e-나라지표에 의하면 2011년 현재 국내 총 주택수는 약 18,131,000호, 주택보급률은 102.3%로 추계되고 있다.
한편 공동주택은 8,587,000호이며, 이 가운데 10년을 넘은 주택수가 약 60.7%에 이르고 있으며, 증축형 리모델링 대상이 되는 15년 이상인 공동주택의 숫자는 3,177,000호로 약 37%에 이르고 있다.
단지수는 26,331단지이며, 150세대 미만의 소규모단지가 약45.3%를 차지하고 있으며, 85㎡이하가 세대수의 약71%를 차지하고 있다.
우리나라는 공동주택을 통해 주택보급률을 확대해 왔으므로 공동주택의 유지관리는 주택재고의 건전성 확보를 위해 필수적으로 이루어져야할 당면한 과제이다.
모든 사물이 그러하듯 건축물도 준공 후 시간의 경과에 따라 성능이 저하하고 기능도 저하한다.
성능저하를 방지하기 위해 수시 혹은 정기점검과 보수를 실시해 어느 정도 성능을 회복할 수 있지만, 어느 시기를 지나면 설비가 노후화하여 점검과 보수정도로는 해결할 수 없는 상황에 도달한다.
따라서, 수명이 짧은 설비나 내장 등의 전면적인 개수가 불가피한 시점이 된다.
주택법에서는 10년이 경과한 경우 리모델링이 가능하도록 규정하고 있으며, 일반적으로 개수형 리모델링으로 일컫는다.
15년을 기점으로 좁은 세대면적도 증축하고 부족한 주차공간과 공용시설도 확보하면서 설비도 교체할 수 있는 소위 증축형 리모델링을 할 수 있도록 정해져 있다.
올해 7월부터는 85㎡미만은 10분의 4이내, 85㎡ 이상은 10분의 3이내의 증축과 세대수 10%이내 증가(수평, 별동, 세대분할 포함)를 가능하게 하고 있다.
기존 구조물의 일부철거와 세대증축의 고비용으로 인해 리모델링에 들어가는 기존 거주자의 비용분담을 줄이기 위해 세대수 증가가 요구됐고 이를 수용해 제도화 됐으나, 고비용 리모델링과 단지의 수용용량(Capacity)의 한계로 수평이나 별동의 증축이 불가능해 수직증축을 요구하고 있는 현실이다.
한편 준공 후 20년이 경과하면 재건축이 가능하도록 돼 있다. 서울특별시의 경우는 준공연도에 따라서 20년에서 40년으로 정하고 있다.
유지관리가 부실하게 이루어져온 많은 공동주택 거주자/조합들은 기존 공동주택 리모델링의 물리적 한계를 탈피하고자 전면철거 재건축에 대한 기준완화를 요구했고, 정부의 요건 완화로 재건축이 쉬운 쪽으로 전개되고 있다.
모든 공동주택이 일률적으로 기간의 경과에 따라 노후화되는 것은 아니며, 유지관리의 여부에 따라서 노후화의 속도가 달라지는 것은 자명하다.
기존 공동주택은 유지관리 소홀로 인해 건축물의 수명을 단축시키고 있음에도 불구하고 유지관리에 대한 거주자의 인식이 낮을 뿐만 아니라 유지관리에 대한 관심도 준비도 없는 것이 실상으로 보면 정확할 것이다.
공동주택의 생애기간(수명) 동안 장기수선계획의 수립은 기본이 되며 중요하지만, 시기적으로 법제도의 구축이전이나 과도기인 1994년 8월 장기수선계획 작성 의무조항이 생기기 전에 관리주체에 의한 임의작성 대상이 된 공동주택이나 1999년 10월 사업주체에 의한 장기수선계획 작성의무조항 폐지에서 2004년 2월 주택법 개정을 통한 장기수선계획 작성 유도 기간 사이의 공동주택 약 400만호 정도는 장기수선계획을 수립하고 있지 않을 가능성이 있다.
또한 장기수선계획이 수립돼 있어도 어느 시점에 어떻게 사용할 지에 대한 내용이 부실할 경우도 많고, 장기수선충당금이 1㎡당 100원 미만으로 극히 낮은 문제가 있는 것으로도 알려져 있다.
이러한 점에 비추어 보면 앞에서 논의한 리모델링 대상 시기인 15년~20년의 기간에 공사비가 많이 소요되는 경우에 대비한 장기수선계획이 수립되어 있지 않고 수선충당금을 충분히 준비하고 있지 않은 단지가 대부분이며, 장기수선계획에 의거한 공사시행 단지는 10%를 조금 넘을 것으로 추정하고 있다.
한마디로 공동주택의 유지관리에 대해서는 설계자도 공급자도 사용자도 관리자도 공동주택의 성능과 품질을 유지함에 있어 기본적이며 중요한 점이라는 사실을 인식하지 못하고 당연한 것으로 생각하고 있는 것 같다.
몇천 만원대의 자동차는 자신의 돈을 들여 수시로 점검하고 유지관리하는 것은 당연하게 여기면서도 수억원을 넘는 주택에 대해서는 유지관리하지 않는 것이 당연하다는 인식이 지배적인 것 같다.
자동차는 차체를 기반으로 한 수명연한에 따라 유지관리를 전제로 한 설계와 부품의 점검과 교체를 고려한 제작이 이루어져 있으나, 주택은 구조체를 중심으로 한 수명 장단의 차이를 고려한 부재와 부품의 점검과 교체를 고려한 설계가 이루어져 있지 않다는 점에도 기인하는 바가 크다.
기존 공동주택의 리모델링도 리모델링 후에 유지관리가 쉽게 설계와 시공을 해야하고, 재건축을 하는 단지는 필수적으로 유지관리→리모델링→유지관리→재건축이라는 생애사이클(Life cycle)을 거칠 수 있도록 해야 한다.
현재 초고층으로 재건축하면 앞으로 더 이상 재건축은 불가능하기 때문에 이러한 사항은 더욱 필수적인 관점이 된다.
공동주택의 주 구조재료인 철근콘크리트의 수명을 생각하면 현재 상황에서도 50년~60년은 충분히 사용할 수 있고, 조금만 고려하면 100년은 사용할 수 있다.
유지관리를 소홀히 하여 20년~40년 정도에서 재건축을 한다는 것은 자원의 낭비이며 개인 재산의 낭비이고 국가경쟁력의 낭비다.
최소로 잡아 50년을 본다고 하여도 준공→유지관리→리모델링→유지관리→재건축은 필수이며, 이러한 체계의 생애주기관리시스템으로 재정립돼야 한다.
100년이면 2~3회의 리모델링을 전제가 된다. 이러한 관점에서 장기수선계획이 수립돼야 하고 리모델링 시기에 예산을 투입할 수 있는 장기수선충당금을 확보해야하고 투명하게 집행돼야 한다. 정부에서는 이러한 방향의 연구를 진행하고 있다.
생애주기관리 시스템 도입을 위한 방향으로 정책은 수정돼야 하며 이를 실천할 수 있도록 해야 할 것이다.
