지난해 말 수도권 투기과열지구 해제(분양권 전매시장 열림), 2월 12일 양도세 및 취등록세 감면을 골자로 한 세제경감대책 발표, 3월 20일 수도권 공공택지 전매완화 시행 등의 규제완화 영향으로 시장분위기 전환 국면을 맞았고 올 4월 청라지구 인기단지가 전매완화, 양도세 감면혜택으로 청약열기를 견인한 후 5,6월 청약열기가 수도권 재건축 후분양아파트, 계약 후 전매 가능한 서울 재개발아파트로 청약열기가 옮겨갔다.
또한 올 하반기 수도권을 중심으로 분양물량이 급증했다. 주요 이유로는 수도권 지역의 세제감면혜택 전 밀어내기식 분양 외에 2007년 11월 말까지 분양가 상한제를 피한 재건축·재개발아파트의 일반분양시기 도래 등을 꼽을 수 있다. 인기단지를 포함한 분양물량 증가를 비롯해 보금자리주택 청약열기, 분양아파트가 DTI 규제 피하면서 분양시장에 대한 관심까지 증대하면서 분양시장이 과열됐었다. 특히 양도세 감면혜택 종료일이 가까워온 연말에는 수원 광교신도시 최고 775대1의 청약경쟁률 기록한 단지가 출현하는 등 청약경쟁률 치솟은 반면 비인기 단지는 여전히 수요자들의 외면 받는 청약 양극화 현상이 심화되고 있다.
전국 미분양 감소세도 뚜렸했다. 수도권의 경우 세제감면혜택이 감소의 주요 이유로 보여지며 지방의 경우 급격한 공급물량 감소에 따른 수요 증가에 따른 시장 개선 영향도 있지만 워크아웃 건설사들의 계약률 저조단지의 분양승인 취소분도 미분양감소에 적지 않은 영향을 준 것으로 풀이된다.
올해는 지난 2007년과 유사한 모습을 보였다.
상한제 피해 분양물량 대거 쏟아졌던 2007년과 11월과 12월말 두달간의 분양예정물량이 무려 15만 가구 육박해 올해 말 분양시장과 유사한 모습을 보였다.
두 시기 모두 분양관련 규제에 따른 현상으로 공급물량에 영향 주었다고 볼 수 있다. 2007년은 상한제를 피하기 위해 공급을 대거 쏟아냈을 뿐 수요자로서는 달라질 것이 크게 없었다. 수도권 투기과열지구 해제전으로 어차피 계약 직후 전매 가능한 물량이 드물어 전매제한 영향도 덜 했던데다 상한제 시행시 분양가는 낮아질 수 있어 수요자로서는 다급히 계약에 참여할 이유가 없었다.
올해는 수요자와 공급자의 이해관계 맞아떨어지는 시기다. 10월 분양한 청라 반도의 경우 이미 계약률이 90%를 육박하는 등 수요자의 계약참여가 왕성하게 이뤄지고 있다는 것이다.
그렇다면 내년 분양시장은 어떨까?
내년 분양시장은 세제감면 종료, 민간택지 분양가상한제 폐지 연기로 분양물량 급감할 것으로 예상된다. 주택업계가 양도세 감면혜택 종료되는 내년 2월 11일 이전까지 사업추진속도를 빨리 내면서 밀어내기식 분양에 나선데다, 민간택지 분양가상한제 폐지여부도 불투명해 2월 이후 공급물량이 급감할 것으로 보여진다.
특히 금리인상 불안 존재하며 추가 규제완화책도 현 상황에서 기대하기 어려워 내년 상반기는 올해 초의 심각한 시장침체상황을 재현할 것으로 보인다.
단면으로 보금자리, 서울 일부 제외하고 분양시장의 인기가 시들해질 것으로 보여진다. 동일 단지내에 2월 11일 전후로 계약시점이 다를 경우 세제감면혜택이 달라지기 때문에 2월 11일 이후 분양계약률 급격히 하락할 가능성 높다. 다만 서울지역은 원래 양도세감면혜택이 적용되지 않던 지역인데다 내년 강남권, 용산, 강동 등 인기단지 다수 분양 대기중이며 환금성 높은 분양가상한제 비적용 재개발아파트, 재건축 후분양아파트가 많아 전국에서 나홀로 분양 호조세를 이어갈 가능성 도 높다.
감소세 뚜렷한 미분양은 다시 증가할 가능성 높아 보인다. 올해 말 분양대전 후 미분양 다시 증가할 여지가 있기 때문이다. 세제감면 피한 밀어내기식 분양으로 공급물량 증가한 반면 양도차익이 클 수 없는 비인기단지의 경우 수요층 흡입이 어려울 수 밖에 없다.
이 때문에 인기단지와 비인기단지의 청약양극화가 심화될 것으로 보이며 이는 곧 미분양 증가로 연결될 수 있다. 2차 보금자리가 4월 사전예약이 실시된다. 위례신도시 시기는 불확실하나 분양 예정이 되어 있다.
시범지구보다 입지여건이 우수하고 분양 지역도 확대됨에 따라 수요자들의 관심이 더욱 높아질 것으로 예상된다.
시장은 정부에게 달려있다. 리먼사태 이후 한치 앞도 내다보기 어렵던 분양시장 올 초의 잇따른 규제완화로 시장의 활기가 되찾은 바 있다. 내년에도 국회에 계류 중인 민간택지 분양가상한제 폐지를 비롯해 지방선거, 금리인상 등 다양한 변수 존재함에 따라 정확한 시장 예측은 불가한 상황이다.
이미영 분양팀장(스피드뱅크)
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