주택시장 IMF 외환위기 당시보다 더 심각
이에 따라 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제, 분양가 상한제 폐지 등 규제완화를 조속히 시행해야 한다고 주장했다.
한국건설산업연구원(원장 김흥수)과 주택산업연구원(원장 고철)은 현재의 주택시장 위기상황을 진단하고 극복 방안을 찾아보는 ‘위기의 주택시장 진단과 정상화 방안’ 세미나를 지난 건설회관 2층 중회의실에서 공동 개최하고 이 같이 주장하며 정부의 대책마련을 촉구했다.
이날 한국주택협회 신 훈 회장은 “주택산업의 위기는 국가경제에 파급된다는 점에서 그 심각성이 있으며, 내수침체로 어려움을 격고 있는 우리나라 실물경제를 살리기 위해서는 주택경기 활성화가 반드시 필요하다”고 강조했다.
세미나는 제1주제 ‘IMF 외환위기 직후와 비교해 본 2009년 주택시장 위기진단’(김현아 한국건설산업연구원 연구위원)과 제2주제 ‘주택시장 정상화를 위한 주택정책 제안’(권주안 주택산업연구원 금융경제연구실장)으로 진행돼 외환위기 직후와 올해의 주택 시장의 위기를 비교 진단하고 그 해결책을 제시했다.
박상익 기자 4242park@
■2009년 주택시장 위기 진단 <한국건설산업연구원 김현아 연구위원>
IMF 외환위기 직후와 비교해 더욱 심각한 상황
제1주제에서 김현아 연구위원은 최근 부동산 시장의 동향은 정부의 다양한 대책에도 불구하고 금융위기에 따른 실물경기 침체 여파로 주택구매 연기 및 보류, 신규사업 보류 등으로 여전히 하강 국면이 진행중이라고 진단했다.
현재의 주택시장을 IMF직후와 비교하면 기업 및 금융기관의 부실, 실물경기 침체 등 표면적 현상으로는 유사하나 구조적으로는 더 나쁜 상황이라고 지적했다.
그 이유로 IMF외환위기가 아시아 금융위기로 국지적인 것이었다면 지금은 글로벌 금융위기로 위기의 수용주체가 사실상 전무한 실정으로 잠재된 부실위험이 크며 세계경기 회복이 지연될 것이라는 전망이 우세한 가운데 이미 100%를 초과한 주택보급률과 대형 평형 및 수요가 적은 지방 중심의 미분양 아파트가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 판단됨으로써 현재의 경기침체가 장기화될 가능성이 높기 때문이라고 설명했다.
아울러 이 같은 경기침체는 지방의 각종 개발사업 지연 및 중단으로 나타나 지역경제에 큰 타격이 있을 것으로 전망했다.
정부의 대응에 대해서는 외환위기 때와 마찬가지로 공적자금을 통한 부동산 매입, 거래 활성화를 위한 규제완화, 세제 및 금융지원 등의 조치를 펴고 있으나 역부족이라고 진단하고, 좀 더 적극적인 미분양 해소 조치로 건설기업 및 금융기관의 추가 부실 우려를 미연에 방지할 필요가 있다고 강조했다.
김 연구위원은 또 주택시장은 IMF 외환위기 직후와 비교해 기업 및 금융기관의 부실, 실물경기 침체 등 표면적 현상으로는 유사하나 구조적으로는 더욱 심각한 상황이다.
즉 IMF 외환위기가 아시아 금융위기로 국지적이었다면 지금은 글로벌 금융위기로 잠재된 부실위험이 크다는 이야기.
아울러 세계경기 회복이 지연될 것이라는 전망이 우세한 가운데 이미 100%를 초과한 주택보급률과 대형 평형 및 수요가 적은 지방 중심의 미분양 아파트가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 전망이 지배적이다.
이 같은 상황에 정부는 금리인하, 대주단 협약 등의 조치를 취했지만 사상 최대 규모의 미분양 해소 지연, 신규 사업 부진으로 자금사정은 여전히 열악한 상황이다.
특히 2008년 중 401개의 건설업체가 부도를 맞았으며 이중 30%가 4/4분기에 부도 처리, 2009년 1~2월에도 70개의 건설업체가 부도 처리됐다.
이에 김 연구위원은 “정부는 공적자금을 통한 부동산 매입, 거래 활성화를 위한 규제완화, 세제 및 금융지원 등의 조치를 펴고 있으나 역부족”이라며 “좀 더 적극적인 미분양 해소 조치로 건설기업 및 금융기관의 추가 부실 우려를 미연에 방지할 필요가 있다”고 강조했다.
