최근 우리나라는 빠르게 고령화 사회로 접어들고 있다.

통계청 자료에 의하면 지난 2000년 우리나라는 65세 이상의 인구가 전체인구의 7.2%를 차지한 것으로 나타났다.

특히 2019년에는 65세이상 인구가 전체인구의 14.4%에 달할 것으로 예상되어 세계에서 가장 빠른 속도로 고령화사회에서 고령사회로 이행되는 나라로 기록될 것으로 예측되고 있다.

이렇게 급격히 증가하는 노령인구는 사회와 경제 전반에 큰 영향을 줄 것으로 판단, 특히 수요측면에서 주거, 의료, 건강, 편의용품, 레저, 금융, 교육 등 노령인구를 대상으로 한 상품이 다양화 될 것으로 전망된다.

이러한 노령인구의 증가는 실버산업의 급성장을 예고하고 있으며 최근 ‘실버타운'에 대한 관심이 집중되고 있다.

실버산업은 국가정책 차원에서 복지공급에 한계가 있기 때문에 늘어나는 수요를 민간기업차원에서의 참여가 예상되고 있다. 또한 개인연금 등 재테크로 노후를 대비한 경제력이 있는 고령부부의 증가와 핵가족화 등 사회인식의 변화로 부양문제를 자식에게 지우지 않고 외부기능에 의존하려는 잠재수요가 증가하고 있기 때문이다.

따라서 본지는 실버타운의 현황 및 장·단점과 실버타운의 개발전략 등을 살펴본다. <편집자주>


의료기관 경영컨설팅 전문기관인 플러스클리닉(대표 심형석)은 ‘2003 실버타운 실태분석과 개발전략'이라는 보고서에 의하면 유료양로시설과 유료노인복지주택을 중심으로 실버타운은 2002년 12월말 기준 32개의 실버타운이 있는 것으로 조사됐다.

도시별로 실버타운을 살펴보면 경기도가 11개의 실버타운이 1천493명 정원으로 전체의 37.7%를 차지해 시설수와 인원측면에서 가장 많은 것으로 조사됐으며, 규모면에서 정원 100인 이상의 실버타운은 12개(37.5%)로 대부분의 실버타운이 중소규모로 운영되고 있는 것으로 나타났다.

실버타운의 입소율은 48.4%로 아직 실버타운 활성화되지 않고 있는 것으로 조사됐으며, 유료노인복지주택의 입소율이 30.3%로 유료양로시설(55.9%)보다 입소율이 떨어지는 것으로 분석됐다.

연도별 실버타운의 증가는 1999년 이후 전체의 53.1%에 달하는 17개가 설립됨으로써 실버타운의 활성화가 최근에 이루어진 것임을 알 수 있으며, 이중 9개가 서울과 경기지역에 설립되어 과거 전원형에서 도시형 실버타운으로 입지형태가 바뀌고 있는 것으로 조사됐다.

최근에 개발되고 있는 실버타운은 입주요건이 분양방식을 취하고 있으며, 개발주체가 주식회사 형태를 띄고 있어 실버타운이 과거와 달리 수익모델로서의 접근을 하고 있는 경우가 많은데, 민간 기업의 참여를 늘리고 실버타운을 활성화하기 위해서는, 개발시 각 부문별로 역할분담을 통하여 전문화하여 하며, 수요자 중심의 실버타운 개발이 이루어져야 하고, 규모의 적정화를 통한 철저한 수익성 분석이 필요할 것으로 보인다.

실버산업의 꽃 ‘실버타운'

우리나라에서의 실버타운이란 말은 현재 운영하는 단체에 따라 그 의미가 매우 포괄적으로 쓰이고 있는데, 일반적인 의미는 유료노인주거시설을 ‘실버타운'이라 부르고 있다.

즉, 의료시설, 여가시설 등 각종 서비스제공시설과 주택(주거시설)을 유로로 노인에게 제공하는 복합주거단지이며, 노인복지법에 구분에 의하면 노인주거복지시설이 실버타운에 해당된다고 할 수 있다.

그러나 노인주거복지시설중 유료양로시설과 유료노인복지주택을 제외하고는 입소대상이 부양의무자가 없거나 생활이 어려운 생활보장대상노인 또는 실비보호대상자로 한정되어 있어 입소요건이 까다롭고, 입소자가 원하는 충분한 서비스를 제공받지 못한 것으로 나타났다.

실버타운 실태분석

보건복지부의 자료에 따르면 2002년 12월말 현재 전국에는 32개의 실버타운이 있는 것으로 조사됐다.

도시별로 실버타운을 살펴보면 경기도가 11개의 실버타운에 1천493명 정원으로 전체의 37.7%를 차지하여 시설수와 인원측면에서 가장 많은 것으로 나타났다.

경기도의 뒤를 이어 시설수에서는 충청남도(6개), 경상남도(4개)순으로 조사됐고, 정원에서는 경기도 다음으로 강원도가 780명으로 전체의 19.7%, 서울시가 517명(13.0%)으로 조사됐다.

실버타운의 시설당 정원은 평균적으로 123.9명이며, 이중 유료양로시설이 99.8명, 유료노인복지주택이 292.5명으로 나타났다.

