주택시장 침체로 인해 주택공급도 크게 위축되고 있다. 2008년 11월말까지 누적건축허가실적은 21만 7천631호로 전년대비 43.2% 감소했다.

최근 부동산시장을 고려해 볼 때 공급 감소 현상은 2009년에도 지속될 것이라는 전망이 나오고 있다.

메리츠증권 부동산금융연구소 황규완 선임 연구원은 현재 주택시장에 대해 “주택 인허가 물량의 감소는 미분양 적체 등을 고려할 때 자연스러운 현상”이라며 “그러나 급격한 공급감소가 지속된다면 향후 경제가 호전되었을 때 주택가격 급등현상을 불러올 수 있다”고 우려했다. 이에 주택공급 급감이 가져오는 문제점에 대해 짚어 보았다.

박상익 기자 4242park@

■IMF 시기와의 비교

우리나라 주택공급이 급감했던 시기는 IMF시기이다. 1998년의 주택 인허가 실적은 30만 6천31호로 전년의 59만 6천435호에 비해 48.7% 감소했다.

92년부터 97년까지 연평균 인허가 실적이 61만 6천882호에 달하였음을 감안하면 절반 수준으로 감소한 것이다. 이후 경제가 회복되고 주택시장이 다시 활성화되었으나 주택건축 허가실적은 2000년까지 60만호를 넘지 못했다.

주택건축 허가실적의 회복이 늦어짐에 따라 2001년 이후 전국적인 주택가격 상승현상이 나타나게 되었으며 전국 주요 대도시를 투기과열지구로 지정하는 상황까지 벌어졌다.

특히 서울 강남구의 경우 2002년 27.4%, 2006년 22.7% 상승해 정부의 주택가격 안정 의지를 무색케 하였다. 이런 점 등을 고려하면 현재와 같은 공급 감소가 지속될 경우 향후 경제가 회복되었을 때 주택시장이 불안정해 질 수 있다는 우려는 상당한 설득력이 있다.

주택가격이 급등하고, 시장이 불안정해진다는 것은 근본적으로 시장의 공급이 수요를 충족할 정도로 충분하지 못하다는 반증이다. 즉, 향후 주택시장이 불안정해질 가능성을 살펴보기 위해서는 현재 및 향후 주택시장의 수급상황에 대해 살펴볼 필요가 있다.

■주택의 절대 수 부족

국토해양부가 발표한 자료에 따르면 2007년 말 우리나라 주택보급률은 108.1%이다. 인구가 집중되어 주택수요가 큰 수도권의 경우에도 주택보급률은 96.9% 달하며, 서울의 경우에도 91.8%에 달한다.

이 수치는 프랑스의 120.5%('04)에 비해 낮은 수치이기는 하나 미국의 108.5('03), 일본의 114.3('04), 영국의 105.2('04)에 비해 큰 차이는 없다.

보급률 기준으로는 부족한 편은 아니다. 그러나 인구 1천명당 주택수를 살펴보면 문제는 달라진다.

우리나라의 2008년 인구 1천명당 주택 수는 280.0호이다. 인구 1천명당 주택 수가 꾸준히 증하고는 있으나 주택보급률이 유사한 미국 427호('03), 영국 417호('01), 일본 429호('03)과 큰 차이를 보이고 있다. 보급률과 관계없이 주택의 절대 수가 부족한 것이다.

정부도 이러한 문제를 인식하고 대책을 수립하는 등 문제해결을 위해 노력하고 있다. 지난 9월 19일 발표된 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’에 따르면 정부는 2018년까지 전국에 연 50만호, 수도권에 연 30만호의 주택을 공급할 계획이다. 정부의 계획대로 주택공급이 진행될 경우 2014년의 인구 1천명당 주택 수는 330.0호로 개선 될 전망이다. 그러나 여전히 선진국에 비해 100여호 부족하다. 수도권으로 범위를 좁힐 경우 310.0호에 그치게 된다.

문제는 현 시장상황이 정부의 계획대로 주택공급이 원활하게 진행되기 어려운 상태라는 데 있다.

전술한 바와 같이 2008년의 주택인허가 실적은 과거 5년 평균의 절반에도 미치지 못하고 있을 뿐만 아니라 2009년에는 건설부문의 구조조정도 예상되고 있어 향후 주택공급은 더욱 감소할 전망이다.

주택의 절대 수가 부족한 상황에서 공급마저 원활하지 않게 된다면 경제여건이 완화되고 주택담보대출이 다시 활성화된다면 언제든지 주택가격은 급등할 우려가 있다.

