IMF이후 사회진출한 낀세대, 신혼부부, 청년 등
다양한 계층과 소유방식 고려해 수요 설정해야
한국건설신문 이오주은 기자= 한국에서 주택은 교육, 보건서비스와 같이 사회복지서비스의 하나로 인식되고 있다. 불균등한 주택 배분 문제, 이에 따른 가격 상승과 폭락의 우려, 안전과 위생 등 공중보건상 일정 수준 이상의 주거환경을 만들어야 하는 것은 사회정책으로써 공공주택의 역할이라고 할 수 있다.
우리나라의 공공주택 발전과정을 살펴보면, 60~70년대 산업화·도시화 과정에서는 부족한 주택공급을 해결해, 경제적 생산성을 제고하고 성장동력을 만들기 위한 기반시설의 의미를 갖고 있다.
이 시기 민간건설사 주도의 건설능력이 부족해, 공공기관 중심의 주택공급이 이루어졌고, 이를 통해 공급시기의 적시성을 확보함과 동시에 정부의 주택정책 목표와 가치를 실현시킬 수 있었다.
‘대한주택공사’로 대변되는 공공부문은 주택대량 건설기관으로써 독점적 지위와 역할을 수행했으며, 산업화의 주축이 됐던 중산층을 타깃으로 한 공동주택 모델을 개발했다.
이후 80~90년대 경제성장을 바탕으로 중산층의 구매력은 증가했으나, 절대적인 주택 부족으로 인한 가격상승과 시장 불안이 지속됐다. 이러한 구조적 문제를 해소하기 위해 산업기반에서 주택 등 정주기반 중심의 도시개발이 이루어졌다.
수도권 1기 신도시 건설을 통해 민간건설시장의 비약적인 성장이 이루어졌으며, 공공과 민간건설시장의 경쟁구도와 특화계획을 통한 주택의 시장상품성이 중요한 이슈로 부각되면서, 공공주택의 정체성을 새롭게 도전받는 시기였다고 볼 수 있다.
90년대 말 국민임대주택 공급이 시작되면서, 공공주택은 임대주택과 동일시되는 개념으로 자리매김하게 됐다. 이전까지 공공주택이 중산층의 거주안정을 위한 표준화된 한국적 공동주택으로 의미를 갖고 있었다면, 국민임대주택 등장 이후에는 공적기금을 지원받아 장기간 임대할 목적으로 건설되는 주택으로 정체성이 확립됐다.
공적기금 투자의 정당성을 확보함과 동시에 부동산 수급불안에 따라 거주권이 보호되지 못하는 저소득계층을 위한 선택적 복지재화로 의미를 갖게 됐다. 이후 정책 수요의 타깃 그룹이 기존 소득계층에서 가구 및 연령특성을 고려한 계층으로 특성화되면서, 보금자리주택, 행복주택 등으로 확대 개편되고 있다.
그렇다면 우리사회에서 향후 공공주택은 어떤 방향으로 개편돼야 할 것인가?
최근 임대주택 공급과 건설을 통해 공공주택 정책을 전담했던 LH의 부채문제가 사회적 이슈가 되고 있고, 이를 해결하기 위한 방안으로 지자체 역할 확대, 민간 임대공급 참여 등이 제안되고 있다.
임대주택을 중심으로 한 공공주택 정책의 공급주체와 재원 문제가 해결돼야 하지만, 현재 한국사회의 부동산과 주택시장에서 나타나는 변화 속에서 공공주택의 개념과 역할을 재조명하는 시도도 이루어져야 한다.
최근 2~3년 동안 부동산 시장의 주요 이슈는 전세 수요증가 및 가격상승, 월세전환으로 정리될 수 있다. 주거의 이동성이 높아지면서 중단기적 임차수요는 증가하고, 임차가구의 전세 구매력은 높아지지만, 기존과 같이 주택가격 상승에 대한 기대가 낮기 때문에 주택 구매로는 이어지지 않고 있다.
이로 인해 깡통전세에 대한 우려도 높아지고 있고, 동시에 주택가격 상승기에 주택을 구입했던 소유자가 하우스푸어로 전락하는 모순된 문제도 나타나고 있다.
그동안은 주택정책이 절대적인 주택 부족문제를 해결하기 위해서 노력했지만, 소유계층의 지불능력이나 주거이동성 등을 고려해 원하는 지역에 다양한 소유방식과 형태의 주택공급을 고려하지 않았기 때문에 생기는 구조적 문제로도 볼 수 있다.