특히 규모면에서 정원 100명이상 실버타운 현황을 살펴보면 37.5%인 12개가 대형 실버타운으로 조사되어, 현재 운영되고 있는 상당부분의 실버타운이 중소규모로 운영되고 있음을 알 수 있으며, 대형 실버타운의 58.3%7개가 서울과 경기에 위치하고 있어 규모에 따른 지역적 편중 현상이 심한 것으로 나타났다.

연도별 실버타운 설립 현황을 살펴보면 99년 이후에 전체의 53.1%에 달하는 17개가 생겨남으로써 실버타운 설립이 불과 4년 사이에 활성화 된 것으로 조사됐으며, 이중 유료양로시설은 28개의 시설중 99년 이후 설립된 것이 14개로 50%차지했으며, 유료노인 복지시설은 4개의 시설중 99년 이후 설립된 것이 3개로 75%를 차지한 것으로 조사됐다.

또한 99년 이후 설립된 서울과 경기의 실버타운이 9개로 99년 이후 설립된 실버타운의 50%가 넘는 것을 볼 때 과거 전원형 실버타운에서 도시형 실버타운으로 입지형태가 바뀌고 있는 것을 알 수 있다.

실버타운 입지유형별 구분과 장·단점

실버타운은 도시형, 도시근교형, 전원형으로 구분할 수 있다.

도시형 실버타운은 도시지역에 입지하고 있는 실버타운으로서 도시지역에 입지하기 때문에 생활권 연장선상에서 가족과 교류가 가능하고, 도시의 각종 생활편의시설을 충분히 활용할 수 있고, 특히 입주를 희망하는 수요자의 확보가 용이하다.

그러나 높은 지가로 부지확보가 어렵고, 이는 입주금의 상승으로 이어져 입주자의 부담으로 작용하게 되며, 사업성으로 인하여 건물이 고층화되면서 자연환경이 상대적으로 불량하다.

도시근교형 실버타운은 도시형과 전원형의 중간형태의 실버타운으로 교통이 편리한 근교에 입지하여 접근이 비교적 용이하고, 토지가격이 도시형과 비교하여 저렴하며 넓은 대지에 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다. 그러나 도시근교의 지가 상승으로 도시근교형의 입주금액이 상승하고 있다.

전원형 실버타운은 중소도시에 경관이 좋은 휴양지와 같은 곳에 위치한 실버타운으로 자연환경이 우선덕으로 고려되어 건강에 좋고, 입주비용이 비교적 저렴하다.

반면 도시와 멀리 떨어져 가족간의 교류가 힘들고, 도심의 편의시설을 이용하기 어려우며 운영상 부담이 높다.


♠인터뷰플러스클리닉(주) 탁환식 개발사업본부장

“철저한 수익성 분석이 성공 열쇠”

플러스클리닉(주)은 지난해 4월 설립, 지역별 병의원 증감현황 등 의료기관 경영 및 개원의 핵심정보가 되는 방대한 DB를 바탕으로 과학적인 조사와 컨설팅을 수행하는 의료컨설팅 전문기관이다.

특히, 부동산의 경험이 많은 맨파워를 다수 확보, 개원 및 클리닉센터 입지, 사업타당성 분석, 개발컨셉, 임대 및 분양 대행 등을 수행하고 있다.

탁환식 개발사업본부장을 만나 수익모델로서의 실버타운 개발 성공전략 및 가지 유의사항 등을 들어보았다.

-실버타운 개발에 앞서 주의 사항이 있다면.

규모의 적정화를 통한 수익성 분석을 철저히 해야 한다. 규모의 경제가 모든 경제활동에 적용되는 것은 아니다. 수요 예측과 이를 바탕으로 철저한 수익성 분석을 통해야만 성공적인 실버타운 개발을 담보할 수 있는 것이다.

-실버타운의 추세를 전망한다면.

실버타운 개발이 수요자 중심으로 바꾸어야 한다. 최근 의학의 발달 및 생활환경의 개선으로 평균 연령이 점차 늘고 있는 요즈음, 전원형보다는 도시근교형을, 도시근교형보다는 도시형 실버타운의 수요가 점차 늘고 있다.

실버타운 개발시 입지 유형뿐만 아니라, 공간배치, 각종 생활편의 서비스, 문화레져 프로그램 등 수요자가 원하는 실버타운 개발이 이루어져야 한다.

-실버타운 개발시 성공전략이 있다면.

주체간 역할 분담이 이루어져야 한다.

지금까지 실버타운의 개발형태는 시행주체가 개발에서 실버타운 관리·운영 부문까지 총괄적으로 맡아 진행해 오면서 많은 시행착오를 겪어 왔다.

향후에는 시행사와 시공사, 관리·운영회사 3자가 역할 분담을 하여 시행사는 사업시행을 통한 수익창출을, 시공사는 건설부문을, 관리·운영회사는 실버타운을 위탁 관리하는 형태로 업무분담을 통한 체제를 구축해야 한다.

-실버타운의 활성화 될 시기를 예상한다면.

일본의 경우 고령인구가 10%를 넘어선 1985년부터 실버산업이 활성화되기 시작한 사례를 볼 때, 우리나라에서도 10%를 넘어설 것으로 추정되는 2008년도를 기준으로 실버타운을 비롯한 실버산업이 본격적으로 활성활 될 것으로 보인다.