2013년 하반기 부동산 주택ㆍ부동산 시장은 어려운 거시경제 여건 하에서 일부 변수들의 변화가 확인되나 속도가 더디고 조정폭이 제한적인 한계를 보이고 있다. 국내 경기의 어려움이 지속되면서 저금리 기조가 유지되고 있어 하우스푸어에게는 도움이 되고 있으나, 고용률과 소득이 상승하지 않는 상황에서 신규 수요 창출로 이어지기는 어려울 것으로 판단된다. 4ㆍ1대책 이후 단기적 반등은 존재했으나 서울의 일부 지역에서만 확인됐으며, 6월 이후 가격 하락세가 확대되고 있어 4ㆍ1대책의 효과가 시간과 지역 모두에서 제한적인 형태로 나타난 것으로 판단된다.
◇올해 주택 인허가 40만호, 분양 25만호, 준공 40만호 전망=지방시장의 공급 둔화세, 어려운 수도권 시장 상황, 공공의 물량 축소 계획 등을 고려할 때 2013년 인허가 실적은 40만호 수준으로 전망된다.
2012년 인허가 실적은 2011년에 이어 이례적인 59만호 수준을 기록했다. 인허가 물량은 다른 공급지표에 비해 변동성이 크게 나타났고 단기 집중 이후 감소하는 패턴을 보여 왔다.
2013년에는 도시형 생활주택 자금 지원 종료, 지방시장 둔화세 가속, 공공의 물량 축소 계획 등으로 인허가 실적은 전년 대비 크게 감소할 것으로 예상된다.
2013년 분양(승인) 물량은 인허가 감소, 지방시장 둔화, 수도권 시장의 어려움 등을 고려할 때 2012년에 비해 큰 폭 감소하는 25만호 수준으로 전망된다.
전반적 시장 회복의 어려움 및 금융조달 애로 등의 원인으로 대기물량 소진에 주력할 것으로 판단돼 추가적 물량이 다수 시장에 나오기는 어려울 것으로 전망된다.
2013년 전체 주택의 준공물량은 2012년보다 5만호 증가한 40만호 수준으로 전망된다.
수도권은 전년 대비 아파트를 중심으로 1만호 수준의 감소가 예상되며, 지방은 아파트의 입주물량이 전년 대비 4만호 이상 증가할 것으로 전망된다. 비아파트 물량은 수도권과 지방 모두에서 전년 수준의 물량이 준공될 것으로 예상된다.
◇하반기 수도권 매매가격, 0.5% 하락 전망=2013년 하반기 수도권 주택시장은 거시경제의 어려움이 심화됨에도 공급조정, 금융부실 조정 등 일부 변수들의 변화가 목격되고 있다. 그러나 속도가 더디고 조정 폭이 미약해 시장 반전에는 어려움이 예상된다. 다만, 하락폭은 상반기에 비해 축소되어 0.5% 하락할 것으로 전망된다.
생애최초주택구입자의 여건 개선, 공급조정, 금융부실 등 일부 개선 신호가 확인되고는 있으나 시장 전반을 상승 전환시키기에는 속도가 여전히 더디게 나타나고 있다. 특히 취득세 감면 일몰이 다가옴에 따라 단기적 거래량 극감 변수도 존재한다.
아울러 거시경제, 정책 등 불확실성이 여전해 거래가 이뤄지지 않고 지지부진한 시장 상황이 하반기에도 이어질 것으로 예상된다.
2013년 하반기 지방 주택시장은 상반기에 비해 상승폭이 둔화된 0.5% 상승이 전망된다.
최근 2년간 집중적으로 공급이 이뤄진 점이 부담으로 작용하고 있으며, 2010년 이후 큰 폭으로 가격이 상승한 피로감도 내재하고 있다.
하반기 분양물량이 감소하고 있는 점은 긍정적이나 준공물량이 급격하게 증가하고 있어 연말에는 하락세로 반전될 가능성도 존재한다.
2013년 하반기 전세시장은 수도권의 아파트 입주물량은 감소하나 지방 아파트 입주가 많고 비아파트 입주가 전국적으로 진행돼 2.0% 수준의 상승이 전망된다.
수도권은 아파트 입주물량 부족에 따른 전세가격 압박 요인이 존재하고 있다. 최근 들어 전세가격 상승세가 확대되고 있어 상반기보다는 하반기 상승폭이 클 것으로 예상된다. 그러나 전반적으로는 전년 수준의 전세가격 상승세를 보일 것으로 판단된다.
지방은 아파트 및 비아파트 입주물량이 많아 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 전망된다. 세종시 등 일부 지역의 임차수요 집중에 따른 국지적 변동성은 존재하고 있다. 다만, 월세이동 가속화, 국지적 변동성 확대, 소비자 금융부실에 의한 불안요인 등 전세시장의 구조적 변화가 지속될 것으로 예측된다.
◇지지부진 장세 탈피위해 시장 조정속도 앞당겨야=어려운 거시경제 상황에서 시장 내부 조정 속도도 더뎌 지지부진한 장세가 장기화되고 있다.
