정부의 각종 대책에도 불구하고 지난해 하반기에 이어 올해도 주택시장이 어두울 것이라는 전망이다. 특히 주택매매 뿐만 아니라 전세가 역시 하락폭이 크며 공급물량 역시 크게 위축될 것이라는 예측이다.

메리츠증권 부동산금융연구소는 최근 주택시장과 토지시장의 전망과 부동산 금융에 대한 발표를 통해 이 같이 전망했다.

주택시장

주택매매 및 전세 가격 하락폭 확대

주택매매가격은 지난 12월에 전월대비 0.7%나 하락하며 2008년을 마감했다. 주택시장은 과거 가격상승을 주도하던 수도권 지역을 위주로 큰 폭의 하락세를 지속하고 있어 2009년에도 주택시장 침체는 지속될 것으로 보인다.

정부의 지난해 하반기 이후 각종 대책을 발표했으나 시장의 분위기를 반전 시키기는 어려운 상황이다.

특히 수도권지역은 주택매매가격 하락이 두드러지게 나타났다. 서울지역은 지난해 12월 한달 동안 1.2%나 하락해 외환위기 당시인 1998년 10월 이후 가장 높은 하락폭을 기록했다. 이는 그간 가격상승의 진원지로 주목받던 강남지역이 1.6%나 하락한데 기인한다.

경기도 역시 과천(-3.9%) 분당(-2.9%) 광명(-1.5%)일산(-1.3%) 지역의 영향으로 1.1%나 하락한 것으로 나타났다.

주택 시장 침체가 지속되어온 지방은 소폭의 하락에 그쳤으나 대구 광역시(-0.8%)의 경우 비교적 하락폭이 크게 나타났다.

한편 주택전세가격은 12월에 하락폭이 급격하게 확대 되었다. 지난 12월 한 달 동안에만 전월대비 1.1 %하락했으며 특히 서울과 경기도는 각각 2.0%, 1.8%나 하락해 주택전세가격의 하락이 심각한 것으로 나타났다.

전세가격의 급락하면서 지난해 말부터 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 나타나고 있다.

역전세 문제가 심각해지자 정부는 집주인에게 전세금 반환자금을 대출해 주는 ‘역전세 대출’까지 검토하고 있는 상황이다.

지방은 비교적 하락폭이 낮으나 대구지역은 1.4%로 전세 가격의 하락이 크게 나타나고 있다.

■분양물량 큰 폭으로 감소

12월 주택분양물량은 1만 777호를 기록하며 전월대비 63%감소했다. 전년동기대비로는 82.5%나 감소했으나 이는 전년 동기간 공급된 물량의 20% 수준에도 미치지 못했음을 의미한다. 2007년 12월에 분양가 상한제를 피하기 위한 밀어내기 물량의 급증으로 인해 6만호가 넘게 공급되었기 때문에 통계적 반락이 큰 영향을 미쳤기 때문이다.

그러나 무엇보다 주택경기가 크게 위축되며 전국적으로 1만호 수준의 분양에 그 친 절대적 물량의 감소가 가장 큰 원인이다.

이는 2008년 2월 7천호 수준에 이어 두 번째로 낮은 공급물량이다. 지역별로는 수도권보다 비수도권지역의 분양물량 감소폭이 더욱 크게 나타났다. 수도권은 전년 동기 대비 77.3% 분양물량이 감소하였으며 비수도권지역은 90.1%나 감소했다.

반면 서울지역은 재건축 및 뉴타운개발을 통한 공급으로 약 7천호가 분양되어 지난해 보다 약 45% 증가했다.

2008년에는 총 23만 8천581호가 분양되어 31만5천718호가 분양된 2007년에 비해 24.4%나 감소했다. 지역별로는 수도권과 비수도권에서 각각 23.2%. 25.8% 감소했다. 2008년 분양실적은 주택경기가 활성화되기 시작한 2001년 22만 7천호가 분양된 이후 가장 적은 물량이다.

정부는 지난해 하반기 이후 각종 부동산관련 대책을 발표했다. 대책 중 주택의 안정적인 공급방안은 주택거래 활성화와 더불어 대책의 핵심적인 내용이다. 그러나 정부의 이러한 대책에도 불구하고 경기침체로 인한 분양물량의 감소는 당분간 지속될 전망이다.

■수도권 거래 큰 폭으로 감소

11월 아파트 거래량은 전년동기대비 33.0% 감소했다. 지역별로 보면 정부의 각종 부양책에도 불구하고 수도권의 거래감소세가 지속되었으며 올해 들어 완만한 상승세를 보이던 지방의 거래 역시 감소했다. 주택가격과 함께 주택거래가 지속적으로 위축 되면서 주택시장의 침체의 골은 더욱 깊어지고 있는 상황이다.

수도권 지역은 11월에만 전년동기대비 55.2%가 감소하며 4개월째 감소세가 이어졌으며 감소폭도 점차 확대되고 있다.