글로벌 금융위기로 위기의 수용주체가 사실상 전무한 실정으로 잠재된 부실위험이 크며 세계경기 회복이 지연될 것이라는 전망이 우세한 가운데 이미 100%를 초과한 주택보급률과 대형 평형 및 수요가 적은 지방 중심의 미분양 아파트가 단기간에 해소되기 어려울 것으로 판단됨으로써 현재의 경기침체가 장기화될 가능성이 높기 때문이라고 설명했다.
아울러 이 같은 경기침체는 지방의 각종 개발사업 지연 및 중단으로 나타나 지역경제에 큰 타격을 입힐 것으로 전망했다.
정부의 대응에 대해서는 외환위기 때와 마찬가지로 공적자금을 통한 부동산 매입, 거래 활성화를 위한 규제완화, 세제 및 금융지원 등의 조치를 펴고 있으나 역부족이라고 진단하고, 좀 더 적극적인 미분양 해소 조치로 건설기업 및 금융기관의 추가 부실 우려를 미연에 방지할 필요가 있다고 강조했다.
■주택시장 정상화를 위한 주택정책 제안 <주택산업연구원 권주안 선임연구원>
12번의 정책발표, “효과는 미미…”
주택산업연구원 권주안 실장은 주택수요 진작과 공급자 지원방안 그리고 규제완화의 필요성을 제시했다.
권 실장에 따르면 2008년 주택건설실적은 33.2% 감소했고 2009년 주택건설계획도 26.8%가 감소한 상태다. 이명박 정부가 총 12회에 걸쳐 주택시장 회복을 위한 규제 완화 등 대책을 발표했지만 전반적인 효과는 미미하게 나타나고 있다.
2008년 12월 현재 미분양은 16만5천호를 기록했으며 부도수업체 또한 2008년 67개로 2006년 수준을 유지하고 있다고 발표했다. 그러나 등록말소 및 반납의 경우 2005년 456개사에서 급증해 2008년 1천197개사로 공급기반 우축이 우려된다고 주장했다.
PF대출 또한 분양시장 침체로 자금회수가 원활치 않아 연체율은 상승하는 추세이며 단기 자금조달 수단인 ABCP의 증가로 자금조달 구조의 안정성을 저하 시킬 수 있다고 설명했다.
PF부실대출 확산은 금융부문 위축으로 이어지고 이는 자금조달의 악순환을 불러 일으킬 수 있다고 말했다.
이명박 정부의 경우 지원, 규제 완화 등의 각종 대책은 주택시장 침체가 더욱 심화되기 전에 이뤄져야 했으나 대책이 늦게 발표되어 전반적인 효과는 매우 미미하게 나타났으며 대책을 검토하는 과정에서 당정이 각기 상이한 내용을 주장해 주택시장에 혼란을 가중시키는 부작용을 발생했다고 말했다.
아울러 현 주택 시장의 침체는 거시경제와 세계경제의 침체와 맞물려 심화되는 측면도 있는바 거시경제 상황의 호전에 대한 기대 없이는 개별적인 대책에 위한 효과는 미비 할 수 밖에 없다고 현 정부의 부동산 시장을 평가했다.
이에 권 실장은 주택수요 진작을 위해 최초 주택구입자금대출 상품의 재개와 양도소득세 감면대상을 전용면적 149㎡에서 165㎡로 확대하고 상속세 및 증여세의 한시적 감면, 취·등록세의 감면 적용기간 연장 등을 제안했다.
아울러 주택공급자 지원방안으로는 대한주택보증(주)가 미분양 자산가치의 50% 이하 범위에서 대출보증을 제공하고 사업자는 보증서를 이용해 은행으로부터 자금을 조달하는 대출보증상품 운용이 필요하다고 강조했다.
주택 수요 진작을 위해 양도소득세 감면 대상의 범위를 확대하고, 상속세와 증여세의 한시적 연장, 취·등록세 감면 적용기간 연장 등을 검토해야 한다”고 제안했다.
권 실장은 또 “지금은 투자적 목적의 수요를 통한 활성화가 필요한 만큼 잠재수요가 큰 강남지역을 투기지역에서 풀어 시장 회복의 단초를 제공해야 한다”며 “최근 주택건설실적 감소의 원인이 되고 있는 분양가 상한제도 없애 민간 건설사의 주택공급을 원활하게 해야 한다”고 덧붙였다.
또한 주택시장 정상화를 위한 규제완화가 시급하다며 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통해 수요회복을 유도하고, 분양가 인하효과가 미미하고 오히려 주택공급 감소를 유도하는 분양가상한제도 폐지해야 한다고 주장했다.
주택수요 진작과 공급자 지원방안 그리고 규제완화의 필요성을 제시했다.
한편, 주택시장 정상화를 위한 규제완화가 시급하다며 강남3구 투기지역 및 투기과열지구 해제를 통해 수요회복을 유도하고, 분양가 인하효과가 미미하고 오히려 주택공급 감소를 유도하는 분양가 상한제도 폐지해야 한다고 주장했다.
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