세계경제와 국내경제의 어려움이 지속되면서 전반적인 경기 침체가 강력한 하방 압력으로 작용하고 있으며, 시장 내부의 구조적 문제인 수요 위축, 공급 조절, 금융부실 등이 변화의 조짐은 보이고 있으나 해결 속도가 더뎌 시장을 반전시킬 동력으로 작동하지 못하고 있다.
거시경제의 불확실성이 계속되는 상황에서 시장 내부의 구조적 문제 해결 속도마저 느린 상황이 지속된다면 지지부진한 장세가 장기화될 가능성도 존재한다.
장기 침체의 흐름을 끊기 위해서는 구조적 문제의 해결 속도를 보다 빨리 가져가야할 것으로 판단된다.
이와 관련 공공, 민간 모두 기존 사업지 조정 등을 통해 구조적 문제 해결에 나서야 할 것이다. 수요 위축 문제는 일부 생애최초주택주입자로는 해결되기 어려우며 교체수요, 다주택수요 등 전반적 수요 진작 노력이 필요하다.
◇취득세 감면 연장, 주택 세제 개편 논의 필요= 단기적으로는 시장 정상화라는 새 정부의 정책 목표 달성을 위해서는 6월 일몰이 다가온 취득세 감면의 조속한 연장이 이뤄져야 할 것이다. 이를 통해 새 정부는 시장의 신뢰를 확보해야 할 것이다.
4ㆍ1대책의 효과가 미진한 현 상황에서 취득세율마저 상승하면 시장 정상화라는 정책 목표는 이번에도 달성하기 어려울 것이다. 단기적 정책 목표 달성을 위해서는 현재 1%인 취득세율을 연말까지 조속히 연장해 거래 공백 사태를 막아야 한다.
새 정부가 단기 목표인 시장 정상화를 성취해 시장 신뢰를 확보해야 중장기 목표인 주거안정 및 주거복지 실현을 이룰 수 있을 것으로 판단된다.
아울러 현재 부동산 관련 세제는 과거 철학을 기반으로 임기응변식 대응이 주를 이루고 있어 중장기적 시장 변화를 고려해 새로운 목표 설정이 절실한 시점이다.
따라서 취득세 감면 연장 이후 부동산 관련 세제 전반의 재검토와 개편 논의가 필요하다.
◇시장정상화 위해 4ㆍ1대책 추가 대책 절실= 현재의 수요 위축 문제는 구조적 현상으로 고착화되고 있어 제한적 수요의 회복으로는 어려움. 교체수요, 다주택수요 등 전반적 수요 진작 노력이 필요하다.
생애최초주택구입자, 실수요자 등 일부 제한적 수요에 대한 지원으로는 전반적인 수요회복을 이끌기는 어려울 것이다. 따라서 교체수요자, 다주택자 지원에 대한 다각적인 검토가 필요하다.
이와 관련 우선 수도권에 적체된 고가 대형주택에 대한 소비자와 공급자에 대한 양방향 지원이 필요하다.
연말정산시 장기주택저당차입금 이자상환공제 대상 주택은 85㎡ 이하의 취득당시 3억 이하 주택으로 한정하고 있어 교체수요를 고려시 상향 조정이 필요하다.
◇노후주택 정비 새로운 모델 개발 필요=최근 재개발ㆍ재건축 사업은 사업을 진행할 수도 없고 청산할 수도 없는 정지상태에 머물러 있다. 따라서 기존 시장을 정리하고 새로운 시장에 맞는 모델 개발이 필요한 시점이다.
따라서 기존 도시정비사업의 출구 모델이 필요하다. 도시정비사업을 위한 배드뱅크와 같은 기구와 기금을 형성해 부실 사업장에 대한 조속한 구조조정이 필요하다.
아울러 주거복지 차원에서 공공의 직접 참여 방식의 사업이 활성화돼야 할 것이다. 이와 관련 개별 주택 단위의 정비보다는 지역적 개념의 정비를 통해 지역 환경 개선도 함께 도모해야 할 것이다.
끝으로 민간 지원 모델도 개발돼야 할 것이다. 노후주택 정비사업은 노후 주택지 전반의 환경을 개선하는 공익적 역할이 강함에 따라 공공의 2차적 지원을 통해 민간사업의 원활화를 도모해야 할 것이다.
◇임대차, 비아파트 시장 관련 지표 개발 시급=임대차시장의 구조적 변화가 이뤄지면서 종합적인 관점으로 시장을 해석할 수 있는 지표 및 방법론 등 활발한 연구가 필요하다.
월세 비중 증가로 월세 시장의 중요도가 커지고 있다. 그러나 전세에서 월세로 전환되는 물량의 특성 등 다양한 요인에 대한 연구가 여전히 부족한 실정이다. 또한, 지방의 경우 입주물량이 많음에도 불구하고 전세가격이 지속해 상승하고 있으나, 일시적 현상 여부 및 원인 파악이 쉽지 않은 상황이다.
임대차시장이 빠르게 변화하면서 기존의 지수로는 임대차 시장을 명확하게 파악하기 어려운 한계를 보이고 있다. 따라서 전세시장과 월세시장을 종합적으로 해석할 수 있는 지표나 방법론 등 다양한 연구가 필요한 시점이다.
