로 자리잡을 것으로 예상되고 있다.
○오산대역 스마트캐슬=
경기도 오산시 수청동 602-2,3번지 ‘오산대역 스마트캐슬’ 오피스텔과 상가를 분양중이다.
세교신도시 1지구 일반상업지역 內 버스정류장 앞에 위치, 동쪽 25m, 서쪽 15m 양면 대로를 접하고 있으며 연면적 13,248.75㎡, 지하 3층~지상 10층 규모로 상가는 지상 1~2층(27개), 오피스텔은 지상 3~10층이다.
오피스텔은 전용 20.30㎡, 42.44㎡ 두가지 타입이며, 총 191세대(원룸형 182세대, 투룸형 9세대)로 구성된다.
전철1호선 오산대역과 도보로 2분 거리이며, 주변에 홈플러스, 물향기수목원, 오산대학교, 1번국도가 위치한 세교신도시 중심상권 입지로, 2018년 필봉터널 개통시 동탄신도시까지 차로 3분이다.
○평택 라페온빌 2차=
골드라인 KTX 신평택역 수혜 단지인 평택 소형 아파트 라페온빌 2차가 10월말 분양을 앞두고 있다. 지하 4층~지상 18층으로 총 342세대 대단지로 구성되며 단지내 상가도 분양예정이다.
지하철과 버스는 물론 2016년에 개통 예정인 KTX 신평택역으로 인해 서울까지 불과 20분밖에 걸리지 않는 쾌속교통망을 내세운다.
또한 경부고속도로가 인접해 있고 서수원~평택 민자고속도로, 평택시흥고속도로 등 도심으로 빠르게 이동 가능해 뛰어난 입지를 자랑한다. 내부는 라페온빌만의 차별화된 공간설계와 풀퍼니쉬드 시스템으로 인테리어 수준을 한층 높였다는 평가다.
일부 세대에 제공되는 테라스는 개인 여가생활이나 화단, 휴식 공간 등 취향에 따라 다양하게 꾸밀 수 있도록 넓고 넉넉한 크기로 제공되며 오는 10월 중 오픈예정에 있다.
-분수효과-
○강동역 파밀리에 테라자=
신동아건설은 5호선 강동역과 바로 연결된 초역세권 상가인 '강동역 파밀리에 테라자'를 분양중이다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포가 공급되며 휴식과 새로운 테마, 맛과 멋을 함께 즐길 수 있는 테라스 스트리트형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다.
중심에는 이벤트를 열 수 있는 중앙 선큰광장을 만들었고, 폭 8m의 넓은 보행통로로 스트리트 상가의 특징을 잘 살렸다. 대형 웨딩홀이 밀집되어 있어 주말 수요도 기대된다.
○딜라이트 스퀘어=
대우건설은 서울 마포구 합정동에서 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지 내 상가인 딜라이트 스퀘어를 분양 중이다.
이 상가는 하루 유동인구가 45만 여명에 달하는 수도권 지하철 2·6호선 환승역인 합정역과 직접 연결된다.
오픈 브릿지를 통해 마포 한강 1·2차 푸르지오 단지와 이어져 구매력 높은 주상복합 입주민을 고정수요로 끌어들일 수 있다.
총 4만5620㎡의 부지에 지하 2층~지상 2층 186개 점포로 구성되는데 이 중 71실을 1차로 분양한다.
계약금은 분양가의 10%며 잔금은 올해 11월 입점할 때다.
