◇서울대학교 최막중 교수(위), 한양대학교 이창무 교수(아래)

“주택건설산업은 우리나라 GDP의 16.4%를, 주택은 가계자산의 54.5%를 차지하는 등 국민경제에 미치는 영향이 매우 크므로 주택건설경기 등 부동산경기가 연착륙되도록 할 필요가 있다” 한국주택협회 이방주 회장은 지난 8일 열린 ‘주택시장 진단 및 개선방안’세미나서 이같이 주장했다. 또 서울대학교 최막중 교수는 “재건축에 따른 개발밀도 증가에 의해 초래되는 주거·도시환경의 악화나 기반시설 과부하 등의 문제는 주거·도시환경의 악화를 감수해야 할 것”이라며 “ 주택공급확대를 통한 가격안정과 주거·도시환경의 쾌적성 유지 중에서 어느 것을 선택하고 어느 것을 포기해야 할 것인지에 대해서는 사회적 합의가 선행되어야 할 것”이라고 설명했다.
한양대학교 이창무 교수는 주제발표를 통해 “주택가격 안정을 위해서는 재건축 활성화를 통한 공급확대가 되어야 한다”고 말했다.
박상익 기자 4242park@


재건축 규제 어떻게 할 것인가

서울대학교 최막중 교수

가격안정의 관점에서 볼 때 주택가격을 안정시키기 위해서는 주택공급 확대가 필요하다. 그러나 현실적으로 개발가용지가 거의 고갈된 강남 지역에서 주택공급을 확대하기 위해서는 재건축이 가장 확실한 대안이다. 이는 곧 재건축 활성화를 통한 주택공급 확대라는 의미로 귀착된다.

주택가격 안정을 위해서는 장기적으로 재건축을 통한 주택공급 확대가 불가피한 선택이라고 하더라도, 일단 재건축이 허용되기 시작할 때 나타날 수 있는 투기 발생과 가격상승이 사회적 문제로 부각되면 이는 결코 정치적으로 감당하기 어려운 대안이 될 것이다.

재건축이 시작될 때 발생할 수 있는 단기적인 가격상승의 부담 때문에 재건축을 통한 주택공급 확대를 계속 억제하면 주택 부족으로 인한 시장의 가격상승 압박요인은 지속적으로 더욱 커지게 된다.

또한 문제는 시간이 흐르면서 이러한 상황이 지속될수록 재건축을 통한 주택공급 확대는 더욱 선택하기 어려운 대안이 될 것이라는 점이다.

재건축을 미루는 동안 주택 부족으로 인한 가격상승의 압박은 더욱 누적되고, 그렇게 되면 재건축에 따른 개발이익도 더욱 커지게 되므로 재건축은 정치적으로 더욱 허용하기 힘들어지는 악순환에 빠지게 되는 것이다.

이러한 악순환의 고리를 끊으려면 과감한 정책적 결단이 필요하다.

서울의 강남 지역 전체를 고층 고밀지역화하는 것과 같은 스케일의 대단위 규모로서 재건축을 통한 주택공급을 대폭 확대하는 방안을 진지하게 검토해 볼 필요가 있다. 재건축 활성화를 통한 주택공급의 대폭 확대 방안이 진지하게 검토되기 위해서는 다른 두 가지 관점, 즉 사회정의의 관점과 도시계획적 관점에서의 추가적인 논의가 필요하다.

먼저 사회정의의 관점에 대해서는 이념적, 논리적 차원에서 많은 논란이 있을 수 있지만, 현실적으로 주택가격의 안정이 진정 중요하다면 사회정의의 관점에서 원칙적으로 재건축 활성화에 따른 모든 개발이익을 사회적으로 환수하여도 무방할 것이다.

문제는 오히려 도시계획적 관점에 있다. 도시계획적 관점은 재건축 과정에서 이루어지는 개발밀도(용적률)의 증가를 문제삼고 있으므로, 개발밀도가 증가하는 재건축을 통한 주택공급 확대를 전제로 하는 가격안정의 관점과 직접적으로 충돌한다.

이러한 충돌은 새삼스러운 것이 아니다. 도시계획적 관점에서 보면 가격안정의 관점에서 공간적으로 무차별하게 이루어진 주택공급정책에 의해 크게 훼손되어 왔다. 재건축 활성화를 통한 개발밀도의 증가는 도시계획적 관점에 대한 또 다른 도전으로 비추어질 수 있다.

도시계획의 관점 가운데 개발밀도 증가에 따른 기반시설 부담의 문제에 대해서는 타협이 가능할 것이다. 재건축에 따른 개발이익을 사회정의의 관점에서 환수할 수 있도록 하듯이, 개발밀도 증가에 따른 기반시설 과부하의 사회적 비용은 기반시설부담금 등의 형태로 징수할 수 있도록 하면 되기 때문이다.