지난해 정부가 고가주택에 대한 세제완화를 포함한 각종 거래활성화 방안을 발표했으나 오히려 거래가 더욱 위축되고 있는 상황이다. 특히 인천과 강북지역 등의 주택시장이 위축되면서 거래의 위축이 더욱 심화되고 있다.

한편 10월 미분양아파트는 15만 5천720호를 기록해 9월 보다 소폭 감소했다. 지역별로 보면 수도권의 미분양아파트 물량은 소폭 증가하였으나 지방은 1천865호나 감소했다.

이는 최근 지방의 분양물량이 지속적으로 감소세를 이어온데 반해 수도권은 물량은 축소되었으나 일정 수준 이상의 분양이 꾸준하게 이루어졌기 때문이다.

향후 미분양물량은 점차 감소세를 보일 가능성이 높다. 신규 주택에 대한 수요가 여전히 위축되어 있는 상황이지만 공급이 지난해 하반기 이후 지속적으로 감소세를 보이고 있기 때문이다. 특히 분양물량이 크게 위축되어 있는 지방시장을 위주로 미분양감소가 지속될 가능성이 높다. 단 최근의 주택시장의 상황을 고려할 때 미분양 해소에는 상당기간이 소요될 것으로 보인다.

토지시장

■수도권의 토지거래 급감

2008년 11월 토지거래량은 총 14만 8천800필지(1억5천663만㎡)로 전년동월대비 38.4%(34.2%)감소하며 지난달(-14.2%)에 이어 감소폭이 확대되었다. 이는 전월대비로도 22.3%(14.8%)감소한 수치이다.

2008년 들어 회복세를 보이던 토지거래량은 하반기 들어서며 향후 부동산시장의 약세 전망에 따른 거래심리의 위축으로 감소세를 보이고 있다.

2008년 상반기 토지거래량(140만5천222필지)은 전년동기대비 12.3%증가한데 반해 2008년 하반기 (11월)토지거래량(총 93만2천506필지)은 7.7% 감소했다.

특히 수도권의 거래량 감소가 두드러지게 나타났다. 수도권의 11월 토지거래량은 총 4만9천936필지(2천334만㎡)로 전년동월대비-54.5%(-52.7%)의 급격한 감소를 보였다. (서울 -60.0% 인천 -45.7% 경기-53.6%)

반면 비수도권의 거래량은 총 9만8천864필지(1억3천330만㎡)로 25.1%(29.3%) 감소했다.

용도지역별로는 개발제한구역을 제외한 모든 용도지역에서 거래량이 급감했다. 특히 부동산 경기의 영향을 많이 받은 주거지역(-43.%)과 상업지역(-52.3%)의 감소가 두드러졌으며 2008년 상반기 거래량이 급증했던 공업지역(-44.8%)의 거래량도 큰 폭으로 감소했다.

그러나 개발제한구역의 거래량은 13.7% 증가해 3개월째 증가세를 이어오고 있다.

이는 지난해 9월 서민주택(보금자리주택)건설 등의 목적으로 개발제한구역 일부 해제방안이 발표됨에 따라 거래량이 증가한 것으로 판단된다.

■지가 하락세로 전환

2008년 11월 전국지가는 1.44% 하락하며 전월대비 지가변동률이 1.48%p 낮아졌다. 전국지가는 부동산 경기침체의 영향으로 인해 급격히 하락해 2000년 4분기(전국지가는 2004년까지 분기별로 조사) 0.46%를 하락한 이후 처음으로 마이너스 변동률을 기록했다.

모든 시ㆍ도의 지가가 전월대비 하락했지만 서울(-2.72%) 경기(-1.33%)대구(-1.07%) 충남(-1.03%)지역의 하락세가 두드러졌다.

특히 9월 까지 높은 상승률을 기록했던 서울지역의 지가는 2000년 4분기(-1.08%)이후 처음으로 하락(-0.24%)한 지난달에 이어 2.72%나 하락하면서 전국의 지가하락을 주도했다.

서울시에서도 강남 3구(강남구 -3.02%, 서초구 -3.00% 송파구 -3.00%)의 지가가 부동산 경기침체로 인한 수요 감소로 크게 하락했으며 2007년 이후 꾸준히 높은 지가 상승을 보였던 용산구(-3.47%)와 성동구(-2.44%)도 지난달 마이너스 변동률을 기록한 이후 큰 폭으로 하락했다.

또한 10월까지도 0.59% 상승하며 지가상승을 주도했던 인천지역의 지가도 11월 0.40%하락했으며 2008년도 초반 급등세를 보였던 군산시(-2.06%)의 지가도 하락세를 면치 못했다.

용도지역별로는 경기에 민감한 주거지역(-1.84%)과 상업지역(-1.64%)의 지가가 큰 폭으로 하락했으며 이용상황별로도 주거용대지(-1.68%)와 상업용대지(-1.76%)의 지가가 상대적으로 크게 하락했다.

부동산 금융시장

■ABCP 발행규모 크게 감소

12월에 발행된 부동산 관련 ABCP는 발행규모 및 발행건수 모두 11월 비해 감소했다. 12월에 발행된 부동산 관련 ABCP는 총 9건, 2천89억원이었다. 11월에 비해 건수는 3건 감소했고 발행액은 3천355억원 감소했다. 12월의 발행액 규모는 금융시장 위기설 등으로 인해 자본시장이 급격히 경색되었던 9월 이래 2008년 들어 가장 낮은 수치 였다.

