올해 들어 주택시장이 다시 급격하게 냉각되고 있다. 2008년 금융위기 때보다 더 심각하다는 말들이 나오고 있다.

특히 최근의 문제는 미분양 아파트가 지방보다는 오히려 수도권으로 확산되고 있다는 점, 입주가 시작된지 2~3개월이 지나도 분양계약자가 입주를 하지 못하는 못해 입주율이 저조한 아파트 단지가 속출하고 있다는 점이다.

최근의 주택시장에서 발생하고 있는 문제의 원인은 명확하다.

첫째는 대출규제가 강화되고 양도세 감면혜택 기한이 끝나면서 분양수요가 감소한 점이다.

DTI규제 강화가 신규주택에 대해서는 직접적으로 적용되지는 않지만 구입여력을 감소시키는 것은 사실이다. 그리고 지난해 한시적으로 시행해온 미분양주택에 대한 양도소득세 감면혜택이 올해 2월 끝나면서 분양주택에 대한 관심도 낮아진 것이 사실이다.

둘째는 공공의 주택공급이 민간을 구축하는 효과가 발생하고 있다. 서울·수도권의 그린벨트를 활용한 보금자리주택, 서울시의 장기전세주택이 시세의 70∼80%수준으로 공급되면서 상대적으로 값비싼 민간주택의 수요를 흡수한 것이다. 누구도 좋은 지역에 값싼 로또아파트에 대한 기대를 포기할 수는 없을 것이다.

셋째는 DTI규제 강화로 기존주택의 거래가 끊겼다. 지난해 9월 DTI규제 강화 이후 서울·수도권의 주택거래량이 확연히 감소하기 시작했고, 결국 올초 금융위기 당시의 수준으로 떨어져 최근에는 거의 거래가 중단된 상황이다.

지금 주택시장에서 나타나고 있는 문제들은 점점 더 심각하게 불거지고 있는데 정작 정부당국의 반응은 냉담하다.

지난 2월 분양가상한제 폐지 상정안이 국회 법안심사소위에서 보류되었다. 그동안 찬성입장이었던 국토부가 강력히 반대한 것이 그 이유라고 한다.

국토부가 반대입장으로 돌아선 것도 지방선거 영향을 의식한 청와대가 폐지 반대 의견을 제시했기 때문이라는 후문이다. 지난 2월 11일로 종료된 양도세 감면 혜택 연장에 대해서도 결국 감면혜택 연장은 없을 것이라는 방침이다.

3월10일 금융위원회는 주택대출규제에 대해서도 규제완화는 검토하고 있지 않다는 점을 분명히 했다. 경영실패의 책임을 정부의 규제완화로 풀겠다는 것은 허용할 수 없다는 입장이라고 한다.

주택업계의 분양가상한제 폐지나 미분양 해소를 위한 정책 요구에 대해서 일부 언론이나 시민단체에서도 “건설업체가 사업을 잘 못해서 생긴 미분양을 왜 정부가 도와줘야 하느냐”, “도덕적 해이를 조장하는 일이다” 등 반발도 강하다.

어떤 장사도 물건을 만들어 팔다가 재고가 쌓이면 값을 깍아 팔든지 땡처리를 하던지 아니면 문을 닫던지 하는데, “왜 주택사업자에 대해서만 팔다 남은 물건을 정부가 신경써줘야 하는가, 말도 안 된다“는 말이다.

일견 당연한 말이다.

그런데 반대로 생각해 보면, 왜 정부는 다른 시장과 달리 주택에 대해서는 가격을 규제하고 거래도 간섭하고 거래나 보유할 때 세금을 받고, 집을 담보로 은행에서 돈 빌리는데도 이래라 저래라 하는지 모르겠다.

주택시장 만큼 정부가 규제하고 개입하는 시장도 없다.

그 이유는 주택이란 특별한 물건이기 때문이다. 주택은 사람이 사는데 반드시 필요한 의식주의 하나이고, 많은 사람들이 자기집 한채를 갖는 것이 평생의 꿈이며, 재산을 증식하는 수단이기도 하다.

그런데 문제는 주택이란 다른 물건들처럼 공장에서 마구 만들 수 있는 것이 아니라는 것이다. 정해진 땅떵어리에 한정된 수밖에 만들 수 없고, 하나를 만들어도 많은 비용과 주변에 영향을 미친다.

그래서 정부는 주택에 대해서 특히 많은 정책과 규제로 간섭을 하는 것이고, 그것이 주택사업에는 절대적 영향을 미치게 된다. 미분양이 양산된 원인이 사업자의 판단 잘못도 있지만 정부가 간섭을 많이 하다 보니 판단을 잘 못하게 한 원인도 큰 것이다.

분양가상한제, 양도세 부과, DTI규제 모두 수요를 제한하고자 하는 목적으로 정부가 내 놓은 정책이고 규제이다.

차라리 사업 시작할 때 처음부터 있었던 규제라면 이에 대처하기 위한 좀 더 치밀한 노력을 했을지도 모른다. 그런데 사업 도중에 이런 규제가 나오면 당연히 예상치 못한 타격을 입을 수밖에 없는 것이다.

10만호가 넘는 미분양주택이 계속 적체되어 온지 3년여가 넘어서고 있다. 주택사업자 부도로 인한 분양보증 사고도 2009년도에 4조6730억으로 심각한 수준에 달하고 있다.

최근에는 수도권에서도 조차 미분양이 빠르게 늘어나고 있는 것으로 발표되고 있다. 살고 있는 집이 안 팔리다 보니 새아파트로 입주하질 못하고 있는 경우도 늘어가고 있다.

더구나 가장 걱정되는 것은 건설업체 부도 확산으로 금융위기 사태나 주택가격이 하락하면서 발생할 수 있는 경제적 파국이다.

아직도 주택가격 거품론자나 일부 시민단체에서는 주택가격이 20%정도는 더 빠져야한다는 말도 한다. 이후에 어떠한 상황이 발생할지는 전혀 걱정하지 않는 것 같다.

거래 과열로 발생한 문제를 해결하기 위해 나온 대책은 이제 필요한 상황이 아니다.

오히려 지금은 그 반대의 문제를 해결하는 것이 더 중요한 시기이다. 정부는 지금의 시장 상황을 보다 심각하게 이해하고 수요나 거래를 제한하고 있는 규제를 보다 신속하고 과감하게 완화하는 정책적 결단을 내려할 시기이다.

김찬호 연구위원 (주택산업연구원)