이와 함께 최근 주민참여 및 주도의 ‘집짓기 열풍’도 불고 있다. 땅콩집, 소행주, 파주도시농부 등 30~40대 가구주를 중심으로 20~30가구 정도 규모로 단지형 단독주택 개발이 증가하고 있는데, 이들 단지는 도시 근교지역에서 도시적 서비스를 제공받으면서 주거형태의 다양성을 구현하고자 하는 계층적 수요에 기반하고 있다.
베이비부머 세대가 보유자산을 처분해 주택연금을 통한 노후준비가 가능한 마지막 세대였다면, IMF시기에 사회활동을 시작한 일명 낀세대들은 전세가격 상승으로 인한 주거비 지출에 허덕이면서 또 한편으로는 기존 체계와 다른 방식과 경로를 고민하는 계층이라 할 수 있다.
일부 시각에서는 이들이 구현하고자 하는 주택과 주거단지를 게이티드 커뮤니티(gated community)라고 비판하는 경우도 있지만, 아파트 위주의 대량 공급에서 소규모 공동체 중심으로 삶의 방식을 고민하는 수요가 증가하고 있다는 것은 큰 변화의 흐름이다.
또한 높은 취업난, 비싼 주택가격, 경제력 감소, 교육기간 증가, 만혼 등의 복합적 요인으로 인한 대학생 및 사회초년생 등의 청년층 주거빈곤 문제도 화두로 던져지고 있다.
민달팽이유니온의 ‘청년 주거빈곤 보고서(2013)’에 의하면 전국 20~34세 청년층 15%가 주거빈곤(최저주거기준 미달 주택 거주, 지하방, 옥탑방, 주택이외의 거처 거주) 상태이며, 최저주거기준 충족 주택의 기본 주거유지비가 1인가구 평균소득인 140만원의 35% 수준으로 청년층의 주거불안 문제가 심각한 상태이다.
청년층은 그들을 대상으로 하는 양질의 저가 임대주택이 부족하며, 공공부문의 경우도 특정대상을 위한 주택공급이 적고 공급대상 자체에 많은 기준을 적용해 현실적으로 정책적 지원에서 소외되고 있다.
이러한 청년층의 주거문제 해결을 위해 행복주택(사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 사회활동 계층의 주거불안 해소를 위해 직주근접이 가능한 저렴한 공공임대주택), 대학생 전세임대주택, 공공기숙사 등을 공급하고 있지만 아직까지 그 파급효과는 크지 않은 실정이다.
청년층의 주거불안은 미래 성장동력을 저해하고 향후 중장년층의 주거문제로까지 이어질 가능성이 크므로, 청년층의 주거상향과 안정을 위해서 쉐어하우스, 협동조합방식 공동주택 등 다양한 주거유형의 개발과 임대료 규제나 주택바우처의 확대 실시, 주택 공급기준 개선 등 청년층을 위한 주거지원 정책을 발굴하는 것이 필요하다.
기존 공공주택 정책은 경제성장 과정에서 산업기반 일환으로 공공주도의 건설과 공급의 역할을 담당했고, 이후에는 저소득계층을 위한 임대주택 정책으로 전환돼 복지적 관점에서 역할을 담당했다. 그럼에도 불구하고 OECD 국가중 주거비 부담 31.4, 공공임대 주택 9%로 비율로 양적인 문제 또한 해결되지 못하고 있다.
저출산·저성장 시대 전환, 1~2인 가구 증가, 혈연중심 가구구성에서 사회적 관계를 통한 새로운 가족형태의 증가는 향후 공공주택의 수요계층을 새롭게 설정하고, 공급 경로의 다양성을 고민해야 하는 이유가 되고 있다.
따라서 양극화로 인한 불평등을 해소하고, 취약계층의 사회활동 도약을 위한 징검다리로서, 계층간 이동의 사다리가 될 수 있는 새로운 ‘공공주택’의 역할을 고민해 볼 시점이다.
■ 2014 LH 하우징 세미나
LH 토지주택연구원(http://lhi.lh.or.kr) 공공주택연구실 주거트랜드팀은 주택시장의 변화에 발맞춰 ‘공공주택 우리에게 새로운 희망사다리가 되다’라는 주제로 3회에 걸쳐 ‘2014년 LH-Housing’ 세미나를 추진 중이다.
◇1차 세미나= 공공주택 새로운 가능성과 역할 (2014 .6. 10 페럼타워 개최) ◇2차 세미나= 청년, 사회초년계층의 희망주거 (2014. 9. 18 개최 예정) ◇3차 세미나= 낀세대의 새로운 삶ㆍ주거공간 (2014. 10. 16 개최 예정).
