주거바우처 제도ㆍ용적률거래제 등
시장기반형 정책수단 도입 ‘급선무’
보금자리주택 합리적 운용 방안 마련

오는 2012년까지 입주물량 감소가 지속되면서 주택가격의 상승과 전세시장 불안을 가져올 것이라는 지적이 일고 있다.
주택산업연구원(원장 남희용)은 지난 2일 건설회관에서 ‘주택시장 안정과 공급확대를 위한 정책토론회’를 개최했다.
이날 토론회서 주택산업연구원 장성수 박사는“DTI 규제로 인한 분양부진으로 주택건설업체들이 2010년 초 경영난의 직면할 가능성이 높으며, 분양가 상한제의 지속 등 시장상황이 불투명해 주택건설물량이 감소할 것이 예상 된다”며 “이에 대한 대책이 필요하다”고 밝혔다.
장성수 박사는 “과잉 유동성의 투기자금화 방지를 위한 수도권의 DTI 규제 확대적용으로 주택거래가 중단되면서 신규분양시장의 동반 위축을 초래했다”고 지적했다.
최근 분양된 수도권 7개 지역의 사례조사 결과 계약률이 40%에 못 미치는 사업장들이 곳곳에서 발생했으며, 분양대금에 비해 건설비로 투입해야 할 비용이 더 많기 때문에 건설업체의 자금난을 더욱 심화될 것이라 지적했다.
미분양에 따른 자금난과 분양가상한제로 주택건설업체는 내년도 사업계획을 잡지도 못하는 형편이라고 지적하면서 이 추세가 지속될 경우 2012년까지 입주물량 감소가 지속되면서 주택가격의 상승과 전세시장 불안을 가져올 것이라 밝혔다.
한성대학교 이용만교수는 “이명박정부는 사회의 형평성 증진과 시장실패의 보완을 위해 주택시장에 개입하고 있으나 뚜렷한 비전을 보여주지 못하고 있고, 최근 들어 형평성 부분을 부각하였지만, 여전히 정부정책의 주요 아젠다로 자리잡지 못하고 있다”고 분석했다.
아울러 향후 “이명박 정부는 시장에 대한 직접개입 방식을 줄이고 시장기반형 간접개입 방식으로 나아가야 하며, 수요측면의 정책수단들을 좀 더 많이 채택할 필요가 있다”고 지적했다.
형평성 증진 측면에서 간접개입방식이자 수요측면의 개입수단인 주거바우처 제도의 도입과 함께 보금자리주택의 수요계층을 확대해 차상위계층을 포함한 운용방안을 마련할 필요가 있으며, 부의 공평한 분배를 위해 용적률거래제와 같은 시장기반형 정책수단들을 개발할 필요가 있다고 주장했다.

박상익 기자 4242park@

■주택시장 위축 키운 시장규제의 한계와 극복
장성수(주택산업연구원 선임연구위원)

