건설경기는 국가의 경제발전과 국민의 소득수준에 따라 성장했고, 최근에는 금융시장 변동에 큰 영향을 받고 있다.
1997년 외환위기 이후 도급순위 상위 건설사들이 워크아웃, 퇴출 등을 겪었으며, 구조조정을 통하여 생존한 건설사들은 부채비율과 차입금 의존도를 낮추면서 차입 위주의 경영에서 내실 위주의 경영으로 전환을 추진했다.
건설금융시장을 크게 분류하면 부동산개발 프로젝트금융과 SOC금융으로 분류할 수 있다. 부동산개발 프로젝트금융은 아파트, 빌라, 타운하우스, 오피스텔, 업무용 오피스, 호텔, 상가 개발 등 주택, 사무실, 상가 개발에 대한 프로젝트 금융을 말한다. SOC 금융은 국가에서 사회기반시설에 대한 민간투자법으로 추진하는 도로, 항만, 철도, 학교, 문예회관, 노인복지시설 등의 사업을 BTO(Build Transfer Operate), BTL(Build Transfer lease), 기타 방식으로 추진하는 프로젝트금융을 말한다.
국내 건설사는 2005년부터 사업영역 확대를 위해 해외시장을 개척했으며, 해외시장의 개척의 주요 분야는 주택, 오피스, 상가, 호텔 등 부동산 개발에 중점을 뒀다. 진출한 국가들은 카자흐스탄, 듀바이, 필리핀, 베트남 등에 중점적으로 진출했다.
건설에 필요한 자금은 프로젝트 파이낸싱 기법으로 조달했으며, 금융기관은 건설자금 지원시 프로젝트에 대한 대출원리금 상환능력, 인·허가 위험, 건설위험, 분양위험, 송금위험, 건설사의 보증능력 등을 중점적으로 분석하여 사업시행자에게 자금을 지원한다.
건설금융시장은 작년 6월까지 국내 금융기관으로부터 낮은 금리를 조달해 건설자금으로 활용하였으나, 미국 투자금융기관인 리먼 브라더스의 사태 발생을 시작으로 국내 금융기관들이 건설에 대한 자금지원을 기피하고 있다.
국내의 건설시장은 전국적으로 아파트 개발을 주력으로 했으며, 서울 도심에는 오피스 시장을 주력으로 전개했으나, 아파트의 경우 지방에서부터 미분양 발생을 시작으로 수도권 미분양까지 확대됐으며, 서울 도심의 오피스 건설의 경우 현재 진행되고 있는 오피스가 준공될 경우 공급과잉이 발생될 수 있다. 주택과 오피스 건설시장은 포화상태에 있다.
건설사가 부동산 개발을 위해 진행한 사업 중 착공이 시작된 사업은 미분양 발생으로 어려움을 겪고 있으며, 정부에서 미분양 물건에 대해 한정적으로 매입하거나, 임대아파트로 전환을 유도함에 따라 자금난을 일부 해결하고 있다. 다만 사업시행자가 토지매입을 브릿지 론으로 추진한 상태에서 본 프로젝트 금융을 마무리 하지 못한 사업의 경우 자금난에 어려움을 겪고 있다.
해외부동산 개발사업의 경우 카자흐스탄과 베트남에 부동산개발 사업으로 많이 진출했으나, 부동산 시장의 거품 붕괴로 인해 사업추진 및 분양이 정상적으로 이뤄지지 않고 있어 금융기관에 대한 원리금 상환에 어려움에 직면하고 있다. 따라서 대부분의 해외사업은 건설사가 대출금에 대해 지급보증을 하고 있어 건설사의 부담이 가중되고 있다.
SOC사업의 경우 작년 하반기부터 현재까지 금융약정이 지연되고 있으며, 주된 요인으로는 사업시행자가 주무관청에 제시한 사업수익률 대비 금융기관이 요구하는 이자율이 높게 형성됨에 따라 금융기관이 조달금리 보다 낮게 대출할 수 없는 상황이다. 이러한 상황은 세계적인 금융위기로 국고채 수익률은 하락한 반면 시장의 대표적인 금리인 회사채금리는 큰 폭으로 증가함에 따라 발생한 것으로 분석된다.
정부는 SOC사업의 원활한 추진을 위하여 2009년 민간투자사업기본계획에 사업시행자의 지분율을 축소했고, 은행채와 국고채간의 금리차가 일정수준 이상 및 이하인 경우 정부와 사업시행자가 부담하도록 하는 내용을 공고했으나, 정부안이 주무관청에서 실질적으로 부담하는 것은 없으므로 실시협약이 체결되지 아니한 프로젝트에 대해 금융약정을 원활히 하기에는 기대에 못미치고 있다.
SOC 사업 대부분이 2008년 하반기 이후부터는 금융약정이 체결되지 아니하고 있으나, 최근 일부 은행과 보험사가 연합하여 BTL 사업에 한정하여 금융약정이 체결되지 아니한 사업에 대하여 선별적으로 금융을 지원하고자 추진하고 있으며, 올해 4월 말에는 일부 사업에 대하여 대출승인을 시작하여 수개월 내에 약 7천억원 규모를 지원할 계획에 있다.
일부 금융기관의 금융지원으로 인하여 건축BTL에 참여하고 있는 중소건설사들의 자금난은 다소 개선될 것으로 예상되나, BTO 방식으로 추진하는 사업에 대하여는 금융권의 참여여건이 형성돼 있지 아니해 장기간 사업이 표류될 가능성이 있다.
옥용표 대표이사 (옥슨투자금융)
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