문제가 되는 것은 개발밀도 증가에 따른 주거환경과 도시환경의 악화 문제다. 차라리 처음부터 계획을 세워 강남과 같이 재건축 수요가 큰 지역을 집단적 고층(초고층)·고밀 유도지역으로 지정하여 이 곳에서 모든 고층·고밀주택의 개발 수요를 흡수함으로써 다른 지역의 주거환경과 도시환경을 보호하는 것도 도시 계획적 대안이 될 수 있다.


8.31대책 및 후속대책에 대한 평가와 개선방안

한양대학교 이창무 교수

강남의 아파트가격과 재건축아파트의 가격을 잡는다는 것이 지상 최우선의 과제이어야 한다.

시장분석과 주민의식조사결과는 재건축과 강남의 대형아파트들은 계속적으로 가격이 오르고 강북의 소형아파트는 가격이 안정세를 유지함으로써, 배아픈 문제를 해결하기 위해 도입된 제도들이 결과적으로는 사람들로 하여금 더욱 배아프게 만드는 시장상황을 초래했다.

시민들은 정부정책에도 불구하고 계속적으로 상승하는 강남의 재건축아파트의 가격 움직임에 만성이 되어가고 있다.

이는 현 정부만의 탓은 아닐 것이다. 배아픔을 해소하기 위해 취할 수 있는 정부의 개입이 결과적으로는 배아픔을 가중시킬 수밖에 없다는 시장구조를 이해하지 못하는 일반 시민의 정서적인 요구에도 적지 않은 문제점이 있다.

다만 그러한 정서적인 평가에 놀란 가슴으로 대처한 시장기제를 냉철하게 이해하지 못한 정부의 잘못된 선택은 비판적으로 평가되어야 한다.

결국 문제의 초점은 수요가 집중된 강남지역의 재건축을 어떻게 처리할 것이냐의 문제로 귀결된다. 많은 논의가 있어왔듯 재건축이란 수요가 집중된 지역의 공급을 늘릴 수 있는 유일한 대안이다. 특히 재건축이 단순한 양적인 수요의 증가가 아니라 80년대 주택과 비교해 엄청난 질적인 변화가 이루어진 신형아파트 그리고 중대형 아파트의 공급을 늘릴 수 있는 자연스러운 시장의 흐름이라는 점을 인정할 필요가 있다.

그렇다면 누군가 언젠가는 해결해야할 문제를 폭탄 돌리기 식으로 마냥 뒤로 뒤로만 미룰 수만은 없는 문제이다.

미루면 미룰수록 15년 된 아파트는 조만간 20년 된 아파트가 되고, 20년 된 아파트는 25년된 아파트가 되어 재건축에 대한 요구가 차곡차곡 싸여 문제의 해결이 더욱 어려워지는 상황이 전개될 것이다.

참 힘든 딜레마다. 재건축 활성화를 통해서만 수요가 팽배한 지역의 공급부족 문제를 해결할 수 있는데 재건축활성화는 시장가격의 불안정을 초래할 것 같은 불안이 도사리고 있다.

하지만 단기적이고 표면적인 가격안정 정책은 2~3년 뒤에 도돌이표의 증폭된 시장불안 문제를 초래할 수 있다는 점을 분명히 인식하고 정책적인 선택을 해야 할 것이다. 현 주택의 가격이 아니라 미래 공급될 주택의 가격인 재건축 가능 아파트들의 가격에 너무 현혹되지 말고 재건축을 통해 실제로 지어지는 2~3년뒤의 아파트가격을 안정시키겠다는 방향으로 기조를 잡는 것이 좀 더 현명한 선택이 아닐까 생각한다. 결국 공급확대 외에는 가격 안정을 위한 대안이 없을 듯 싶다. 그리고 그러한 공급의 주체는 좋든 싫든 민간이다.

민간건설회사를 포함한 재건축사업의 주체들은 수익성에 따라 행동한다. 결국 수익구조를 보장해주는 정책적인 선택만이 수익성을 달성할 수 있는 사업의 수를 증가시키고 결과적으로는 공급량의 증가를 가져오게 될 것이다.

짧지 않은 기간 동안 여러 차례 강남의 재건축아파트를 주요대상으로 강화된 부동산정책이 도입되었고, 그로 인해 발생한 부정적인 결과를 어떻게 해석하는가는 정책결정자의 몫이다.

그러나 그동안 도입된 수많은 수요억제책들이 원하는 결과를 도출하지 못하고 원치 않은 부작용을 초래했다는 점을 인식한다면, 운영되고 있는 수요억제책들의 필요성에 대한 재고가 필요한 시점이다.