Q : 甲은 자신 소유 토지 위에 다가구주택을 신축하기로 하고 그 신축공사를 乙 건설에게 도급을 주었고, 乙 건설은 그 공사 중 샷시, 유리 등의 공사를 丙 건설에게 하도급을 주어 해당 주택의 신축공사를 완성하였습니다.
甲은 공사비가 부족하여 乙 건설에게 장차 완공될 7가구 중 101호, 301호, 302호의 3가구에 대한 처분 권한을 위임하고 위임용 서류로 위 3가구에 관하여 “전세위임용”인감증명서를 교부하였습니다.
乙 건설은 그 공사 중 샷시, 유리 등의 공사를 丙 건설에게 하도급을 줌에 있어서 건축주인 甲의 대리인임을 자처하면서 위 하도급공사 대금채무에 대한 담보로 장차 건축될 다가구주택 102호에 관하여 보증금 100,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하고 丙 건설에게 자신이 처분을 위임받은 위 3가구에 관한 “전세위임용”인감증명서를 위 102호에 관한 임대권을 수여하는 취지의 인감증명서인 것처럼 가장하여 제시하였더니 丙 건설은 그 인감증명서 1부 복사하여 소지한 후 그 때부터 위 하도급받은 공사를 시행하여 완공하였습니다.
건축주 甲은 공사 현장에 수차 와서 둘러보았다 합니다. 그런데 계약체결이후 甲에게 확인해 보니 甲은 乙 건설에게 그러한 권한을 수여한 바 없으므로 위 계약을 인정할 수 없다고 합니다.
현재 乙 건설은 부도를 내고 행방을 감춘 상태인바, 丙 건설은 위 계약의 효력을 甲에게 인정받아 하도급대금을 건축주 甲으로부터 정상적으로 받을 수 있을 것인가?
A : 丙 건설은 건축주 甲과 다가구주택 중 102호에 관한 임대차계약을 체결하지 못했고 丙 건설이 건축주 甲의 정당한 대리인이라고 믿은 乙 건설은 건축주 甲에게 중 101호, 301호, 302호의 3가구에 대한 처분 권한만을 위임받았습니다.
丙 건설이 위 임대차계약의 효력을 甲에게 인정받아 하도급대금조로 임차보증금 100,000,00 원을 건축주 甲으로부터 정상적으로 받기 위해서는 丙 건설이 乙 건설이 丙 건설에게 제시한 “전세위임용”인감증명서만을 믿고 위 임대차계약이 체결한 경위가 일반인 시각으로 볼 때 과실이 없는 정당한 사유가 되느냐의 문제입니다.
이는 계약 법리상 乙 건설이 위 다가구주택 중 3가구에 대한 처분 권한을 이미 가지고 있기 때문에 권한을 넘은 표현대리행위(민법 제126조의 표현대리)가 성립할 것인가의 문제로 귀결됩니다.
이에 대해 대법원은 “공사를 도급받은 자가 그 공사에 의하여 완성될 다가구주택 전부 또는 일부를 도급인을 대리하여 임대하는 방법으로 공사대금에 충당하는 것이 통상적으로 행하여지는 거래형태라고는 볼 수 없을 것이므로, 하수급인이 하도급받은 공사대금 채권을 담보하기 위하여 하도급인과 사이에 장차 완공될 다가구주택의 일부에 대한 전세계약을 체결함에 있어서는, 건축주에게 직접 확인할 수 없는 부득이한 사정이 있는 경우를 제외하고는 직접 건축주에게 과연 당해 다가구주택을 담보로 제공할 의사를 가지고 있는지를 확인하여 보는 것이 보는 것이 보통이어서, 하수급인 丙이 아무런 조사도 하지 아니한 채 건축주의 인감증명서만으로 대리권이 있는 것으로 믿었다면 그에게 과실이 있어 표현대리는 성립하지 않는다(95다23743 판결)고 판시한 바 있습니다.
따라서 丙 건설은 건축주 甲이 공사 현장에 자주 나와 공사진척상황을 둘러볼 때 乙 건설에게 이 건 임대차체결 권한 위임 여부를 확인하지 않은 잘못이 있고, 한편 위 인감증명서에는 전세 위임하는 범위가 구체적으로 명시되어 있지 않음에도 이를 믿은 잘못도 있다 할 것이므로 하수급인 丙은 법적으로 보호받기 어렵다 할 것입니다.
