올 초에 있었던 신용등급평가 당시 B등급을 받았던 건설사가 부도가 났다는 점에서 부도의 원인에 대해 상당히 많은 논란이 일었다.
등급평가의 적절성, 건설사의 대처방안, 은행권의 보수적인 행태 등이 도마에 오르내렸다. 하지만 이번사태의 원인은 채권금융기관과 대주주의 상황 대처 및 위기관리 능력 부재, 금융감독당국의 면밀한 감독 부재 등 여러 가지 원인이 종합적으로 어우러져 나타난 결과라고 보는 것이 맞을 것이다.
올해 초 채권단은 2차례에 걸쳐서 건설사에 대한 등급심사를 실시했다.
'살생부'라고도 회자되었던 등급심사를 통해 채권단은 건설사를 4개의 등급으로 분류하여 워크아웃 및 퇴출대상을 선정했다.
그런데 최근에는 오히려 B 등급 위기설이 설득력 있게 돌고 있다.
등급판정이 내려질 당시만 하더라도 C, D 등급으로 판정은 일종의 사형선고와 같이 여겨졌다.
C, D 등급으로 판정된 업체는 워크아웃 절차를 받으면서 채권단의 개입이 불가피 하게 되고, 이는 경영권의 제한 뿐 아니라 업체의 이미지에도 치명적이기 때문이다.
그러나 결과적으로 C 등급을 받는 업체들은 채권단의 지원을 받으며, 사업을 유지하고 있는 반면 B등급 이상의 업체들은 재무적인 압박이 가중되면서 위태로운 상황이 지속되어져 왔다고 할 수 있다.
대형사들의 경우 대부분 건축, 토목, 플랜트 등 사업포트폴리오가 다각화되어 있어, 주택시장의 침체에 어느 정도 대처가 가능하다.
특히, 토목분야의 비중이 높고 경쟁력이 있는 업체의 경우 올해 초 공공부문의 예산 조기집행으로 인해 일정부분 자금조달에 도움이 되었을 것이다. 또한 지난해 말에 비해 금리가 크게 낮아지고 일부 자금유동성이 해소되면서 신규사업의 추진도 가능한 상태이다.
반면 중견사들의 경우 자금조달에 어려움을 겪는 경우가 많다. 우선 기존의 사업장의 분양과 입주가 저조해지면서 자금조달에 어려움을 겪고 있다.
게다가 최근 금융시장에서는 재무적으로 우량하거나 우량한 모기업의 지원이 없는 경우 신규사업에 대한 자금조달 역시 쉽지 않은 상황이다.
특히, 주택부분에 비중이 높은 업체일수록 자금상황은 더욱 어렵다. 최근 수도권을 중심으로 주택매매가격이 상승하면서 시장이 회복되고 있다는 언론보도가 연일 나오고 있지만 정작 주택공급자들의 자금사정은 여전히 어렵기 때문이다.
건설사들의 자금난은 원칙적으로 사업예측에 실패한 건설사들의 책임이 가장 크다고 할 수 있다. 그러나 건설사들의 급격한 부도는 겨우 살아나기 시작한 국가 경제에 찬물을 끼칠 수도 있다는 점을 감안하면 합리적인 수준에서 건설산업의 연착륙을 유도할 필요가 있다.
기본적으로 건설사의 재무상태에 대한 전반적인 재점검과 함께 건설사들의 피나는 자구노력, 감독기관의 관리감독 등이 필요한 상황이라고 보여진다. 지원을 위해서는 상황에 대한 명확한 인식과 함께 해당 산업의 자구노력이 필수적이기 때문이다.
두 번째는 다양한 유동화상품의 지원이다. 부동산은 기본적으로 유동성이 낮을 수 밖에 없는 상품이다.
특히 대규모로 아파트를 공급하는 국내의 경우 분양아파트의 장기간 미분양으로 남을 경우 건설업체의 재무상태에 미치는 영향력은 매우 크다.
무엇보다 중요한 것은 현재 상황의 근본적인 원인인 미분양아파트를 해소하는 것인데, 지역적으로 지방에 집중되어있고 대형평형이 많아 단기간 해소는 어려울 것이다.
따라서 다양한 유동화상품을 통해 우량한 건설사의 숨통을 틔우는 것이 중요하다고 판단된다.
최근 미분양리츠와 펀드 등 다양한 미분양 상품의 지원은 이런 측면에서 매우 긍정적이다.
세 번째는 최근 논란이 되고 있는 각종 세제혜택의 기한 연장이다.
조세감면 혜택이 폐지될 경우 해당 회사와 상품의 세금 부담이 크게 증가해 리츠·펀드는 간접투자상품으로서의 매력이 떨어지게 된다. PFV 역시 최근 부동산 경기 침체로 대부분 사업진행에 어려움을 겪고 있는 상황이라는 점을 감안하면 영향이 클 수 밖에 없다. 이러한 상황을 감안할 때 기존의 세제감면 혜택을 폐지하기는 적절하지 못한 시점으로 판단된다.
지나친 불안감 조성은 오히려 우려를 현실화시킬 수도 있다는 점에서 좀 더 냉철한 접근이 요구된다. 건설업체에 대한 명확한 판단이나 분석없이 불안감만 증폭시키면 오히려 건실한 건설사의 자금조달을 더욱 악화시킬 수 있기 때문이다.
강민석 연구원(메리츠증권 부동산금융연구소)
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