주택산업이 2010년 이후 마이너스 성장을 겪고 있지만, 2025년까지는 가구 수 증가가 일정 수준 유지될 것이라는 전망이 나왔다.
또 현행 주택공급제도와 관련 민영주택부터 점진적으로 폐지해야 하고, 공공주택은 예측 가능성과 효율성을 높이는 방향으로 개선해야 할 것이라는 의견도 제시됐다.
한국건설산업연구원은 8일 ‘주택시장의 구조적 변화를 고려한 주택공급제도 개선방안 세미나’를 개최했다. 이에 본지는 이날 주제발표 내용을 요약ㆍ정리한다. <편집자 주>
■인구·가구 구조변화를 통해 본 주택산업의 변화
허윤경 건산연 연구위원
◇주택공급 과잉논란, 신중한 접근 필요=1995년부터 2010년까지 가구수 증가는 연간 32만 가구로 유지된 반면, 주택재고량 증가는 1990~2000년: 41~35만호 → 2000~2005년: 31만호 → 2005~2010년: 28만호로 가구수 증가에 미치지 못하며 감소세를 보이고 있다.
반면, 주택산업은 2010년 이후 시장규모의 급격한 축소와 마이너스 성장을 겪고 있으며 혁신 없이는 당분간 마이너스 성장이 불가피할 전망이다.
◇저소득 1〜2인가구 증가ㆍ고급아파트 위주 공급…불균형 야기=2000년 이후 1인 가구는 연간 19만 가구씩 증가한 반면 4인 이상 가구는 감소하는 추세며, 가구 수가 증가한 1인가구는 20~30대와 노인층 비중이 높고, 취업자도 적어 주로 저가주택상품에 임차형태로 주택을 소비하고 있다.
반면, 2000년 이후 주택재고량이 증가한 유형은 아파트와 다세대뿐이다. 특히 아파트의 집중 공급이 이뤄졌으며, 2000년 이후 공급된 아파트는 빠른 분양가 상승과 함께, 브랜드를 갖춘 민간ㆍ분양ㆍ중형 이상의 고급형 상품으로 공급이 이뤄졌다.
◇주택공급, 변화하는 수요 특성에 대응 못해=과도한 물량 중심의 목표 설정, 관성적 성장시장 인식이 수요의 특성 변화를 간과해 주택산업의 마이너스 성장을 초래했다.
물량적 균형에도 불구하고 최근의 산업의 어려움은 변화한 수요특성에 대응하지 못한 상품에 기인하고 있으며, 경기 영향을 크게 받는 주택수주는 전체 건설수주 목표 달성에 절대적 영향력을 미쳤다.
이와 함께 수익성보다는 수주중심의 성과주의는 시장규모가 지속 성장할 때는 유효하나 수익성을 악화시키는 결과를 초래했다.
◇2030년까지 인구ㆍ가구수 증가 전망=2030년까지 인구 및 가구증가는 지속되고 외국인 유입, 가구 분화의 영향이 클 것으로 예상된다.
가구수도 2035년까지 증가하며 2035년 가구수는 2010년의 1.5배까지 확대될 것으로 전망된다. 연간 증가 가구수는 2020년 이전까지는 23만호 이상을 유지하나, 2025년 이후에는 20만호를 하회할 것으로 예측된다.
◇2025년이후 연간 증가 가구수 둔화될 것=주택시장에 미치는 인구ㆍ가구 구조 변화는 2025년 전후가 가장 강력할 것으로 판단되나, 2~3번의 단계에 걸쳐 노령화ㆍ저성장 시기로 이행해 나갈 것으로 예상된다.
이와 관련 2015년까지는 연간 증가 가구수가 25만호 내외를 유지하고 1인가구, 고령자(60세 이상) 비율도 30%를 넘지 않을 전망이나 2025년 이후에는 연간 가구수 증가가 20만호를 하회하고, 고령자 비율이 40%를 상회할 것으로 전망된다.
◇주택 소비가구 감소 불구…주택산업 기회 존재=주택 주력소비 가구(가구주 연령 60세 미만 가구)가 감소하나 속도는 더디며 삶의 생애주기는 유지됨에 따라 2025년까지 주택산업의 기회는 존재한다.
민간시장의 주요한 타깃 수요층이 일정소득 이상, 주택소비가 활발한 연령대라는 점은 유효하며, 2025년의 59세 이하 가구수는 1천299만가구로 2010년 59세 이하 가구수 1천289만가구의 99% 수준이다.
아울러 가구 형태는 다양화되고 있으나 연령별 생애주기(결혼→출산→자녀교육→자녀출가)를 따르는 가구 비중이 여전히 가장 높으며, 2025년까지 30~59세 가구 중 3인 이상 가구가 전체 비중의 50% 상회하는 등 주택산업 기회는 존재할 전망이다.
◇가구 형태ㆍ수요 변화 따른 주택상품 다양화 필요=아파트라는 주력상품은 유지하되 가구형태 다양화에 맞는 상품 확장 및 사업 확장이 동시에 요구된다.
아파트라는 주력상품은 유지하되 신규 발생 수요들의 소득계층이 낮다는 점을 고려해 기존의 프리미엄 상품보다는 ‘일반상품’과 ‘저가상품’을 강화할 필요성이 높다.
이와 관련 가구형태의 다변화 등을 고려해, 노인, 웰빙, 에너지 절약 등 특화상품 개발이 필요하고, 최고급 프리미엄 연립, 저가의 복합용도 상품 등의 틈새상품도 고려돼야 할 것이다.