주택시장의 현재는 ▷노무현정부의 주택시장개입 ▷시장친화를 내세운 이명박 정부의 출범▷2008년 세계경제위기에 따른 불경기 ▷2009년 경기부양과정에서 발생한 과잉유동성과 부동산 가격 상승과 이후의 전개로 진행되고 있다.
특히 DTI와 LTV규제로 재고주택시장의 수요를 억제하고, 이어 2007년 1·11대책을 통해 분양가 상한제를 민영주택 및 조합주택에까지 확대 시행하여 공공이 신규공급주택 가격을 규제하고 있다. 이로 인해 지금까지 이어진 강력한 수요관리정책으로 지방주택수요는 급감하여 미분양 물량이 급증하고 있으며 2007년 10월 말 전국 미분양 물량은 10만호를 초과해 지방에 90.2%가 집중 발생하고 있다.
노무현 정부의 주택시장규제의 강화로 주택수요의 극심한 위축과 주택거래의 실종, 자유로운 주거이동에 제약이 생겨 주거안정을 해치게 되고 과다한 규제 남발로 주택시장의 불확실성이 증대되는 등 주택시장 참여주체들의 의사결정의 합리성을 크게 침해받고 있다.
노무현정부의 시장규제에 뒤이은 경제 불황으로 주택시장의 거래급감과 가격하락 현상이 발생하고 있다.
서울시의 2009년 조사에 따르면 2008년 4/4분기 강남권 재건축 아파트 가격은 2006년 말보다 30% 하락, 거래건수와 금액도 1/4수준으로 급감하고 있다.
또한 경기불황, 거래위축으로 주택미분양이 발생해 2009년 초 최대 25만 세대의 미분양이 발생 했다.
2009년 2/4분기 금융전문가들은 정부가 경기부양을 목적으로 추경예산 등으로 시중에 돈을 풀어 경기 부양에 나선 상황에서 주택가격이 꿈틀거릴 경우 대기 중이던 시중 자금이 부동산 시장으로 일시에 몰릴 가능성이 있는 것으로 예상된다.
정부는 9월 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 투기지역에만 적용하고 있는 총부채상환비율(DTI)을 수도권 비투기지역까지 확대 적용했다. 강남 3구를 제외한 서울에서는 주택담보대출 시 DTI 50%, 인천ㆍ경기에서는 60%로 정부의 DTI 재규제는 경기불황에 따른 미분양과 자금난에서 벗어나려던 주택산업에 큰 충격으로 작용했다.
경기회복국면에서 분양가 상한제 등이 폐지되면서 분양시장에서 활력을 찾으려던 주택건설업체들은 2년 만기로 다가온 사업승인 후 분양시점 도래라는 기한에 밀려 양도세감면 등 미분양 지원책이 적용되는 연말까지 수요 없는 분양에 돌입할 것으로 보인다. 이는 높은 분양 경쟁률로 낮은 계약율의 함정이 있다.
3년간의 주택시장 규제에 따른 불황과 미분양과 경제난 그리고 분양가 상한제에 따른 자금난에 시달리고 있는 주택건설업체로서는 미분양을 감수하고 분양에 나서고 있으나 이는 2010년 이후 주택산업의 커다란 부작용으로 작용할 전망이다.
밀어내기 분양에 따라 착공한 주택이 제때 분양되지 않을 경우 공사비에 투입될 자금조달과정에 어려움을 겪게 될 것으로 보인다.
또한 장기화된 노무현 정부의 주택시장 규제, 경기불황 그리고 최근의 정부 규제 여파가 계속되는 상황에서 주택건설업체는 주택 건설을 계속할 수 있는 자금의 고갈과 동시에 택지 확보여력이 소진되면서 산업의 활동성지표인 생산실적, 즉 주택건설실적(사업승인 기준)이 급격히 감소하고 있다. 특단의 대책이 제시되지 않는 한 2012년 이후 주택수급의 불균형이 예상된다.


■신정부 출범 후 주택정책 흐름 및 향후 방향
한성대학교 이용만·백성준 교수

이명박 정부의 주택정책을 ‘정책의 목적’과 ‘정책의 수단’으로 나누어 진단하되, 그러한 정책 목적과 수단이 경제적 합리성이나 논리성에 비추어볼 때 제대로 된 것인지를 평가하고, 후기 정책방향에 대한 바람직한 방향을 제시해야한다.
이명박 정부는 사회의 형평성 증진과 시장실패의 보완을 위해 주택시장에 개입했으나 이 부분에 대해 뚜렷한 비전을 보여주지 못하고 있는 상황이다.
최근 들어 ‘서민의 정부’를 자임하면서 형평성 부분을 부각했지만, 여전히 정부정책의 주요 아젠다로 자리 잡지 못하고 있다.
후반기에는 형평성 증진, 특히 주거비 과부담 계층에 대한 해결책을 뚜렷한 목표를 통해 보여줄 필요가 있다.
경기안정을 위한 정부의 시장개입은 단기적인 시장불안정의 경우에만 최소한으로 개입하는 것이 요체이다.
현재 지방의 미분양문제는 과거 정부의 왜곡된 정책의 산물로서 이른바 정부의 실패작이다.
정부의 시장개입은 비용을 수반하므로 정부가 시장에 개입하더라도 어떤 수단으로 개입하느냐가 중요하다.
비용 대비 효과가 큰 수단을 채택해야 하고, 부작용이 적은 수단을 채택해야 한다. 또한 정책수단의 선택은 철저하게 경제적 합리성에 기초해야한다.
향후 이명박 정부는 명령-통제형의 직접개입 방식을 줄이고 시장기반형 간접개입 방식으로 나아가야 하며, 수요측면의 정책수단들을 좀 더 많이 채택하는 것이 필요하다.
특히 주거바우처 제도의 도입과 함께 보금자리주택의 합리적 운용방안을 마련할 필요가 있으며, 부의 형평한 분배를 위한 방안으로 용적률거래제와 같은 시장기반형 정책수단들의 개발이 필요하다.