발행 목적별로는 리파이낸싱 물량이 1천985억원으로 전체의 95.2%로 가장 많은 비중을 차지했다. 11월에도 리파이낸싱 물량이 전체 발행물량의 94.5%를 차지한바 있다.

자본시장 및 부동산 시장이 급속히 냉각되면서 리파이낸싱 수요가 증대된 결과인 것으로 해석된다.

현재 15만호를 넘어선 아파트 미분양 물량, 전체적인 부동산가격의 하락, 실물경기 침체로 인한 상가시장 침체 등 부동산 시장이 전체적으로 크게 위축되어 있기 때문에 앞으로도 상당기간 동안 신규 개발과 관련된 ABCP의 발행은 어려울 것으로 전망된다.

■A1 등급의 ABCP 발행비중 회복

12월에 발행된 부동산 관련 ABCP의 기초사업은 아파트가 대부분(71.2%)이었다. 기타로 분류된 건은 철강산업단지와 관련한 철강유통상가 및 지원시설 개발을 위한 건이었다.

발행규모가 감소한데 비해 아파트를 기초사업으로 한 ABCP의 발행 비중이 큰 것은 리파이낸싱 위주의 발행이 원인으로 분석된다.

발행된 ABCP의 신용등급은 11월에 비해 소폭 하락했다. A1 등급의 ABCP의 경우 11월에 전체 발행물량의 55.1%(3천억원)를 차지한데 비해 12월에는 36.0%(750억원)으로 감소했다. 반면 A2등급은 증가했다. 11월에 발행된 ABCP중 A2등급의 비중은 26.8%(1천460억원)였으나 12월에는 59.2%(1천235억원)으로 2배이상 증가했다. A3+이하의 신용등급을 얻은 ABCP는 발행되지 못했는데 이는 자본시장의 불안으로 인해 상대적으로 낮은 신용의 ABCP에 대한 수요가 감소한 것이 원인으로 분석된다.

한편 2009년 발행될 ABCP의 등급은 2008년에 비해 낮아질 전망이다. 이는 지난 2008년 12월 중 신용평가사들이 일부 건설업체에 대한 신용등급을 낮췄기 때문이다. A1 등급이었던 GS건설, 대림산업, 롯데건설, 현대산업개발 등이 A2+로 신용등급이 한단계 낮아진 것을 비롯해 일부 건설사의 경우 회사채 등급이 BBB-미만으로 하향조정되기도 했다.

또한 기존 등급이 유지된 건설사에 대해서도 향후 등급전망에 대해 부정적 의견을 제시, 이들 건설사들의 신용등급이 하향조정될 가능성이 매우 높은 상태다. 대부분의 부동산 관련 ABCP들이 시공사의 신용보강에 위해 발행되어 시공사와 동일한 신용등급으로 발행된다는 점을 감안하면 시공사의 신용등급 하락은 전반적인 ABCP의 신용등급 하락으로 이어질 것으로 보인다.

■12월 주택담보대출 금리 하락세

2008년 11월 주택담보대출금리는 7.42%로 전월에 비해 0.16 %P 하락했다. 지난달 주택담보대출금리는 7.58%로 주택담보대출금리가 집계된 2001년 9월 이후 가장 높았지만 한국은행의 기준금리 인하의 영향으로 주택담보 대출금리는 하락세로 전환되었다.

주택담보대출금리의 기준이 되는 CD금리는 12월에 4.68%로 11월에 비해 0.94%P나 하락했다. 한국은행이 2008년 8월 5.25%이던 기준금리를 지난 3달에 걸쳐 무려 2.25%P 인하함에 따라 CD금리가 하락하고 있다.

이로인해 주택담보대출금리 또한 12월에 하락했으며 시중은행의 새해 첫 변동형 주택담보대출금리는 12월에 비해 1%P 이상 하락한 4.73~6.83%수준에 머무르고 있다.

변동형 주택담보대출상품외에 주택금융공사에서 취급하는 장기고정금리 주택담보대출상품인 보금자리론 금리도 새해부터 0.5%P 인하가 결정되었다. 이에따라 보금자리론 금리는 대출기간별로 현행 연 7.40(10년 만기)~7.85%(30년 만기)에서 각각 연 6.90~7.35%로 인하했다.

2008년 10월말 은행권의 주택담보대출 잔액은 235조 6천억원으로 전월에 비해 1조원이 증가했다. 이는 지난달의 순증액이(1.7조)보다는 소폭 감소한 수치이나 2007년 주택담보대출 잔액의 월평균 순증액이 0.4억원이었음으로 감안하면 꾸준히 증가하고 있다. 이는 신규주택담보대출은 감소하고 있지만 2005~2006년 대출이 급증한 때 받았던 일시상환 대출의 만기(보통 3년)가 올해 말이나 내년에 도래하기 때문이다.