이와 관련 과거의 양적ㆍ물량 중심의 목표설정에서 탈피해 수요 특성 변화 포착과 수익성이 보다 중요한 목표가 돼야 하며, 2025년까지 인구ㆍ가구구조가 시기별로 이행함에 따라 시기에 맞는 차별적 접근전략이 필요하다.
■주택시장 환경변화에 따른 주택공급제도 개선방안
김현아 건산연 연구위원
◇신축주택시장, 판매 및 유통구조 개선 시급=최근 지방 신축주택(이하 분양시장)과는 달리 수도권 분양시장은 전례없는 침체상황이 3년 이상 지속되고 있다.
수도권의 경우 거시경제 영향과 향후 주택가격 상승에 대한 낮은 기대감으로 수요가 위축된 데 기인하나 근본적으로 신축 주택의 유통구조가 시장침체를 더욱 고착화시키고 있다.
또한 현행 주택시장은 다양한 환경변화에 노출돼 있음에도 불구하고 과거 주택이 부족했던 시기에 대량의 주택공급을 장려하고 무주택자에게 분배하기 위한 제도적 틀이 여전히 유지되고 있는 점이 문제점으로 작용하고 있다.
특히 수도권의 경우에는 지방보다 엄격한 분양 및 청약제도를 운영하고 있으며 투기억제를 위한 다양한 공급 규제(분양권 전매제한, 가점제, 등)가 적용되고 있는 점도 문제점으로 작용하고 있다.
◇국내 신축주택시장, 양적규모 축소ㆍ구조적 변화 겪어=2000년대 중반까지 연평균 53만호 정도의 규모를 유지하던 신축 주택시장규모(인허가 기준)는 글로벌 금융위기 이후 40만호 수준으로 축소됐다.
주력상품의 구성 역시 ‘대규모 분양 아파트 중심’에서 ‘소규모 임대주택 상품’으로 ‘중대형 고급 아파트’에서 ‘강소형 경제형 주택’으로 전환되고 있다.
아파트의 경우 지방주택경기 호황의 배경으로 신축 공급이 증가하고는 있으나, 미분양, 완공 후 미입주 아파트가 증가하면서 사업자들의 수익성이 계속 낮아지고 있는 추세이다. 전용면적 40㎡이하의 소형 주거용 상품은 최근 3년 사이 급격한 물량증가가 이어지고 있다.
◇현 주택공급제도, 주택 소비구조 변화 수용 못해=신축 주택을 구매하기위해서는 청약 관련 저축에 가입하고 적정 자격요건(기간, 무주택자, 주택건설지역거주 등) 1순위 자격을 획득해야한다. 그러나 정작 원하는 주택의 규모 변경에도 제약이 있을 뿐만 아니라, 층수나 라인과 같은 선호요인에 따라 일방적인 추첨방식으로 주택을 공급받을 수 있는 ‘청약기회’만을 부여받고 있는 실정이다.
아울러 일반공급보다 더 많은 특별공급의 기준이 산재해 가점제 등의 적용을 위한 기준 등이 복잡하며, 주택임대사업과 관련 국내 임대사업자는 직접 건설업자 면허를 취득하고 임대용 주택을 건설하거나 아니면 신축 아파트가 미분양이 됐을 경우에 이를 매입해 임대주택으로 이용할 수 있다.
한편 20호 이상의 주택을 지어 공급하는 사업자의 경우에는 물리적인 계획기준에 의한 주택사업승인 이외에 입주자 모집 시기, 절차, 선정기준 및 자금납부 방법, 판매가격 등 거의 모든 판매절차에 대한 규제가 적용되고 있다.
이와 관련 사회 경제 환경변화에 따라 새로운 주택유형이 증가하고 있으나 현해 공급제도는 일부 규제적용을 배제하는 등 기본적인 공급제도의 틀을 개선하지는 못하고 일시적으로 대응하고 있다.
◇‘소비자 중심’ 주택공급제도 이뤄져야=현행 주택공급제도는 물리적인 주택이나 소비구조의 변화 흐름도 따라가지 못할뿐더러 ‘주택’에 사람을 맞추는 정책이다.
신축 수요자는 무주택자뿐만 아니라 이미 주택을 갖고 있지만 신축 주택으로 교체하고 싶은 사람에게까지 기회가 부여돼야 하며, 임대사업을 목적으로 하는 기관이나 기업에게도 개발돼야 한다.
아울러, 원하는 층수, 라인, 규모선택에 있어 더욱 소비자의 선택의 폭을 확대시켜 생산자로 하여금 혁신적인 신제품을 개발 공급할 수 있도록 하는 유인책이 돼야할 것이며, 중ㆍ서민층에 대해서는 현행 주택공급제도를 활용해 청약 우선권 이외 다양한 금융패키지 지원도 함께 제공돼야 할 것으로 예상된다.
◇공공주택, 예측 가능성과 효율성 높이는 방향으로 개선돼야=현행 주택공급제도는 부분적인 수정만으로는 제도의 수명이 한계 봉착, 민간주택시장 자율화 확대, 지방으로의 권한 위임, 공공부문의 공급제도 패키지화 등 근본적인 제도개선이 요구된다.
이와 관련 기존 청약저축 가입자 등의 민원을 감안해 민영 중대형주택부터 청약제도를 점진적으로 폐지하고, 공공부문은 대상자들이 언제쯤 공공주택을 공급받을 수 있을지 예측 가능하도록 해야 하며, 다양한 금융지원이나 주거비 지원등과 연계될 수 있도록 복지 프로그램화해야 할 것이다.