■인구 집중으로 인한 수도권 문제

주택 수 부족으로 인한 시장 불안은 수도권에서 더욱 두드러질 전망이다. 전술한 바와 같이 수도권의 인구 1천명당 주택 수는 전국 평균에 비해 더 낮으며 이런 현상이 상당기간 지속될 전망이다. 그러나 최근 인구 및 세대변동을 살펴보면 수도권 집중현상이 심해지고 있어 주택공급 급감으로 인한 시장불안현상이 수도권을 중심으로 더욱 심화되어 나타날 우려가 있다.

IMF이후 우리나라에서 두드러지게 나타난 현상 중의 하나가 수도권 집중화가 심화되었다는 것이다. 1995년~1997년까지 수도권에 대한 인구의 순이동은 연평균 6만 1천804명이었으며 가장 많았던 1995년에도 7만명을 넘지 않았다.

그러나 1999년부터 2007년까지 수도권의 인구 순이동은 연평균 13만 2천385명으로 급증하였다. 특히 2002년에는 20만 9천591명의 순이동을 기록하기도 하였다.

이는 1995~1997년 연평균 순이동 인구의 3배가 넘는 수치이다.

정부는 지난 10월 30일 발표한 ‘국가경쟁력 강화를 위한 국토이용의 효율화방안’을 통해 수도권의 공장신설ㆍ증설과 관련한 규제를 완화하기로 했다.

이로 인해 향후 수도권으로의 산업집중현상이 증가될 것으로 전망되어 인구와 세대의 수도권집중현상도 더욱 심화될 것으로 보인다. 인구와 세대의 증가는 주택수요의 근본 원인이 된다는 점에서 최근의 주택공급 급감은 향후 수도권을 중심으로 한 주택시장 불안으로 이어질 것으로 판단된다.

■주택 지속적인 공급이 근본 해결책

최근 주택시장 침체로 인해 주택 공급량이 급감하고 있다. 주택시장이 침체되면 공급이 감소하는 것은 시장경제에 있어서 당연한 현상이기도 하다.

최근 주택시장 침체는 부동산 및 국내경기 침체로 인한 주택수요 위축이 주요원인이라 할 수 있다. 하지만 주택시장의 기저에는 시장불안을 야기할 수 있는 수급불안정 상황이 여전히 개선되지 않고 있다. 특히, 인구와 세대가 집중되어 있는 수도권 지역에서 더욱 큰 문제로 대두될 수 있다.

이는 주택 공급량 급감현상이 지속될 경우 지금의 경기침체가 해소될 즈음에 수도권을 중심으로 과거 IMF이후 경제 회복기에 나타났던 주택시장 불안현상이 다시 나타날 수 있음을 의미한다. 주택공급은 공급계획시점과 실제 공급시점 간에 상당한 시차가 존재한다.

반면, 주택구입에는 상당히 큰 비용이 요구되는 관계로 주택수요는 경제 전반의 상황, 이자율의 변동 등 주택시장을 둘러싼 경제여건의 변화와 주택의 입지여건변화, 가격변동 추이 등 주택시장 상황에 영향을 받으며 반응 속도도 빠르다.

문제는 주택공급과 수요가 지니는 이러한 속성 때문에 주택시장 침체로 인한 공급감소 현상이 지속될 경우 경제환경이 호전될 때 발생하는 급속한 수요증가에 대응하기 어려운 경우가 많다는 것이다. 주택시장이 매우 침체되어 있음에도 불구하고 공급량의 급감이 단순히 자연스러운 현상이라고 치부할 수만은 없는 이유가 여기에 있다.

수도권과 같이 인구와 세대가 지속적으로 증가하는 지역을 중심으로 언제든지 주택시장의 불안이 야기될 수 있는 상황인 것이다.

이러한 문제는 결국 근본적인 수급불안정 상황을 해소하는 방식으로 해결해야만 한다. 전술한 바와 같이 현재 우리나라 주택시장은 수도권을 중심으로 앞으로도 상당기간 동안 주택의 절대 수 부족상태에 놓일 가능성이 크다.

이 문제에 대한 근본적인 해결대책은 결국 꾸준한 주택공급일 수 밖에 없다.

지금과 같이 시장상황이 좋지 않아 민간공급이 위축된 상태라면 정부가 상당부분을 맡아야 할 필요가 있다. 정부의 주택공급을 늘린다던가, 경기회복에 따른 수요증가에 대비해 공급이 쉽게 늘어날 수 있는 제도정비나 택지조성 등의 준비가 필요하다.